Kira Sözleşmesinde Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Emsal Karar Rehberi 2026
Kira sözleşmesinde temerrüt nedeniyle tahliye davalarına dair güncel emsal kararlar ve uygulama esaslarını detaylıca ele aldık. Avukatlar için içtihat ve pratik bilgilerle donatılmış bir rehber.
Kira Sözleşmesinde Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davalarının Temelleri
Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira sözleşmesinde kiracının kira bedelini zamanında ödememesi temerrüt halini doğurur. Kiraya veren, bu durumda kiracıya noter kanalıyla veya yazılı olarak ihtar çekerek borcun ödenmesini talep edebilir; borcun ödenmemesi halinde ise tahliye davası açma hakkı doğar. Temerrüt nedeniyle tahliye, uygulamada en sık başvurulan tahliye sebeplerinden biridir ve hem konut hem de işyeri kiralarında gündeme gelmektedir.
Kira sözleşmesinde temerrüt hükümleri, genellikle sözleşmeye eklenen özel şartlarla da düzenlenebilir. Sözleşmede yer alan gecikme faizi, temerrüt faizi gibi hükümler, tarafların iradesine göre şekillenebilir. Ancak, bu tür şartların mevzuata uygun olması zorunludur. Temerrüt nedeniyle tahliye süreci başlatılırken usulüne uygun ihtar çekilmesi, ödeme süresinin tanınması ve kanunda öngörülen prosedürlerin eksiksiz yerine getirilmesi gerekir.
Kira Sözleşmesinde Temerrüt Şartları ve Usulü
Kira sözleşmelerinde temerrüt, kiracının kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte veya kanunda öngörülen süre içinde ödememesiyle ortaya çıkar. Kiraya veren, öncelikle kiracıya yazılı ihtar göndermelidir. Bu ihtar noter kanalıyla, taahhütlü mektupla veya tebligat kanalıyla yapılabilir. İhtarda, borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshi ve tahliye talep edileceği açıkça belirtilmelidir.
Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/459, K. 2021/658, T. 01.06.2021
Kira sözleşmesinde temerrüde dayalı tahliye taleplerinde, temerrüt ihtarının usulüne uygun olarak, kiraya veren veya yetkili vekili tarafından gönderilmesi gerekir. Vekil olmayan bir kişinin kendi adına gönderdiği ihtara dayanılarak tahliye istenemez. Ayrıca kira sözleşmesi, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme olup, yükümlülüklerin yerine getirilmesi önem taşır.
İhtar sonrası kiracıya Borçlar Kanunu'na göre en az otuz gün ödeme süresi verilmelidir. Bu sürede borç ödenmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir. İhtarın geçerliliği için yetkili kişi tarafından gönderilmesi gerektiği, yukarıdaki emsal kararda açıkça vurgulanmıştır.
Tahliye Davalarında Temerrüt Faizi ve Sözleşme Şartları
Kira sözleşmesinde temerrüt faizi oranı kararlaştırılmamışsa, mevzuattaki yasal faiz oranı uygulanır. Taraflar sözleşmeye özel gecikme faizi ekleyebilirler; ancak bu oranın, yasal sınırların üzerine çıkmaması gerekir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davalarında, ödenmeyen kira bedellerine uygulanacak faizin doğru hesaplanması önemlidir.
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/5367, K. 2013/9631, T. 30.05.2013
Kira sözleşmesinde temerrüt faizi oranı kararlaştırılmamışsa, borcun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre faiz oranı belirlenir. Sözleşmede yıllık temerrüt faizi kararlaştırılmışsa, bu oran yasal sınırları aşamaz.
3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6180, K. 2019/1879, T. 11.03.2019
Kira sözleşmesinde geciken kira bedellerine ilişkin temerrüt faizi, sözleşmede belirtilen oranda uygulanabilir; ancak bu oran, yasal faizin yüzde yüz fazlasını aşamaz. Aksi halde, fazla olan kısım geçersiz sayılır.
Bu kararlar, avukatların tahliye davası açarken faiz hesabında dikkat etmesi gereken sınırları açıkça ortaya koymaktadır.
