6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin indirilmesi ve tahliye kira bedelinin artırılması davasına dair karar, davalı-birleşen davalarda davacı ve davacı-birleşen davalarda davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava; kiracı tarafından kiraya verene karşı açılan kira bedelinin indirilmesi istemine ilişkindir. Kirayaveren tarafından kiracıya karşı açılan iki ayrı birleşen dava ise kira süresinin bitmesi ve akde aykırılık nedenleriyle tahliye ile tahliye tarihine kadar kira bedelinin artırılarak tesbiti istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulüne, fazlaya ilişkin talebin ve birleşen davaların reddine karar verilmiş, hüküm davacı- birleşen davalı ile davalı- birleşen davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiracılar vekili asıl dava dilekçesinde özetle , davacı şirket ile davalı S.. H.. Aş. arasında Göcek İskelesi'nin açık ve kapalı alanlarının kiralanması için sözleşme akdedildiğini, en son 01.06.2008 tarihli kira sözleşmesi ile 1964 parsel sayılı taşınmazda kayıtlı bulunan 12.649 m2 lik taşınmazın açık ve kapalı alanları ile birlikte 5 yıl için müvekkili şirkete kiralandığını, 2008 yılında 10.000 USD + KDV olan kira bedelinin 5. yılda 14.641 USD + KDV ( KDV dahil 17.276,38 USD) olduğunu, sözleşme süresinin 01.06.2013 tarihinde sona ereceğini, kiralanan yer ile ilgili olarak Fethiye 1 Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/264 Esas 2010/488 Karar sayılı dosyası ile yüz ölçümünün 5.784,68 m2 lik kısmının tapusunun iptali ile orman adına tesciline dair verilen kararın kesinleştiğini, bu nedenle yüzölçümü 6.864,32 m2 ye düşen kiralananın, kira bedelinin m2 birim bedeli olan 2,0942 TL+ KDV üzerinden kira bedelinin 01.06.2013 tarihinden itibaren 14.375,26 TL +KDV olması gerektiğini belirterek kira bedelinden tenzili ile 01.06.2013 tarihinde başlayacak dönemde kira bedelinin KDV dahil 16962,81 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı- kiraya veren vekili birleşen 2013/822 Esas sayılı davada , kiracı şirket ile son olarak imzalanmış olan 01.06.2008 tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin 5. maddesine göre taraflar arasında mutakabat sağlanamaması halinde sözleşme feshedilir ibaresine dayalı olarak karşı tarafla anlaşma sağlanamaması ve karşı tarafın kira sözleşmesine aykırı olarak kiralanan iskeleyi 3. kişilere ücret karşılığında kullandırması nedeni ile karşı tarafın kiralamış olduğu Göcek İskelesi'nden tahliyesine karar verilmesini istemiş, birleşen 2013/823 Esas sayılı davada ise 01.06.2013 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin artırılarak KDV dahil 24.574,68 USD olarak tespitini talep etmiştir.Davalı- birleşen davacı vekili asıl davaya cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında yeni dönem kira bedeli hususunda mutakabat sağlanamadığından sözleşmenin feshedilmiş sayıldığını, fesih beyanının karşı tarafa bildirildiğini, mevcut olmayan kira sözleşmesindeki kira bedelinin tenzilinin istenilemeyeceğini, ayrıca kira sözleşmesinin 9. maddesine göre kiralananın küçülmesi halinde kira bedelinin tenzilinin istenemeyeceğinin düzenlendiğini belirterek asıl davanın reddini talep etmiştir.Birleşen dosyalar davalısı asıl dosya davacısı olan Mopak AŞ vekili birleşen dosyalar yönünden vermiş olduğu cevap dilekçesinde ; kiralanın küçülmesi nedeni ile kira bedelinin artırılmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, müvekkilinin kira sözleşmesi imzalanırken Fethiye 1 Asliye Hukuk Mahkemesi'ndeki dosyadan haberdar olmadığını, sözleşmenin S.. Holding AŞ tarafından tek taraflı olarak düzenlendiğini, iskelenin büyük bir kısmının bu mahkeme kararı ile kullanılamaz hale geldiğini, böyle bir durumda tek taraflı olarak düzenlenen kira sözleşmesine riayet edilemeyeceğini ve çatılı taşınmazlarda kirayaverenin süre bitimine dayalı fesih hakkının bulunmadığını belirterek birleşen davaların reddini talep etmiştir.

1.)Asıl dava yönünden yapılan incelemede ; Mahkeme kararlarında nelerin yazılacağı yürürlükten kaldırılan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 388.maddesi ile bunun karşılığı olarak düzenlenen ve 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 297/2 maddesinde belirtilmiştir.

