14. Hukuk Dairesi

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının ilk derece mahkemesince yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın kabulüne dair verilen karara karşı, davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Dairemize gönderilmiş olan dava dosyası incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin 28.11.2014 tarihinde dört ortakla kurulan bir şirket olduğunu, dava dışı ... şirket ortağı ve şirketi temsil yetkili müdürü olduğunu, dava dışı şirket müdürünün gerek ihtarnameler gerekse sözlü uyarılarına rağmen 31.12.2015 tarihinden bu yana genel kurulu toplantıya çağırmadığını, yine diğer şirket ortağı ... hisse devri yapmayı üstlenmesine rağmen bunu da yapmadığını, bu sebeplerle mahkemeden genel kurulun yapılmasının talep edildiğini, İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/945 Esas sayılı dosyası ile şirkete kayyım atandığını ve kayyım tarafından 25.10.2018 tarihinde olağanüstü genel kurul toplantısı düzenlendiğini, bu toplantıda ortaklardan ...'ın şirket müdürü olarak 10 yıllığına seçildiğini, bu süreçlerin ardından incelenen defterler neticesinde şirketin adına olan ... İli, ... İlçesi, ... ada, ... parsel numaralı ahşap ev ve iki kargir dükkandan oluşan hisseli taşınmazın açılan davadan sonra ... Tic. Ltd. Şti.'yi temsilen o tarihte şirket müdürü olan dava dışı ... tarafından davalı ... satıldığının öğrenildiği, bu satışın muvazalı olduğunu, dava dışı şirket müdürünün şirkete ait tek taşınmazı ortaklara haber vermeden, genel kuruldan karar almadan satma yetkisinin olmadığını, bu satışın yetki aşılarak yapıldığını, dava dışı ... mahkeme kararı ile şirkete kayyım atandığını bilmesine rağmen kısa süre sonra 31.08.2018 tarihinde bu taşınmazı kardeşi olan davalıya satmasının kötü niyetli ve muvazaalı olduğunu, bu muvazaalı satış işleminden dava dışı ... hiç bir bedel almadığını, şirket kayıtlarına para girmediğini, sembolik bir rakam üzerinden tapuda bedel gösterildiğini ileri sürerek, ... İli, ... İlçesi, ... Mevkii, ... ada, ... pafta, ... parsel numaralı hisseli taşınmazın tapu kaydının iptali ile tekrardan müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, savunmasında özetle; davacı şirketin 28.11.2014 tarihinde 50.000,00 TL sermeye ile dava dışı ... (%50 hisse), ... (%25 hisse) ve ... (%25 hisse) tarafından kurulduğunu, 50.000,00.-TL lik sermayenin ise 1/4'ü yani 12.500,00.-TLsi ortaklarca şirkete ödendiğini hali hazırda şirketin ödenmemiş 37.500,00 TL sermayesi mevcut olduğunu, dava konusu taşınmazın 1/2 hissesi ise 10.12.2014 tarihinde önceki hissedar malik ... tapudaki değeri 40.000,00TL ile bizzat ödemesi dava dışı ... tarafından şahsen yani kendi şahsi mal varlığından ödenerek satın alındığını, ancak şirket adına o dönem şirketin hakim hissedarı ve şirket müdürü olan ... tarafından tescil ettirildiğini, bu paranın şirket kasasından demirbaş (255 kodla) faturası ile çıkış yapılıp ve taşınmazın 252 kodla (bina) kaydedildiğini, anlaşılacağı üzere yeni kurulmuş o dönem ve halihazırda ödenmiş sermayesi 12.500,00 TL olan şirketin böyle bir taşınmaz satın alabilecek ekonomik gücü olmadığını, bu taşınmazın asıl sahibinin bizzat parasını ödeyen