Tahliye Davalarında Taraf Sıfatı: Kiracı ve Kefil Ayrımı
Tahliye davası, kural olarak yalnızca kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya karşı açılabilir. Sözleşmede yer alan müteselsil kefil, kira borcundan dolayı sorumlu olsa da tahliye davasında taraf olamaz. Bu noktada uygulamada sıkça yapılan hatalardan biri, hem kiracıya hem de kefile karşı tahliye talebinde bulunmaktır.
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/6913, K. 2013/8821, T. 20.05.2013
Tahliye davası, yalnızca kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya karşı açılmalıdır. Sözleşmeyi müteselsil kefil olarak imzalayan kişiye karşı tahliye davası açılamaz; açılırsa, bu kişi yönünden davanın reddi gerekir.
6. Hukuk Dairesi, E. 2012/5108, K. 2012/8339, T. 04.06.2012
Kira sözleşmesinde müteselsil kefil yer alsa dahi, tahliye davası sadece kiracıya yöneltilebilir. Kefile karşı açılan tahliye davası reddedilmelidir.
Bu emsal kararlar doğrultusunda, avukat meslektaşlarımız taraf teşkilinde mutlak dikkat göstermelidir.
Kira Sözleşmesinin Feshinde Usul ve İspat Yükü
Kira sözleşmesinin feshi, tek taraflı irade beyanı ile değil, kanunda öngörülen usule uygun olarak yapılmalıdır. Kiraya veren, fesih iradesini ve ihtarı ispatla yükümlüdür. Kiracının tahliyesi için, usulüne uygun ihtar ve ödeme süresi tanındığının belgelenmesi gerekir. Tek taraflı fesih bildirimleri, karşı tarafça kabul edilmedikçe sözleşmeyi sona erdirmez.
6. Hukuk Dairesi, E. 2015/13294, K. 2016/3592, T. 03.05.2016
Kira sözleşmesinin tek taraflı feshi veya taşınmazın terk edildiği iddiası sözleşmeyi sona erdirmez. Usulüne uygun fesih yapılmadığı ve tahliye davası açılmadığı sürece kira sözleşmesi tüm hükümleriyle geçerlidir ve tarafları bağlar.
Böylece, tahliye ve fesih işlemlerinde ispat yükünün hangi tarafta olduğu ve geçerli yolun ne olduğu somut şekilde ortaya çıkmaktadır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davalarında Süreler ve Zamanaşımı
Tahliye davası açmadan önce kiracıya gönderilecek ihtarda en az otuz günlük ödeme süresi tanınmalıdır. İhtarın tebliğinden itibaren bu sürenin dolması beklenir; borç ödenmezse tahliye davası açılır. Kira alacaklarında zamanaşımı süresi genel olarak beş yıldır. Ancak, tahliye hakkının kullanılmasında gecikme, kiraya verenin tahliye hakkını kaybetmesine yol açmaz; önemli olan ihtar ve dava şartlarının yerine getirilmesidir.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılırken, ihtarın tarihi ve içeriği ile tebligat süreci ayrıntılı şekilde belgelenmeli; dava dilekçesinde bu hususlar açıkça belirtilmelidir. Aksi halde, usulden ret kararlarıyla karşılaşılabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira sözleşmesinde temerrüt nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava açılırken görev ve yetki kurallarına uygun hareket edilmesi gerekir. Aksi halde, dava usulden reddedilebilir veya yetkisizlik kararı verilebilir.
Dava dilekçesinde, taşınmazın adresi ve sözleşmenin temerrüt hükümlerine ilişkin bilgiler mutlaka yer almalıdır. Ayrıca, davalı sıfatının doğru belirlenmesi gereklidir.
Kira Sözleşmesinde Temerrüt Nedeniyle Tahliye: Sık Yapılan Hatalar
- İhtarın yetkisiz kişi tarafından gönderilmesi ve bu ihtara dayanarak tahliye talep edilmesi.
- Kefile karşı tahliye davası açılması.
- Gecikme veya temerrüt faizi oranının kanuni sınırları aşması.
- İhtarda ödeme süresinin eksik tanınması veya tebligatın usulsüz yapılması.
