22. Hukuk Dairesi

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A

İ S T İ N A F K A R A R I

İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 22.12.2021 tarihli, 2020/105 Esas ve 2021/1152 Karar sayılı kararın Dairemizce incelenmesi davalı vekili tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, raportör üye tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.

Davacı vekili, müvekkilinin 05.07.2017 tarihinde satın aldığı ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... ada, ... parsel, 2. kat 3 numaralı bağımsız bölümü teşkil eden taşınmaz üzerinde davalı banka lehine mevcut ipotek borcunun, aynı gün bankanın Narlıdere Şubesi'ne gitmek suretiyle müvekkili tarafından ödendiği ve banka memurunca tahsil edilen 289.000,00 TL için iki ayrı dekont düzenlenerek müvekkiline verildiği halde banka tarafından 18.09.2019 tarihinde müvekkiline noter aracılığıyla gönderilen ihtarname ile ipotek borcunun ödenmesinin istendiğini, cevabi ihtarname ile itiraz ettiklerini, bunun üzerine İzmir 25. İcra Müdürlüğü'nün 2019/16671 Esas sayılı dosyasında 385.988,15 TL alacak için ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile müvekkili hakkında takip yapıldığını ileri sürerek, takip dosyasına ilişkin olarak borçlu olmadığının tespitine, borç ödenmiş olduğundan ipotek şerhinin kaldırılmasına karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.

