3. Hukuk Dairesi

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

1.Asıl davada davacı kiraya veren vekili; mülkiyeti davacı Belediyeye ait olan katlı otoparkın, 01.11.1991 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle davalıya kiralandığını, kira süresinin 1 yıl olarak belirlenmiş olmasına rağmen 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun) gereğince her bir kira dönemi sonu itibariyle kira sözleşmesinin birer yıl uzatılarak yenilendiğini, ancak 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun (5393 sayılı Kanun) yürürlüğe girdiği 13.07.2005 tarihini müteakip 6570 sayılı Kanun gereğince en son yenilenen kira dönemini müteakip 31.10.2005 tarihinden itibaren kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin 05.10.2005 tarihli ihtarname ile davalıya bildirerek anılan yerin belediyeye teslim edilmesinin istendiğini, ancak taşınmazın tahliye edilmediğini, davalının haksız kullanımı nedeniyle müvekkilinin kazanç kaybına uğradığını ileri sürerek; 31.10.2005 tarihinden dava tarihine kadar taşınmazı tahliye etmeyerek uğradıkları zarardan şimdilik 10.000,00 TL'nin ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davacı kiracı vekili; müvekkilinin, davalıya ait taşınmazda 01.11.1991 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, taraflar arasında tahliye konusunda zaman zaman anlaşmazlıklar çıktığını ve bu konuda çeşitli davalar açıldığını, müvekkilinin 2013 yılı 10. ayına kadar tüm kira bedellerini eksiksiz olarak davalıya ödediğini, 2013 yılında çıkan ihtilaftan sonra davalının kira bedellerini almaması üzerine İstanbul 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/156 D.İş sayılı dosyası ile belirlenen tevdi mahalline tahliye tarihi 22.10.2014 tarihine kadar 702.555,48 TL kira bedeli yatırıldığını, davalının 11.02.2015 tarihinde tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesi ile 01.11.2013-22.10.2014 tarihleri arasını kapsayan 890.683.00 TL ecrimisil bedelini müvekkilinden talep ettiğini, bu ihbarnameye süresinde 16.03.2015 tarihinde cevap verildiğini ve bedele itiraz edilmeyeceği bildirilerek yasal %35 indirim uygulanarak bulunan 578.943,95 TL bedelin tevdi mahalline yatırılan 702.555,48 TL bedelden tahsil edilerek kalan bedelin iadesinin istenildiğini, davalının bu hesaptan parayı çektiğini ancak tazminat davası açıldığını bildirerek bakiye 123.611,53 TL bakiye bedeli iade ettmediğini, davalının iddia ettiği gibi 30.10.2005 tarihi itibariyle kira ilişkisinin sona ermediğini, tahliye tarihine kadar kira bedellerin ödendiğini ileri sürerek; fazla ödenen 123.611,53 TL’nin 16.03.2015 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