Buna göre karar, tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri kapsar. Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Karar gerekçesi dosya içeriğine uygun olmak zorundadır.Kiracı tarafından açılan asıl davada kiralananın yüzölçümünün küçülmesi nedeniyle 01.06.2013 tarihinde başlayacak yeni dönemden itibaren geçerli olmak üzere halen 14641 Dolar ve KDV'den oluşan kira bedelinin indirilerek tesbiti istenmiştir. Mahkemece gerekçe kısmında sözleşmenin 7. maddesine göre kiralananın küçülmesi halinde kira bedelinin tenzil edilemeyeceği düzenlendiğinden kira bedelinin indirilmesinin de talep edilemeyeceği belirtilmesine rağmen hüküm kısmında asıl davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine, 01.06.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin 14641 Dolar olarak tespitine karar verilmek suretiyle kararın gerekçe kısmı ile hüküm fıkrası arasında çelişki yaratacak şekilde ve infaza elverişli olmayan bir karar verilmesi doğru değildir.

2.) Birleşen 2013 /822 Esas sayılı tahliye davasına yönelik temyiz itirazları incelendiğinde; davalı kiraya veren birleşen bu davada taraflar arasındaki sözleşmenin beşinci maddesine göre sözleşme süre bitiminden iki ay önce tarafların karşılıklı mutabakatı ile yeniden tespit edilecek bedel ve süre kadar sözleşmenin devam edeceğinin kararlaştırıldığını, taraflar arasında bu hükme göre bir mutabakat sağlanamadığını, kiraya veren tarafından 03.04.2013 keşide tarihli ihtarname ile sözleşmenin beşinci maddesinde belirtilen mutabakat sağlanamadığından 01.06.2013 tarihi itibariyle sözleşmenin feshedildiğinin bildirildiğini , buna göre kira ilişkisinin sona erdiğini ileri sürerek tahliyeye karar verilmesini istemiştir. 01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır.Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri ,kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir.Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar.Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez.Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren ,bu süreyi izleyen her uzama süresi sonunda ,bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla ,her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Somut olayda; Yukarıda anılan bu düzenlemeler çerçevesinde kiralananın 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Genel Hükümlere mi, Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Hükümlerine mi tabi olduğu önem arzetmektedir.Kira sözleşmesinde kiralanan yer ''Göcek iskelesi ile açık ve kapalı alanların kiralanması'' olarak nitelendirilmişse de dosya kapsamından kiralanan taşınmazın baskın vasfının musakkaf mı yoksa gayrı musakkaf mı olduğu anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece keşif yapılmak suretiyle kiralananın baskın vasfı belirlendikten sonra taşınmaza uygulanacak yasa hükümlerinin tespiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye davasının reddine karar verilmesi doğru değildir.

3.) Birleşen 2013 /823 Esas sayılı kira bedelinin artırılarak tespiti davasına yönelik temyiz itirazlarına gelince ; birleşen davacı- kiraya veren vekili fiilen kiralananın tahliye edileceği tarihe kadarki dönem yönünden ve 01.06.2013 tarihinden itibaren halen ödenen 14641 Dolar ve KDV'den oluşan kira bedelinin KDV dahil 24574,68 Dolar olarak tespitini istemiştir.

Kira parası, Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan, kira akdinin esaslı unsurlarındandır. Yine, kiralanan taşınmazın, niteliği itibari ile konut ve çatılı işyeri kirasına (6570 sayılı Yasanın uygulama alanı içinde) tabi bulunması nedeniyle asıl olan, kira müddetinin sonunda da kira akdinin devam etmesidir. Ancak, kira parasına ilişkin olarak, tarafların ihtilafa düşmeleri halinde sözleşmede doğan bu boşluk, 18.11.1964 tarih 2/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı uyarınca hakim tarafından doldurulur. Borçlar Kanununa tabi olan yerlerde ise, akit kural olarak sözleşmede öngörülen süre hitamında sona erer ve mecurun kira parası hakkında taraflar arasında anlaşmazlık bulunması durumunda kira akdinin asli unsurlarından olan kira bedeli konusundaki uyuşmazlık nedeniyle, artık devam eden bir kira sözleşmesinin varlığından söz etme olanağı yoktur. Ortada devam ettiğinden söz edilebilecek bir kira akdi bulunmadığına göre görev genel kurala göre belirlenir.

Somut olayda; kiralananın baskın vasfı sözleşmeden ve dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Bu durumda öncelikle yukarıda 2 nolu bentte açıklandığı şekilde kiralananın baskın vasfı belirlendikten sonra çatılı olduğunun anlaşılması halinde hak ve nasafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken eksik araştırmayla yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.