dava dışı şirketin çoğunluk payına sahip ortağı ... olduğunu, zira kasadaki 12.500,00TL ödenmiş sermaye varken 40.000,00 TL belediye rayiç değerli taşınmazın parasını kasada tamamlayan ortak da taşınmazın gerçek değerini ödeyenin de şirketin kurucu ve hakim ortağı ... olduğunu, dava dışı gerçek malik ... (kuruluşta %50, halihazırda %44 hisse sahibi) dava konusu taşınmazı satın almaktaki amacının, satın alım tarihinden önce mevcut yani taşınmazın adresinde kurulmuş bu şirketin kullanımında olan mecura kira ve stopaj parası ödemekten kurtulmak, gerekirse ayın sermeye göstermek ve şirketin sermeyesini arttırmak olduğunu, gider göstererek vergi muafiyetinden yararlanmak olduğunu, bu gaye ile dava dışı .., zaten şirketin kurucu ve hakim hissedar olması sebebiyle önceki malik ... ile anlaşarak taşınmazın 1/2 hissesini satın aldığını ve şirket adına tescil ettirdiğini, ancak diğer ortakların bu taşınmazın kullanımı için vardıkları uzlaşı gereği ... kira bedeli gerektiğini, fakat ödemediklerini, anlaşılacağı üzere taşınmaz gerçekten şirketin taşınmazı olsa idi diğer ortaklarca ... kira ödemesi yapılmayacağını, aslında mevcut olayda dava konusu taşınmazın gerçek malikinin ..., görünürdeki malikin ise davacı şirket olduğunu, salt genel kurul kararı olmadan taşınmaz satıldı iddiası ile davanın kabulünü talep etmenin hukuka ve hakkaniyete açıkça aykırı olduğunu, mevcut olayda şirket 28.11.2018 tarihinde 50.000,00.-TL sermaye ile kurulduğunu, kuruluş tarihinde ve halihazırda işbu sermeyenin 1/4'üne tekabül eden 12.500,00.-TL ödenmiş sermeyesi yani şirket kasasında 12.500,00.-TL parası mevcut olduğunu, şirketin kuruluşundan 12 gün sonra ise dava konusu taşınmaz tapu değeri 40.000,00.-TL ile satın alarak, şirket adına tescil edildiğini, kasasında 12.500,00.-TL olan şirketin bankadan kredi de çekmeden işbu taşınmazı satın alabilmesi hayatın olağan akısına, matematiksel gerçeğe ve ticari teammüllere de aykırı olduğunu, ayrıca yeni kurulmuş bir şirketin, kuruluş tarihinden itibaren iki yıl içinde aşırı derecede borçlandırıcı bir eylem olarak nitelendirilecek olan taşınmaz satın alımında da TTK 356 md. devamı uyarınca genel kurul kararının olması gerekirken, bu yönde bir karar olmadan satın alınan bu taşınmaz, satıldığında genel kurul kararı aranmış olması davacının iyiniyetli olmadığını göstermekle birlikte aslında taşınmazın şirket tarafından değil şirketin hakim ortağı dava dışı ... tarafından satın alındığının da ikrarı olduğunu, zira gayrimenkul satın alınırken şirketi ve diğer ortakları zorlayıcı aşırı borç altına sokan bir durum söz konusu olmadığını, dolayısıyla diğer şirket ortakları da kendilerine maddi yönden dokunmayan, parası ... tarafından ödenen bu taşınmaz satın alımına genel kurul yapılmaksızın onay vermiş olmalarının taşınmazın gerçek malikinin ve parasını ödeyeninin ... olduğu gerçeğini ortaya koymakta olduğunu, şirketin bu taşınmazı nasıl bünyesine dahil ettiğini, şirket defterlerinde nasıl yer aldığını, ayın sermaye mi olduğunu, taşınmazın parasının kim tarafından ödenerek satın alındığı konularında davacı tarafından açıklama yapılmadığını, davanın yerinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "...