Davalı vekili, taşınmazın önceki maliki ve ipotek borçlusu olan dava dışı ... 'in 29.08.2019 tarihinde vefat ettiğini, mirasının tüm mirasçıları tarafından reddedildiğini, terekesinin iflas hükümlerine göre tasfiyesine karar verildiğini, davacı ...'ün taşınmazı ipoteği bilerek satın aldığını, alım satıma müvekkili bankanın taraf olmadığını, dava dışı firma ... Şti.'nin risklerinin teminatında bulunan taşınmazın davacı tarafından firma riskleri henüz takibe düşmemiş iken satın alındığını, 05.07.2017 tarihinde ... tarafından vezneden yatırılan 197.000,00 TL tutarındaki meblağın portföy yöneticisi bilgisi dışında, görevli memurca davacının talebi üzerine ... Şti.’nin hesabına alındığını, ancak firmanın kredi riskine mahsup edilmediğini, bu nedenle husumet itirazları bulunduğunu, o tarihte dava dışı ... 'in sağ ve sağlıklı olduğunu, firmanın risklerinin henüz takibe düşmediğini, davacının 289.000,00 TL'nin ödenmesi sırasında 197.000,00 TL'nin ipotek bedeli olarak, 92.000,00 TL'nin ise muaccel bir borç olmadığından ... tasarrufunda bulunduğunun kendilerine şifahen ifade edildiğinin iddia ettiğini, uygulamada ipotekli taşınmazların üçüncü kişilerce satın alınması halinde bankalarca taşınmazı satın alacak kişilere ipotek fek taahhütnamesi verilmekte olduğunu, Narlıdere Şubesi'nden söz konusu ipoteğin kaldırılması için gerekli tahsilat tutarı ve şartları için fek taahhütnamesi talep edilmediğini, gayrimenkulün satışının şube bilgisi dışında gerçekleştiğini, iki seneden fazla süre ipotek fek edilmemiş olmasına rağmen davacı tarafından ipoteğin bedeli ödendiği gerekçesiyle müvekkili bankaya veya yargı yoluna başvurulmamasının iyiniyetli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davacı banka ile dava dışı ... Şirketi arasında yapılan sözleşmeler kapsamında, dava dışı şirketin doğmuş ve doğacak borçlarından dolayı, dava dışı şirket ortağı ve yetkilisi ... adına tapuda kayıtlı bulunan ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkii, ... ada, ... parsel, 3 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaz üzerine, davalı banka lehine birinci derecede 700.000,00 TL limit ile sınırlı olmak üzere ipotek şerhi bulunduğu, dava dışı ... 'den satın alınan taşınmaz üzerindeki ipoteğe ilişkin borcun davacı tarafından davalı bankaya ipotek fek bedeli olarak yatırıldığının iddia edildiği, ipotek akdinden ve İzmir 25. İcra Müdürlüğü'nün 2019/16671 Esas sayılı takip dosyasından dolayı davalı bankaya borçlu olup olmadığının tespiti açısından davacı tarafça dava dilekçesine ekli olarak sunulan ve davalı tarafça da inkar edilmeyen, aynı tarihte iki dakika ara ile düzenlenen banka dekontlarında, 92.000,00 TL'lik ödemeye ilişkin açıklama bölümünde yapılan ödemenin ipotek fek bedeli olarak yatırıldığına dair açıklama bulunmadığı, ancak iki dakika sonra yapılan ödemeye ilişkin dekontta yatırılan 197.000,00 TL'lik ödemenin dava konusu taşınmaza ilişkin ipotek fek işlemi için yatırıldığının belirtildiği, ödemenin yapıldığı tarih itibarı ile dava dışı şirketin bankaya ödemesi gereken banka borcunun, banka dekontlarında yatırılan toplam 289.000,00 TL'den 571,83 TL fazla olduğu, yapılan ödeme miktarı ile ipotek tarihi itibarı ile ipotek kapsamında ödenmesi gereken ipotek borçlusunun borç miktarının arasındaki farkın toplam borç içerisinde önemsiz miktarda olduğu, işbu nedenle davacı tarafça yapılan ödeme toplamının ipoteğin fekki hususunda yatırıldığı, ancak banka görevlilerince bankaya müracaat eden, banka işlemleri konusunda yeterli bilgi ve donanıma sahip olmayan, davacı iradesi aksine yapılan ödemelere müteakiben ipoteğin fekki hususunda, müteakip işlemleri tamamlamadan ve yapılan ödeme miktarlarının dava dışı şirket yetkilisinin kullanımına tahsis edildiği, dava dışı şirket yetkilisi tarafından hesabına yatırılan işbu miktar ödemelerin tasarruf edilerek bankaya olan borçların ödenmemesi suretiyle davacı tarafça 05.07.2017 tarihinde satın alınan taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılmadığı, bu durumdan hakkında yapılan takip sonucu haberdar olan davacının dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması isteminde bulunduğu, davacının ödeme yaptığı sırada muhatap olduğu banka görevlilerince, davacının yaptığı ödeme miktarı, ödeme dekontlarındaki açıklama kısmında yazılı ibarelerden de davacının yaptığı ödemelerin ipoteğin fekkine yönelik yapıldığının kolayca anlaşılabileceği, ipoteğin fekki hususunda yapılması gereken müteakip işlemler konusunda, davacıyı bilgilendirmeyip mağduriyet yaşamasını önleyebilme imkanı var iken davalı banka görevlilerince, davacının bu yönde bilgilendirilmediği, bu nedenle banka görevlilerinin kusurlu davrandığı, davalı banka görevlilerinin kusurundan kaynaklı hukuki işlem eksikliğinden, davacının sorumlu tutulamayacağı, bu nedenle davacının yapmış olduğu ödeme miktarı ve tarihi itibarı ile dava dışı üçüncü şahıstan satın almış olduğu dava konusu konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin kaldırılması ve ipotek akdinden dolayı davacının, davalı bankaya borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulüne, davacının İzmir 25. İcra Müdürlüğü'nün 2019/16671 Esas sayılı takip dosyasından dolayı davalı alacaklı bankaya borçlu olmadığının tespiti ile davacı adına tapuda ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkii, ... ada, ... parsel, 3 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaz üzerine davalı banka lehine birinci derecede 700.000,00 TL bedel ile 10.11.2016 tarihinde 30078 yevmiye numaralı işlemi ile tesis edilen ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiştir.

Karara karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. İSTİNAF NEDENLERİ:

