İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Emsal Kararlar ve 2026 Rehberi

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesi kapsamında düzenlenen ve kiraya verenin, kiracıya bir kira yılı (veya sözleşmede belirlenen kira dönemi) içinde iki haklı ihtar göndermesiyle birlikte, dönemin sonunda kiracının tahliyesini talep edebildiği özel bir tahliye sebebidir. Bu düzenleme, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi veya kira sözleşmesinden doğan diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için önemli bir kolaylık sunar.

İki Haklı İhtarın Şartları ve Uygulama Alanı

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmek için belirli şartların ve prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi gerekir. Bunlar arasında:

• İhtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması,
• Her iki ihtarın da haklı ve geçerli olması (örneğin, kiracının kira bedelini ödememesi gibi),
• İhtarların noter, taahhütlü mektup veya icra takibi yoluyla kiracıya ulaşması,
• Sözleşmenin konut veya çatılı işyeri kiralarına ilişkin olması,
• Davanın, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması,
• Kira sözleşmesinin devam ediyor olması,
• İhtarların farklı aylara ilişkin olması (aynı aya ilişkin iki ihtar geçerli değildir),
• Kiracının her iki ihtara konu borcunu süresinde ödememiş olması.

Bu şartların sağlanmaması halinde açılacak tahliye davası reddedilecektir.

6. Hukuk Dairesi, E. 2014/12576, K. 2014/13711, T. 10.12.2014

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yalnızca konut ve çatılı işyerlerinde uygulanabilir; taşınmazın bu kapsamda olmaması halinde iki haklı ihtar hükümlerine dayanılarak tahliye talep edilemez.

Kararın tam metnini İçtihat Pro'da inceleyin →

İki Haklı İhtarın Geçerlilik Koşulları

Bir ihtarın "haklı" sayılabilmesi için kiracının yasal süre içinde kira borcunu ödememiş olması veya sözleşmeden doğan diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi gerekir. Ayrıca, ihtarların usulüne uygun şekilde gönderilmiş olması (örneğin, noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla) gereklidir. İhtarların gereksiz veya haksız olması (örneğin, kira bedeli zamanında ödenmişse) durumunda, ihtar haklı kabul edilmez ve tahliye davası için dayanak olamaz.

6. Hukuk Dairesi, E. 2012/915, K. 2012/4037, T. 13.03.2012

İki haklı ihtar koşullarının oluşmadığı ve davanın süresinde açılmadığı durumlarda davanın reddi gerekir; davanın iki haklı ihtara değil, temerrüde dayalı olarak değerlendirilmesi gerektiği hallerde yanlış nitelendirme bozma sebebidir.

Kararın tam metnini İçtihat Pro'da inceleyin →

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasında Süreler

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ilgili kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve sürenin geçirilmesi halinde dava reddedilir. Sürenin hesabında sözleşmede belirlenen kira yılının sona erdiği tarih esas alınır. Ayrıca, ihtarların da ilgili kira yılı içinde yapılmış olması zorunludur.

6. Hukuk Dairesi, E. 2010/8472, K. 2010/12540, T. 10.11.2010

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu süre geçirilirse tahliye talebi dinlenmez.

Kararın tam metnini İçtihat Pro'da inceleyin →

İki Haklı İhtar ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye Arasındaki Farklar

İki haklı ihtar ile temerrüt nedeniyle tahliye, uygulamada sıklıkla karıştırılır. Temerrüt nedeniyle tahliyede, kiracının kira bedelini ödememesi üzerine tek bir ihtar gönderilerek 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılır. İki haklı ihtarda ise, aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar şartı aranır ve tahliye davası ancak kira döneminin sonunda, bir aylık sürede açılabilir.

3. Hukuk Dairesi, E. 2020/2920, K. 2020/5059, T. 30.09.2020

Hakim, taleple bağlı olup iki haklı ihtar ve temerrüt nedeniyle tahliye taleplerinin her birini ayrı ayrı değerlendirmelidir; her iki sebebe dayalı tahliye talebinin birlikte incelenmemesi bozma nedenidir.