- Tek taraflı fesih iradesinin sözleşmeyi sona erdireceği yanılgısı.
- Dava dilekçesinde taraf ve adres bilgilerinin eksik veya hatalı yazılması.
Bu hatalar, davanın reddine veya uzamasına yol açabilir. Emsal kararların tamamı, bu konuda dikkat edilmesi gereken noktaları somut biçimde göstermektedir.
Kararların Özeti: Tablo ile Karşılaştırma
| Karar | Temel Hukuki İlke | İlgili Alt Başlık |
|---|---|---|
| HGK 2021/658 | İhtarı yalnızca kiraya veren veya vekili gönderebilir; ihtar usulüne uygun olmalı. | Temerrüt ve ihtar usulü |
| 6. HD 2013/9631 | Temerrüt faizi sözleşmede yoksa, yasal oran uygulanır. | Faiz ve sözleşme şartları |
| 3. HD 2019/1879 | Sözleşmedeki faiz, yasal sınırı aşamaz. | Faiz ve sözleşme şartları |
| 6. HD 2013/8821 | Tahliye davası sadece kiracıya açılır, kefile açılamaz. | Taraf sıfatı |
| 6. HD 2012/8339 | Kefil aleyhine tahliye davası açılamaz; davanın reddi gerekir. | Taraf sıfatı |
| 6. HD 2016/3592 | Tek taraflı fesih veya terk ile sözleşme sona ermez. | Fesih ve ispat yükü |
İçtihat Pro ile Kira Sözleşmesi Davalarında Zaman Kazanın
Kira sözleşmesinde temerrüt nedeniyle tahliye davalarında, doğru içtihata hızlı erişim, davanın başarısı ve süre yönetimi açısından kritik önem taşır. İçtihat Pro'nun 10.819.580 karar arşiviyle, Yargıtay, yerel mahkeme, istinaf ve Danıştay kararlarına anında ulaşabilir; 976 kanun metniyle güncel mevzuatı takip edebilirsiniz. Klasik (anahtar kelime), yapay zekalı (doğal dil), ve anlamsal (semantik) arama modları sayesinde, "kira sözleşmesinde temerrüt", "tahliye davasında taraf sıfatı" gibi teknik detayları saniyeler içinde bulabilirsiniz.
2026 yılı Haziran ayı itibarıyla, mevcut yerleşik içtihat platformlarının yıllık 34.200–48.000 TL aralığında, yapay zeka odaklı platformların ise 60.000–80.000 TL aralığında fiyatlandığı düşünüldüğünde, İçtihat Pro'nun ayda yalnızca 199 TL (yıllık 2.866 TL KDV dahil) ile sunduğu erişim, hem bütçe hem de pratiklik açısından ciddi avantaj sunar. Ücretsiz kaydolarak /kararlar sayfasında sınırlı arama yapabilir; tam erişim için /kayit üzerinden abone olabilirsiniz.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklarda uzman desteği alınması tavsiye edilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde temerrüt nedir?
Temerrüt, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde ortaya çıkan gecikme halidir. Bu durumda kiraya veren ihtar çekerek ödeme talep edebilir ve şartlar oluşursa tahliye davası açabilir.
Tahliye davası kimlere karşı açılabilir?
Tahliye davası yalnızca kira sözleşmesinin tarafı olan kiracıya karşı açılabilir. Müteselsil kefil kira borcundan sorumlu olabilir, ancak tahliye davasında taraf olamaz.
Temerrüt faizi kira sözleşmesinde belirtilmemişse ne olur?
Eğer sözleşmede temerrüt faizi oranı belirtilmemişse, borcun doğduğu tarihte yürürlükte olan yasal faiz oranı uygulanır ve bu oran aşılamaz.
Kira sözleşmesinin tek taraflı feshiyle tahliye mümkü mü?
Hayır, kira sözleşmesinin tek taraflı feshi veya taşınmazın terk edilmesi sözleşmeyi sona erdirmez. Usulüne uygun ihtar ve tahliye davası açılması gerekir.
Kira sözleşmesinde temerrüt nedeniyle tahliye için hangi mahkeme görevlidir?
Kira sözleşmesinde temerrüt nedeniyle açılan tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