1.Asıl davada davalı kiracı vekili; davacının 05.10.2005 tarihli yazısı ile kiralananın tahliye edilmesini talep etmesi üzerine kiracılık sıfatının tespiti istemiyle dava açtıklarını, davanın kabulü ile müvekkilinin kiracı olduğunun tespitine karar verildiğini, kararın temyiz incelemesi sonucu kesinleştiğini, davacının sonraki yıllarda tahliye istemi karşısında açılan diğer davalarda da müvekkilinin kiracılık sıfatının devam ettiğine karar verildiğini, 2005 yılından 2010 yılına kadar davacının tahliyeye yönelik tüm taleplerinin mahkeme kararları ile ortadan kaldırıldığını ve davalının kiracı olduğunun mahkeme kararları ile tespit edildiğini, en son 2010 yılında verilen mahkeme kararından sonra 2013 yılına kadar davacı tarafından tahliyeye ilişkin herhangi bir yazı gönderilmediğini, son olarak davacı tarafından 21.08.2013 tarihli yazı ile kiralananın tahliyesinin talep edildiğini ve bu talebe karşılık kiracılık sıfatının tespiti istemiyle açılan İstanbul 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/755 E. sayılı davasında, kiracılık ilişkisinin sona ermiş olduğuna karar verildiğini ve bu kararın kesinleşmesi üzerine 22.10.2014 tarihinde kiralananı davacıya teslim ettiklerini, tahliye tarihine kadar olan tüm kira bedellerinin eksiksiz olarak ödendiğini, müvekkilinin tamamen mahkemelerin vermiş olduğu kararlar ve kanunlar çerçevesinde davacı ile aralarında olan ilişkiyi devam ettirdiğini, müvekkilinin haksız bir eylemi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen davada davalı kiraya veren vekili; davacının açtığı kiracılık sıfatının tespiti davasının reddine ilişkin kararın kesinleşmesi ile taşınmazın 22.10.2014 tarihinde boşaltıldığını, 01.11.2013- 22.10.2014 tarihleri arasını kapsayan 890.683.00 TL ecrimisil bedelinin ödenmesinin davacıdan talep edildiğini, davacının borcun tevdi mahalli hesabından kapatılması istediğini, davacı tarafından yatırılan 692.812,80 TL’nin tahsil edildiğini, davacının talebinin tazminat davası açıldığı için reddedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davada taraflar arasında 01.11.1991 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda anlaşmazlık bulunmadığı, taraflar arasında görülen davalarda kiracılık sıfatının tespitine karar verildiği, bu yöndeki son kararın kesinleştiği 30.11.2010 tarihi itibariyle, kiracının fuzuli şagil olmadığı, bununla birlikte kiraya verenin 21.08.2013 tarihli tahliye talepli yazısı üzerine kiracı tarafından açılan kiracılık sıfatının tespit istemli davada davanın reddine karar verildiği ve kararın kesinleştiği, bu dava tarihi 09.10.2013 itibariyle artık kiracılık sıfatının olmadığı, kiracının, dava tarihine kadar kiraya verenin kiralananı kullanamaması nedeniyle uğradığı zarardan sorumlu olduğu; birleşen davada ise, kiracının 2013 yılı Ekim ayına kadar kira bedelini ödediği, sonraki dönem yönünden ihtilaf doğduğundan kira bedellerinin tevdi mahalline yatırıldığı, kiraya verenin 01.11.2013 ile 22.10.2014 tarihleri arasını kapsayan 890.683,00 TL ecrimisil bedelini talep ettiği, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun (2886 sayılı Kanun) 75. maddesine göre %35 indirim uygulanarak 578.943,95TL'lik bedelin tevdi mahalli dosyasından tahsil edildiği, dava konusu kiralanan için hem kira bedeli hem de ecrimisil bedelinin tahsil edildiği, mahsup yapılarak kalan bedelin kiracıya iadesi gerektiğindan bahisle; asıl davanın kabulü ile 10.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ve hesap edilecek ticari faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, birleşen davanın kabulü ile 123.611,53 TL’nin 16.03.2015 tarihinden itibaren işleyecek ve hesap edilecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

A. Temyiz Sebepleri

1.Davacı/birleşen davada davalı kiraya veren vekili; davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığını, Mahkemece alacağın miktarının tam olarak belirlenmesi ve davanın ıslahı için süre verilmesi gerektiğini, davalının 31.10.2005 tarihinden itibaren tahliyenin gerçekleştiği 22.10.2014 tarihine kadar olan haksız kullanımı nedeniyle müvekkili Belediyenin kazanç kaybına uğradığını, davalı sözleşmenin son bulmasını müteakip tahliyeyi gerçekleştirmiş olsaydı otoparkın müvekkili tarafından işletileceğini ve kira ve/veya ecrimisil bedelinden daha fazla gelir elde edileceğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı/birleşen davada kiracı vekili; müvekkilinin Mahkemelerin vermiş olduğu, Yargıtay incelemesinden geçmiş kesin kararlar ve kanunlar çerçevesinde Belediye ile aralarında olan ilişkiyi devam ettirdiğini, müvekkilinin haksız bir eyleminin bulunmadığını, davacı tarafından kira bedeli veya ecrimisil adı altında talep edilen tüm bedellerin ödendiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık;

asıl davada, kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra fuzuli şagil olarak kiralananın kullanılması nedeniyle gelir kaybı istemine, birleşen dava fazla ödenen ecrimisil bedelinin iadesi istemine ilişkindir.

