7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunundan kaynaklanan yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemli davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacı vekili, dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 20421 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduğunu, taşınmazın önceki paydaşının dava konusu 200/25233 oranındaki payını davalıya satması sebebiyle müvekkilinin yasal ön alım hakkını kullanmak istediğini ve mahkemenin belirleyeceği satış bedelini yatırmaya hazır olduğunu ileri sürerek davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taşınmazdaki dava konusu olan payı önceki malik ...’den 31.12.2018 tarihinde 11.000.000,00 TL bedelle satın aldığını, önceki malik ile aralarında adi yazılı uzlaşma tutanağı imzaladıklarını, tarafların bunu 1136 sayılı Kanunun 35/A maddesi uyarınca ilam hükmünde olarak kabul ettiklerini, davacının önceden aynı taşınmazdaki payını müvekkiline 22.01.2018 tarihinde satmış olduğunu, davacının bu nedenle önalım hakkını kullanmasının dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, kanunda öngörülen 3 aylık hak düşürücü sürenin geçmiş olduğunu ve taşınmazın güncel değerinin belirlenmesinin gerektiğini belirterek öncelikle davanın reddine karar verilmesini davanın kabul edilmesi halinde ise gerçek değer olan 11.000.000,00 TL değer üzerinden satışa karar verilmesini talep etmiştir.

Küçükçekmece 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.09.2022 tarihli ve 2021/538 Esas, 2022/286 Karar sayılı kararıyla "...TMK'nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinin zorunlu olduğu, önalım hakkının satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği, söz konusu sürelerin hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmasının gerektiği, TMK’nın 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenmenin yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinin gerektiği, noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescilin istenebileceği, önalım bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı-alıcı tarafından ödenen tapu harç ve masrafların toplamından ibaret olduğu, dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı-alıcının üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde ve tapuda yapılan satışın amacında muvazaa iddiasında bulunamayacağı, pay satışına ilişkin resmi senedin tarafı olan davalının alım-satımda muvazaa iddiasının resmi senet karşısında dinlenemeyeceği..." gerekçesiyle davanın kabulü ile "İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi Haramidere mevki 20421 parsel sayılı taşınmazda davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline" karar verilmiştir.

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davacının aynı taşınmazdaki başka bir payını müvekkiline 22.01.2018 tarihinde satmış olduğunu ve bu nedenle eldeki davayı açmakta kötü niyetli olduğunu,

2.Bu nedenledir ki; müvekkilinin üçüncü kişi sayılamayacağını ve ön alım hakkının müvekkiline karşı ileri sürülemeyeceğini,

3.Kötü niyetin ispatına yönelik mahkemece tanık dinletme taleplerinin reddinin hukuka aykırı olduğunu,

4.Müvekkili ile önceki malik arasında 11.000.000 TL bedel yönünden anlaşıldığını,

5.Buna dair aralarında uzlaşma tutanağının bulunduğunu ve tarafların bunun ilam hükmünde olduğunu kabul ettiklerini,

6.Devir tarihi ile dava tarihi esas alındığında taşınmazın güncel değerinin belirlenmesinin gerektiğini,

7.Tüm bu nedenlerle; yargılamayla ilgili olarak keşfin yapılması ve sonrasında bilirkişi raporunun alınması gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin 12.07.2023 tarihli ve 2023/631 Esas, 2023/1823 Karar sayılı kararında belirtilen "...dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı-alıcı üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunulamayacağı, mahkemece dava konusu payın satışına ilişkin depo kararının makul sürede verildiği ve depo imkanının sağlandığının görüldüğü, davalının satışı davacı paydaşa noter kanalıyla bildirmeyerek davanın 3 aylık sürede açılmasını sağlamadığı, bu hususun kendi kusuru olduğu, davanın 2 yıllık hak düşürücü sürede açılması yönünde davacıya atfıkabil bir kusur bulunmadığı, bu hususta yasada açıkça noter bildiriminin gerekliliği belirtildiğinden davacının satışı bilmesi sebebiyle iyi niyetli olmadığı hususunda tanık dinlenmesinin yargılamaya herhangi bir katkısının olmayacağı..." gerekçesiyle istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde, davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacının aynı taşınmazdaki başka bir payını müvekkiline 22.01.2018 tarihinde satmış olduğunu ve bu nedenle eldeki davayı açmakta kötü niyetli olduğunu,

2.Bu nedenledir ki; müvekkilinin üçüncü kişi sayılamayacağını ve önalım hakkının müvekkiline karşı ileri sürülemeyeceğini,

3.Kötü niyetin ispatına yönelik mahkemece tanık dinletme taleplerinin reddinin hukuka aykırı olduğunu,

4.Müvekkili ile önceki malik arasında 11.000.000,00 TL bedel yönünden anlaşıldığını,

5.Buna dair aralarında uzlaşma tutanağının bulunduğunu ve tarafların bunun ilam hükmünde olduğunu kabul ettiklerini,

6.Devir tarihi ile dava tarihi esas alındığında taşınmazın güncel değerinin belirlenmesinin gerektiğini,

7.Tüm bu nedenlerle; yargılamayla ilgili olarak keşfin yapılması ve sonrasında bilirkişi raporunun alınması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunundan kaynaklanan yasal önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2.İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri ile 4721 sayılı TMK'nın 732 vd. maddeleri.

3.Değerlendirme

1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2.Dava konusu 20421 parsel sayılı taşınmazdaki 200/25233 oranındaki payın önceki malik ... tarafından 06.10.2021 tarihli resmi senet ile davalıya satıldığı anlaşılmıştır. Bununla birlikte TMK'nın 733. maddesinin 3. fıkrasına göre yapılan satışın, gerek alıcı gerekse satıcı tarafından taşınmazın hali hazırda paydaşı olan davacıya noter aracılığıyla bildirilmediği görülmüş olup aynı hükmün 4. fıkrasına göre hak düşürücü süre olarak üst sınır olan 2 yıllık sürenin esas alınması gerekmektedir. Dava açılma tarihi olan 19.10.2021 ile satış tarihi olan 06.10.2021 tarihleri esas alındığında davanın süresinde açılmış olduğu ortadadır. Öte yandan; davalı aslında gerçek satışın 11.000,00 TL üzerinden yapıldığını belirtmişse de kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından bu iddiası mesmu değildir. Son olarak davalı taraf kendisinin önceden taşınmazda paydaş olduğunu belirtmişse de gerek dosyada gerek UYAP'ta bulunan tapu kayıt örneğinde davalının tek payının dava konusu pay olduğu görülmüştür. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Açıklanan sebeple; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.09.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.