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; husumet itirazı hakkında hiçbir değerlendirme yapılmadığını, kabul manasına gelmemek kaydıyla davacı ipoteğin fek edileceği beklentisi ile 197.000,00 TL'yi dava dışı firma hesabına yatırmış ise de, ipoteğin üç yıla yakın bir süre kaldırılmamasına karşın hiçbir yargı yoluna başvurmamış olduğunu, şayet haksız bir kazanım varsa bunu elde edenin banka değil dava dışı firma olduğunu, firma riskleri henüz takibe düşmemiş iken satın alınan taşınmaz için 05.07.2017 tarihinde ... tarafından vezneden yatırılan 197.000,00 TL tutarındaki meblağın portföy yöneticisi bilgisi dışında, görevli memurca davacının talebi üzerine ... Şti.’nin hesabına alındığını, firmanın kredi riskine mahsup edilmediğinin bilirkişi raporu ile sabit olduğunu, gayrimenkul satışı şube bilgisi dışında gerçekleştiğini, iban numarası ile müşterisinin adı soyadının uyumunu dahi kontrol etme yükümlülüğü bulunmayan bankanın müşterisinin hesabına üçüncü şahıs tarafından yatırılan tutarların ve hangi sebeple yatırıldığının her bir işlem bazında kontrol edilmesi hayatın olağan akışına aykırı olup, bu durumun bankanın özen yükümlülüğü ya da basiretli tacir davranma yükümlüğüne dayandırılmasına imkan bulunmadığını, ödemenin yapıldığı tarih itibari ile bankanın alacağının davacı tarafından yatırılan rakamdan 571,83 TL fazla olmasının, 92.000,00 TL'lik davacı ödemesine ilişkin dekontta herhangi bir açıklama bulunmamasının, davacının bankadan ipotek fek taahhütnamesi talebi olmamasının, davacı ile banka arasında tahsilat görüşmesi yapılmamasının, ödeme tarihinde dava dışı firmanın bankanın nezdinde bulunan risklerinin takibe düşmemesinin mahkemece dikkate alınmadığını belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesi isteğinde bulunmuştur.

İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında;

HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek inceleme yapılmıştır. Dava, İzmir 25. İcra Müdürlüğü'nün 2019/16671 Esas sayılı dosyasında davalıya borçlu olunmadığının tespiti (menfi tespit) ve ipoteğin kaldırılması isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulü ile, davacının İzmir 25. İcra Müdürlüğü'nün 2019/16671 Esas sayılı dosyasında davalıya borçlu olmadığının tespiti ile davacı adına tapuda ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkii, ... ada, ... parsel, 3 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaz üzerine davalı banka lehine birinci derecede 700.000,00 TL bedel ile 10.1./2016 tarihinde 30078 yevmiye numaralı işlemi ile tesis edilen ipoteğin kaldırılmasına karar verilmiş; karara karşı davalı vekili tarafından yukarıda belirtilen nedenlerle istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

Taşınmaz rehninin bir çeşidi olan ipotek, TMK'nın 881 ile 897. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Söz konusu maddelerde ipoteğin tanımı yapılmaksızın, ipoteğin amacı ve niteliği (m. 881), kurulması ve sona ermesi (m. 882- 887), hükümleri (m. 888- 891) ve kanuni ipotek hakları (m. 892- 897) ile ilgili hususlar ele alınmıştır.

Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır (Akipek, J.G./Akıntürk,T.: Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s. 786; Gürsoy, K./Eren, F./Cansel, E.: Türk Eşya Hukuku, 1984, s. 1032). Bu şekilde, ayni teminat sağlayan sınırlı bir ayni hak niteliğindeki ipotek; belirli bir borcun ifasının teminat altına alınması amacını güder ve alacaklıya, teminatın konusunu oluşturan taşınmazın paraya çevrilmesi suretiyle alacağını elde etme yetkisi sunar (Köprülü, B./Kaneti, S.: Sınırlı Ayni Haklar, İstanbul 1983, s. 252).

Taşınmaz rehninin temel ilkelerinden biri belirlilik ilkesi olup, bu ilke ipoteğin kurulmasında alacak ve taşınmaz bakımından kendisini göstermektedir. İpoteğin alacak bakımından belirli olması, taşınmazın ne miktar alacak için güvence teşkil edeceğinin tapu kütüğünde açıkça gösterilmesidir. Bu husus, TMK’nın 851 inci maddesinde "Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir" şeklinde ifade edilmiştir.

Çeşitli borçların teminat altına alınması için ipotek tesis edilmesi mümkünse de kural olarak, söz konusu hüküm gereği, alacağın belirli miktar üzerinden Türk Lirası ile gösterilmesi gerekir.