1.2886 sayılı Kanun’un 75. maddesinin 3. fıkrasında “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır., 4.fıkrasında “İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Bu madde önceleri sadece Hazine tarafından bu kanun hükümlerine göre kiraya verilen taşınmazlar hakkında uygulanırken, 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Kanun'un 15. maddesi hükmüyle Belediyenin, mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar için uygulanması öngörülmüştür. Bu madde ile Belediyelere tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 sayılı Kanun'un 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.

Hazine, ve Belediyeler, 2886 sayılı Kanun uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın niteliğine bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez.

Somut olayda; davacı Belediyeye ait katlı otopark vasfındaki taşınmazın 01.11.1991 tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalı kiracıya 2886 sayılı Kanun kapsamında ihale ile kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiraya veren Belediye tarafından 5393 sayılı Kanun uyarınca, kira sözleşmesinin 31.01.2005 tarihi itibariyle sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliye edilmesinin istemesi üzerine, kiracı tarafından açılan davada, kiracılık sıfatının tespitine dair verilen karar kesinleşmiştir. Sonraki kira dönemlerinde, kiraya veren Belediyenin aynı mahiyette tahliye talepleri hakkında yine kiracı tarafından açılan davalarda kiracılık sıfatının tespitine karar verilmiştir.

Davalı kiracının, kiracı olduğunun tespitine kesinleşen Mahkeme kararları ile karar verilmiş olmakla bu davalara konu dönemlerde fuzuli şagil olarak kabulü mümkün değildir. Kiraya verenin son olarak tahliye talebi üzerine, taraflar arasında görülen kiracılık sıfatının tespiti istemli İstanbul 14. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/755 E. sayılı davada, davanın reddine karar verilmiş ve karar kesinleşmiş olmakla, söz konusu davanın açıldığı 09.10.2013 tarihi itibariyle davalı kiracının fuzuli şagil olarak kabulünde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Bu nedenle davalı kiracının, 09.10.2013 tarihinden taşınmazın tahliye edildiği 22.10.2014 tarihe kadar 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi uyarınca ecrimisil ödemesi gerekmektedir.

Gerek öğretide, gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, taşınmazı haksız olarak elinde bulunduran kimsenin mülkiyet sahibine (malike) ödemekle yükümlü bulunduğu, en azı kira geliri en çoğu mahrum kalınan gelir kaybı olan haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir.

Davacı ..., dava konusu taşınmaz için 01.11.2013- 22.10.2014 dönemi için ecrimisil bedelini 890.663,00 TL olarak belirleyerek ecmisil ihbarnemesi düzenlemiş, davalı kiracı bu bedele itiraz etmeyerek kabul etmiştir. Bu durumda, ihbarnameye konu dönem için ecrimisil bedeli uyuşmazlık konusu olmadığından, davalı/karşı davacının fuzili şagil olarak kabul edildiği bu tarihten önceki dönem için ecrimisil bedelinin belirlenmesi gerekir. Ecrimisil, haksız kullanım karşılığı ödenen bir tazminat olduğundan, şagilin ecrimisil dışında ayrıca gelir kaybı, vb. başkaca bir tazminat ödemesi söz konusu değildir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek asıl ve birleşen dava yönünden bir değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeple;

1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1 maddesi uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.Asıl ve birleşen davaya ilişkin İlk Derece Mahkemesi Kararının aynı Kanun'un 371. Maddesi uyarınca taraflar yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,25.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.