Mahkememizce İstanbul Maltepe Tapu Müdürlüğü'nden ... ili, ... ilçesi, ... Mevkii, ... ada, ... parsel sayılı taşınmaza ilişkin takyidatlı tapu kayıtları, İstanbul Maltepe Belediye Başkanlığı'ndan ... mahallesinde kain ... ada ... parsel sayılı taşınmaza ilişkin imar durumu ve belediye rayiç değeri, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü'nden ... Limited Şirket'nin tüm ticari sicil kayıtları ayrı ayrı celp edilmiş, İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/945 Esas sayılı dosyası ile İstanbul Anadolu Cumhurıyet Başsavcılığı'nın 2018/216458 Soruşturma Sayılı dosyası UYAP üzerinden celp edilerek incelenmiş, davalı tanıkları dinlenmiş, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiye yerinde inceleme yetkisi verilerek dava konusu taşınmazın dava ve satış tarihi itibariyle değer tespiti yapılması sağlanmış, davanın niteliği gereği davacı şirketin ticari defter ve kayıtları üzerinde mali müşavir bilirkişi eşliğinde inceleme yapılmak suretiyle; tarafların tüm iddia ve savunmaları değerlendirilerek dava konusu taşınmaz satışının şirketin menfaatine olup olmadığı ve satış bedelinin şirkete ödenip ödenmediği, ayrıca taşınmazın şirket tarafından alınıp alınmadığı hususlarının tespitine yönelik; hüküm kurmaya ve denetime elverişli rapor alınarak taraflara tebliğ edilmiştir. Dava,, limited şirket ortağının yetkisini aşarak şirkete ait tek taşınmazı muvazaalı olarak sattığı iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil istemine yöneliktir. Limited şirket müdürlerinin temsil yetkisinin kapsamı,

TTK'nun 542. maddesi yollaması ile aynı Yasa'nın 321. maddesi ile belirlenmiştir. Bu maddede, temsile yetkili olanların şirketin maksat ve konusuna dahil olan her nevi işleri ve hukuki muameleleri şirket adına yapmak ve şirket unvanını kullanmak hakkını haiz oldukları belirtilmiştir. Anasözleşme ve açıklanan yasa hükümlerine göre, kural olarak şirketi temsile yetkili müdürün şirkete ait bir malvarlığı üzerinde tasarrufta bulunabileceğinin kabulü gerekir. Ancak bu malvarlığının, şirketin sahip olduğu tek malvarlığı olduğunun veya şirketin varlığını sürdürebilmesi için hayati önemi haiz bulunduğunun belirlenmesi halinde bu kez, anılan devir yönündeki taahhüdün geçerli olabilmesi için ortaklar kurulundan karar alınması gerekmektedir. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'nin 05/02/2008 tarih 2007/11137E. 2008/1154K. sayılı kararında; "...Dava, genel kuruldan karar alınmadan davalı anonim şirkete ait taşınmazın tümü ile davalı şirkete satıldığı iddiasıyla, taşınmaz satışının iptali istemine ilişkindir. Anonim şirketin sahip olduğu tek malvarlığı olan veya şirketin varlığını sürdürebilmesi için hayati önemi haiz bulunan taşınmazların satılmasında kural bu olmakla birlikte, her somut olayın ayrıca kendi koşullarında değerlendirilmesi, genel kuruldan karar alınmadan yapılan satım sözleşmesinin şirketin menfaati icabı olup olmadığının ve buna göre de satışın geçersiz olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir..." denilmiştir. Toplanan tüm deliller, alınan bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre; ticaret sicil kayıtlarına göre dava konusu taşınmazın satış tarihinde şirket yetkilisinin ... olduğu, şirket yetkilisinin ... kardeşi olduğu anlaşılan davalı ... dava konusu taşınmazı 11/01/2021 tarihli bilirkişi raporu ile saptanan rayiç bedelinin (8887.192,00 TL) çok altında bir bedel (97.000,00 TL) ödeyerek edindiği, davalının şirket müdürü ... kardeşi olması nedeniyle iyi niyetinden söz edilmeyeceği, söz konusu taşınmaz davacı şirketin sahip olduğu tek malvarlığı olması yanında, şirketin varlığını sürdürebilmesi için hayati