İpotek, hâlen mevcut veya ilerde doğması olası bir alacağı teminat altına alır (TMK m. 881). Miktarı ipoteğin tesisi anında belli olan alacaklar için ana para ipoteği (sabit ipotek, adi ipotek, karz ipoteği, kesin borç ipoteği), miktarı ipoteğin tesisi anında belli (muayyen) olmayan fakat ilerde gerçekleşecek alacaklar için ise üst sınır ipoteği (limit ipoteği, azami meblağ ipoteği, maksimal ipotek) kurulur (TMK m. 851). Ana para ipoteğinde taşınmazın teminat altına aldığı miktar rehin sözleşmesinde yazılı olan meblağ, üst sınır ipoteğinde ise ilerde tahakkuku muhtemel alacağın tahakkuk eden ve fakat üst sınır olarak belirlenen meblağı geçemeyecek olan kısmıdır.

İpoteğin taşınmaz bakımından belirli olması ise, ipotekle yüklenecek taşınmazın belirli, tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerektiğidir (TMK m. 853). Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde taşınmaz rehni kurulamaz. TMK'nın 704 üncü maddesine göre, arazi, tapu kütüğünde bağımsız ve sürekli olmak üzere kaydedilen haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz olarak kabul edilmiş, TMK'nın 998 inci maddesinde de bu üç kategoride belirtilen taşınmazların tapu siciline kaydedileceği ifade edilmiştir.

Kat mülkiyeti tesis edilmiş binalarda kat mülkiyeti maliki, bağımsız bölümü üzerine taşınmaz rehni kurabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 15).

Tapu siciline egemen ilkelerden olan ve taşınmaz rehnine de uygulanan bir diğer ilke açıklık ilkesidir. Açıklık ilkesinin bir gereği olarak taşınmaz rehni tapu siciline tescille doğar (TMK m. 856), tapu kütüğünde kayıt bulundukça devam eder ve kaydın terkini ile sona erer (TMK m. 858). İpoteğin doğması için, tapu kütüğüne geçerli bir tescilin yapılması gerekir. Geçerli bir tescil için, kural olarak, taşınmaz malikinin tescil istemi ve geçerli bir iktisap sebebinin varlığı şarttır. İktisap sebebi bir rehin sözleşmesi, ölüme bağlı tasarruf, kanun hükmü veya bir mahkeme kararı olabilir.

Taşınmaz rehni sözleşmesi resmî şekilde yapılır (TMK m. 856/2). Taşınmaz rehni sözleşmesinin yer aldığı resmî senedin tapu memuru tarafından düzenlenmesi zorunludur (Tapu Kanunu m. 26). Resmî şekil bir geçerlilik şartı olduğundan, bu şarta uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersiz sayılır. Taşınmaz rehni sözleşmesinin asli ve zorunlu içeriğini, rehin veren, rehin konusu taşınmaz/taşınmazlar, rehinli alacaklı ve rehinli alacak ile rehin türü olarak saymak mümkündür (Oğuzman, M.K/ Seliçi, Ö./Oktay-Özdemir, S.: Eşya Hukuku, İstanbul 2020, s. 1039-1041). İpotek tesisinin nedenini de ipotek akit tablosunda yazılanlar belirler.

İpotekte, iktisap sebebinin dışında, ondan bağımsız olan bir temel ilişkinin (borç ilişkisinin) varlığı gerekir. Ana para ipoteğinde, bu temel ilişkiden doğmuş bulunan bir alacak teminat altına alınmaktadır. Temel borç ilişkisinin geçersiz olması dolayısıyla alacak doğmamışsa, yapılan tescil görünürdeki alacaklı lehine bir rehin hakkı doğurmaz. Bir başka anlatımla, ipoteğin doğumu için yapılması gerekli tescilin alacaklı ile borçlu arasındaki temel borç ilişkisine bir etkisi yoktur. Tescil, alacağı doğurmaz ve alacağın varlığı için bir delil olmaz. Tescil ancak rehinli alacaklının ayni hakkının varlığına bir delil teşkil eder ve bu hususta bir karine yaratır. Rehinli alacaklı, rehin hakkını kullanmak için kişisel alacağını ispat etmelidir. İpoteğin amacı alacağı teminat altına almaktır. Bu yüzden de ipotek, teminat altına aldığı alacağa bağlıdır. Teminat altına alınacak bir alacak kesin olarak mevcut değil ise ipotek hakkı da alacağa bağlılığı dolayısıyla mevcut değildir. Diğer taraftan teminat altına alınan alacağın borçlusu, ipoteğe temel teşkil eden borç ilişkisine göre belirlenir. İpotek eşyaya bağlı bir borç doğurmadığından, ipotekli taşınmaz maliki, taşınmazın maliki olduğu için borçlu değildir, borcu ancak kendisi ile alacaklı arasındaki bir temel borç ilişkisinden doğabilir (Oğuzman, M.K./Seliçi, Ö.: Eşya Hukuku, 1982, s. 906 vd, Oğuzman/ Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 1025-1026).