Kararın tam metnini İçtihat Pro'da inceleyin →

Davada İspat Yükü ve Sık Yapılan Hatalar

İki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında ispat yükü, ihtarların haklı olduğunu ve usulüne uygun şekilde gönderildiğini ileri süren kiraya verendedir. Davacı, ihtarların noter veya taahhütlü mektupla gönderildiğini, kiracının borcunu süresinde ödemediğini ve ihtarların farklı aylara ilişkin olduğunu kanıtlamalıdır. En sık yapılan hatalar şunlardır:

• İhtarların aynı aya veya aynı borca ilişkin olması,
• Kira dönemi dışında ihtar gönderilmesi,
• Sürenin geçirilmesi,
• İhtarların usulüne uygun şekilde gönderilmemesi.

8. Hukuk Dairesi, E. 2017/3854, K. 2017/12185, T. 04.10.2017

İki haklı ihtara dayalı tahliye istemli davadan tefrik edilen ve icra takibine dayalı tahliye taleplerinin ayrıştırılması ve her bir sebebin ayrı değerlendirilmesi gerekir.

Kararın tam metnini İçtihat Pro'da inceleyin →

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyede Görevli Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme, adli yargı sisteminde sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava dilekçesinde, tahliye talebinin dayanağı olan ihtarlar ve bunlara ait belgelerin eksiksiz sunulması gerekir.

(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/3187, K. 2014/4780, T. 01.07.2012

İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kiralayan tarafından açılması gerekir; dönem içinde yürürlüğe giren yasa hükmü kiracı aleyhine uygulanamaz.

Kararın tam metnini İçtihat Pro'da inceleyin →

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davalarında Hesaplama Esasları

İki haklı ihtar için dikkate alınacak kira yılı, sözleşmede belirlenen dönemdir. İhtarlar, bu dönemin farklı aylarına ilişkin olmalıdır. Her bir ihtara konu borcun doğduğu ay ve ödemenin yapılmadığı tarih önem taşır. Davacı, ihtarların hangi aylara ilişkin olduğunu ve borcun ödenmediğini belgeleriyle ortaya koymalıdır. Kira artışları ve ek protokoller de hesaba katılarak, ihtarların hangi borçlara dayandığı açıklanmalıdır.

Karşılaştırmalı Platform ve Fiyat Tablosu (Haziran 2026 İtibarıyla)

İçtihat Pro, özellikle iki haklı ihtar gibi teknik konularda aradığınız emsal kararlara 3 farklı arama moduyla hızlıca ulaşmanızı sağlar ve rakipsiz fiyat avantajı sunar.

İçtihat Pro ile İki Haklı İhtar Konusunda Zaman Kazanın

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları, hem teknik şartları hem de uygulamadaki hassasiyetleriyle avukatlar açısından titiz çalışma gerektirir. İçtihat Pro'nun Klasik, Yapay Zekalı ve Anlamsal arama modları ile 10.819.580 karar içeren dev arşivde saniyelerle aradığınız güncel emsal kararlara ulaşabilir, benzer vakalardaki yaklaşımı hızla analiz edebilirsiniz. Ücretsiz kayıtla platformu deneyebilir, tam erişim için Pro Yıllık seçeneğiyle ekonomik fiyat avantajından yararlanabilirsiniz. İki haklı ihtar, tahliye ve diğer kira hukuku başlıklarında arama yapmak için /kararlar sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

Bu makale bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş ve tavsiye niteliği taşımaz.

Sık Sorulan Sorular

İki haklı ihtar nedir?

İki haklı ihtar, bir kira yılı içinde kiracıya iki kez yasal ve haklı ihtar gönderilmesi halinde, dönem sonunda kiraya verenin tahliye davası açabilmesini sağlayan özel bir tahliye sebebidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası hangi süre içinde açılmalıdır?

Dava, ilgili kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırılırsa dava reddedilir.

İki haklı ihtar hangi hallerde geçerli olmaz?

İhtarlar aynı aya veya aynı borca ilişkinse, taşınmaz konut/çatılı işyeri değilse veya ihtarlar usulüne uygun yapılmamışsa geçerli olmaz.

İki haklı ihtar ile temerrüt nedeniyle tahliye arasındaki fark nedir?

Temerrüt nedeniyle tahliyede tek ihtar ve borcun 30 gün içinde ödenmemesi aranırken, iki haklı ihtarda aynı kira yılı içinde iki ayrı ihtar gereklidir ve dava yıl sonunda açılır.

İçtihat Pro ile iki haklı ihtar emsal kararlarına nasıl ulaşılır?

Klasik, Yapay Zekalı veya Anlamsal arama modlarından biriyle 'iki haklı ihtar' sorgusu yaparak, güncel ve kapsamlı emsal karar arşivine saniyelerle erişebilirsiniz.