önemi haiz bulunduğu, taşınmazın satılmasına ilişkin herhangi bir genel kurul veya ortaklar kurulu kararı bulunmadığı gibi mahkememizce alınan 17/06/2021 tarihli mali müşavir bilirkişi raporuna göre 31/12/2019 tarihi itibariyle davaya konu taşınmazın şirket defter kayıtlarında aktifte yer aldığı, satışa ilişkin herhangi bir işlem kaydının bulunmadığı, yine hükme esas alınan aynı rapora göre dava konusu taşınmazın satışının şirketin menfaatine olmadığı, her ne kadar davalı taraf taşınmazın şirket müdürü ... tarafından kendi şahsi mal varlığından ödenerek şirket adına alındığı ve diğer ortakların taşınmazın kullanımı için ... kira ödediğine yönelik iddialarını ispatlayamadığı, sonuç itibariyle dava konusu taşınmazın muvazaalı olarak davalıya devredildiği sonuç ve kanaatine ulaşılmakla davanın kabulü yönünde aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. " gerekçesiyle, davanın kabulü ile ... ili, ... ilçesi, .. Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı taşınmazda davalı ... adına kayıtlı 1/2 oranındaki hisseye ilişkin tapu kaydının iptali ile davacı ... Ticaret Limited Şirketi adına tapuya kayıt ve tesciline, hüküm özetinin İİK'nın 28. maddesi uyarınca Maltepe Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine, karar verilmiştir. Bu karara karşı, davalı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ Davalı vekili, istinaf başvuru dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın 10.12.2014 tarihinde bizzat şirketin %50 hisseli hakim ortağı ... tarafından satın alınarak davacı şirket adına tescil edildiğini, 2021 yılında dahi ödenmiş sermeyesi 12.500,00TL olan davacı şirketin kuruluşundan 12 gün sonra bu nitelikte bir taşınmazı satın alabilecek nakdi olmadığı gibi taşınmaz satın almak için çektiği bir kredi de olmadığını, rapora göre 10.12.2014 tarihinde dava konusu taşınmazın 1/2 hisse değeri olan rayiç bedeli 825.000,00 TL'yi davacı şirketin ödeyebilecek ekonomik gücü olmadığını, bunun mahkemece dikkate alınmadığını, hatta taşınmazın satın alındığı tarihteki rayiç değerin tespitinin dahi mahkemece istenmediğini, keza şirket kurulduğu tarihte dahi, taşınmazın tapudaki satış bedeli olan 40.000,00 TL' yi dahi ödeyecek nakdinin kasasında bulunmadığını, bunun da mahkemece dikkate alınmadığını, bu hususların hiçbiri dikkate alınmadan eksik belgelerle ve hatalı bir şekilde hazırlanan bilirkişi raporuna itibar edilerek hüküm kurulduğunu, mahkemece, bilirkişiye görev tevdi edilirken, 14.04.2021 tarihli celsenin 6 nolu ara karar uyarınca " davacı şirketin ticari defter ve kayıtları üzerinde inceleme yapılması gerektiği dikkate alınarak; tarafların tüm iddia ve savunmaları değerlendirilmek suretiyle dava konusu taşınmaz satışının şirketin menfaatine olup olmadığı ve satış bedelinin şirkete ödenip ödenmediği, ayrıca taşınmazın şirket tarafından alınıp alınmadığı hususlarının tespiti"ne yönelik rapor hazırlanması yönünde ara karar kurulduğunu, ancak 17.06.2021 tarihli bilirkişi raporunda mahkeme tarafından tespiti istenen hususlara hiçbir şekilde yer verilmediğini, sadece taşınmazın rayiç değeri yanında komik kalan 2015-2016-2017-2018 yılları kâr oranlarını (bedellerini) yazılmak suretiyle taşınmazın satımında şirketin menfaati yoktur dendiğini, rapora ilişkin itirazlarının dikkate almadığını, bu hatalı eksik rapor ile hüküm kurulduğunu, raporda bir kısmı vergi müfettişinde olan defterlerin dahi incelemesi gerekli görülmeden, şirketin borcu olup, olmadığı yada şirketin kurulduğu tarihte ve halihazırda dahi 12.500.-TL ödenmiş sermayesi varken, dosyaya sundukları bilirkişi tarafından dikkate alınmayan gayrimenkul değerleme raporundan da anlaşılacağı üzere 2014 yılında dahi rayiç değeri 1.650,000,00.TL (1/2 hisse değeri 825.000,00.