Somut olayda; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkii, ... ada, ... parsel, 3 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaz ... adına kayıtlı iken 10.11.2016 tarihinde davalı ... lehine 30078 yevmiye ile yapmış ve yapacak olduğu işlemlerden dolayı doğmuş ve doğacak borçlarını anapara olan 700.000,00 TL ve faizi ile teminat altına alan üst sınır ipoteği tesis edilmiştir. Davacı ... 05.07.2017 tarihinde dava konusu taşınmazı üzerindeki ipotek ile birlikte 92.000,00 TL bedelle satın tapuda satın almıştır.

Mahkemece, bankacılık ve finans konusunda uzman bilirkişiden alınan dosya kapsamına uygun, denetime ve karar vermeye elverişli bilirkişi raporu da dikkate alındığında, dava dışı ... Şti. davalı bankadan 05.04.2017 tarihinde, aylık % 1,15 cari faiz oranıyla, 60 ay vadeli, 300.000,00 TL tutarında 6500062236 referans nolu krediyi kullanmış olduğu ve satış tarihi olan 05.07.2017 tarihinde ödenen taksitten sonra söz konusu kredinin anapara borcunun 289.571,83 TL olduğu tespit edilmiş, dava dışı ... Şti.'nin hesabına para yatırılmasına davacı tarafından 05.07.2017 tarihinde, 92.000,00 TL satış bedeli ve 197.000,00 TL ... , ... Mah. D:... ipotek fek işlemi açıklaması ile yatırılan meblağın banka tarafından 65000062236 referans nolu krediye mahsup edilmediği, 197.000,00 TL tutarındaki dekontta ayrıca dava dışı ... Şti. yetkilisi ... 'in ismi ile imzasının bulunduğu, para yatırma işlemini yapan banka personeli gişe görevlisi de olsa bu tür bir işlemle ilgili diğer şube personeline ve yetkililerine bilgi vermesi gerektiği, dava dışı şirket ... Şti.'nin kredi işlemlerinden sorumlu portföy yetkilisinin davacının 05.07.2017 tarihinde yatırdığı 289.000,00 TL'den, işlemlerin yapıldığı esnada bilgisi olmasa dahi, portföy yetkilisinin sorumlu olduğu şirketlerin hesaplarını düzenli olarak kontrol etmesi gerektiği, kontrol ettiğinde yatan paralar ve dekontlardaki açıklamaları kolayca görebileceği, bu durumda da davacıyı bilgilendirip mağduriyet yaşamasını önleyebilme imkanı var iken, davalı bankanın davacıyı bu yönde bilgilendirmediği de dikkate alındığında davalı bankanın bu yönüyle de kusurlu olduğu anlaşılmakla, davacının ipotek borcunu ödediğinin kabulü gerektiği anlaşılmakla, davanın kabulüne karar verilmesinde isabetsizlik görülmemiştir.

Bu durumda, istinaf kanun yoluna başvuranın dilekçesinde yer verdiği itirazların açıklanan gerekçe ışığında yerinde olmamasına, kararda kamu düzenine ilişkin bir aykırılık bulunmamasına, kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olmasına göre, duruşma açılmasına gerek görülmeyerek Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

1.Davalı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,

2.Davalı yönünden istinaf karar harcı olan 26.366,85 TL'den peşin alınan 6.591,71 TL'nin mahsubu ile bakiye 19.775,14 TL'nin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,

3.İstinaf başvurusu nedeni ile davalı tarafından yapılan 220,70 TL istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,

4.HMK'nın 359/4. maddesi gereğince, temyizi kabil olan kararın dairemiz yazı işleri müdürlüğü tarafından resen tebliğe çıkarılmasına, Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde Yargıtay ilgili Hukuk Dairesinde temyiz yolu açık olmak üzere 19.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.