-TL) olan taşınmazın şirketin kuruluşunu takiben 12 gün sonra kredi dahi çekilmeden nasıl satın alındığı yada böyle bir taşınmazı satın alabilecek ekonomik güce sahip olup olmadı irdelenmeden, SGK ve vergi borcu olup olmadığı sorgulamadan hazırlanan rapor un hatalı ve eksik olduğunu, sundukları gayrimenkul değerleme raporu dikkate alındığında, 2014 yılı rayiç bedeli 1.650.000,00.-TL (1/2 hisse değeri 825.000,00.-TL) olan bu taşınmazı nasıl aldığı yada alabilecek ekonomik güce sahip olup olmadığı; şirket kasasında bu miktarda bir para olup, olmadığı, şirket banka hesaplarında taşınmazın parasını ödeyecek nakit olup olmadığı hiçbir surette dikkate alınmadığını, ödenmiş sermayesi 12.500,00.-TL olan davacı şirketin, bilirkişi raporunda belirtildiği üzere 2015 yılı 693,83.-TL, 2016 yılı 77.510,99.-TL, 2017 yılı 42.077,95.-TL, 2018 yılı 88.459,50.-TL olmak üzere 4 yılda toplam sadece 208.742,27 TL kar elde ettiği dikkate alındığında, kredi çekmeden ve taşınmazı ipotek vermeden, şirketin kuruluşundan 12 gün sonra genel kurul kararı olmaksızın şirketi aşırı derecede borçlandıracak nitelikteki bu gayrimenkul satın alımına ilişkin, taşınmazın bedelini davacı şirketin nasıl ve ne şekilde ödediği yada davacı şirketin bu taşınmazı alabilme kabiliyeti olup olmadığına ilişkin bir değerlendirmenin raporda yer almadığını, bilirkişi raporunda şirketin 2015- 2018 arası karı bildirilmekle birlikte toplam 208.742,27.-TL karın ortaklar arasında dağıtılıp dağıtılmadığı, şirket kasasında yada banka hesaplarında olup olmadığı gibi hususların hiçbirine değinilmediğini, raporun, taşınmazın satışı şirket menfaatine değildir demekle yetinilerek hazırlandığını, bilgiler ve belgeler ile davacı şirketin, işbu dava konusu taşınmazı satın alabilecek yeterliliğe sahip olup, olmadığı hususunu şirket defter ve kayıtları, vergi dairesine sunulan gelir ve muhtasar beyannameleri, SGK ve vergi Borçları tespit edilerek üzerinde yapılacak doğru ve detaylı inceleme ile anlaşılabilecek nitelikte olduğunu, keza davacı şirketin, işbu taşınmaz için dava dışı şirket ortağı ...'a kira ödediği ve bu yönde beyanımız olduğu dikkate alındığında, şirket tarafından yapılan harcamaların gelir ve giderin anlaşılabilmesi için ilgili vergi dairesinden 2014-2018 yılları arası muhtasar beyanname, gelir vergi beyannamesi istenmeli ve şirketin vergi borcu olup olmadığının ve yine SGK borcu olup olmadığının sorgulanması gerektiğini, davacı şirketin SGK borcundan sebeple ilgili kurum tarafından şirket ortaklarına ödeme emri gönderildiğini, anlaşılacağı üzere şirketin vergi, SGK borçları vs araştırılamadan komik rakamlarda kar elde ettiği gerekçesi ile taşınmazın el değiştirmesinde şirketin menfaati yoktur yönündeki rapora itibar edilmesinin açıkça hukuka aykırı olduğunu, muvazaa iddiasının ispatlanamadığını, bu satışın şirketin menfaatine olmadığının ispatlanamadığını, şirketin vergi ve SGK ve piyasaya olan borçları dikkate alındığında, şirket ortağı ... tarafından satın alınan, şirketin tek mal varlığı olan taşınmazın şirket borçlarına istinaden tapu kaydına haciz şerhi işlenmesinin önüne geçildiğini, şirketin menfaatine işlem tesisi edildiğini, mahkemece, 29.09.2021 tarihli celsede usule uygun vekalet sunmuş diğer vekile tebligat yapıldığı gerekçesi ile taraflarına tebligat yapılması yönündeki 30.06.2021 tarihli 1 nolu ara kararından vazgeçilmesinin ve itirazlarının nazara alınmamasının da usule aykırı olduğunu, bu nedenlerle ilk derece mahkemesinin istinafa konu kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasına ve davanın reddine, karar verilmesini istemiştir.