3. Hukuk Dairesi

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacı vekili; davalı banka tarafından dava dışı ..... San. ve Tic. A.Ş. aleyhine başlattığı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibinde müvekkilinin sahibi olduğu taşınmazın da satımının talep edildiğini, müvekkilinin taşınmazı kayın biraderi ...'dan 18.11.2011 tarihinde satın aldığını, satın aldığı taşınmazın sahibi ...'nın dava dışı borçlu şirketin de sahibi olduğunu, müvekkilin kayın biraderine taşınmazın bedelini borç olarak verdiğini ancak kayın biraderi borcunu ödeyemeyince dairesini müvekkiline vermek zorunda kaldığını, müvekkil ile dava dışı ...'ın tapu dairesine gittiklerinde taşınmaz üzerinde davalının 1. derece ve 1. sırada 620.000,00 TL konut finansmanı ipoteğinin olduğunu gördüğünü, kayın biraderi ...'ın müvekkiline "enişte, taksitleri ben öderim yeter ki sen bu konutu borcuma karşılık al" dediğini, bunun üzerine taşınmazı devraldığını, kayın biraderinin 02.04.2015 tarihine kadar taksitleri aksatmadan ödediğini, bu tarihten sonra müvekkilinin taksitlerini ödediğini, ipoteğin ticari kefalet ve teminat ipoteği olduğunu bilmediğini, iradesinin sakatlandığını, dava dışı şirketin borcuna ve/veya ticari borcuna kefil olmaya ya da ticari borcuna karşılık ipotek verme gibi statüsünün bulunmadığını ileri sürerek; dava konusu bağımsız bölüme yönelik konut finansmanı kapsamında 84.873,70 TL borcunun olduğu ve ödemelerinin devam ettiği ve bunun dışında herhangi bir borcunun olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; davacının taraf sıfatının bulunmadığını, müvekkil banka tarafından dava dışı ... arasındaki kredi ilişkisinden kaynaklı olarak kredi teminatında yer alan davaya konu taşınmaz hakkında icra takibi başlatıldığını, davacının ipotekli taşınmazı sonradan devraldığını, kredi kullanım aşamasında davacının dahli olmadığını, davacının taşınmazı 27.11.2013 tarihinde satın aldığını, müvekkil banka tarafından kredi borcunun ödenmemesi üzerine 04.11.2015 tarihinde ihtarname keşide edildiğini, keşide edilen ihtarnameye rağmen ödeme yapılmaması üzerine icra takibi başlatıldığını, dava dışı ...'in ... firmasına kullandırılan kredi sözleşmelerini müşterek borçlu müteselsil kefil olarak imzaladığını, davaya konu taşınmaza yapılan ipotek dava dışı ...'in asaleten ve kefaleten sorumlu olduğu tüm kredilerin teminatı olarak alındığını savunarak, davanın reddini ve kötü niyet tazminatına mahkum edilmesini istemiştir.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının taşınmazı ipotek ile yüklü olarak devraldığından üçüncü kişi kredi borçluları ile birlikte borçtan ipotek limiti ile sınırlı olmak üzere sorumlu olduğu ve dava konusu taşınmazın davalı bankaya borca mahsuben 345.000,00 TL bedelle ihale edildiği ve bu miktarın 620.000,00 TL'yi aşmadığı gerekçesiyle davanın reddine, davacının davayı kötü niyetli olarak açtığı davalı bankaca ispatlanamadığı gerekçesiyle de kötü niyet tazminat talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkilinin iradesinin sakatlandığını, söz konusu ipoteğin konut kredisinden kaynaklandığı zannı ile taşınmazı satın aldığını, borçlu şirketin tüm borçlarının müvekkilinden istenilmesinin kanuna aykırı bulunduğunu, yapılan takibin hukuka aykırı olup dava konusu taşınmaz yönünden iptali gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, ipotekli olarak satın aldığı taşınmazdaki ipoteğin sadece konut kredisine ilişkin olduğu ve harici ipotek bedelinden sorumlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir.

İpotek, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 881 ilâ 897. maddeleri arasında düzenlenmiş, ancak kanun koyucu tarafından bu hükümlerde ipotekle ilgili bir tanıma yer verilmemiştir. Doktrinde ipotek kavramı, kişisel bir alacağı güvence altına alma amacını güden, kıymetli evraka bağlı olmayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesi olanağını sağlayan sınırlı ayni hak olarak tanımlanmaktadır. 4721 sayılı Kanun'un 851. maddesinde; "Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini kapsayabilecek şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirlenir." şeklinde ifade edilmiştir.

Bu madde ile taşınmaz rehninin temel ilkelerinden biri olan belirlilik ilkesi gereğince, ipoteğin kurulmasında, taşınmazın ne miktar alacak için güvence teşkil edeceğinin tapu kütüğünde açıkça gösterilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Aynı Kanun’un 881. maddesine göre hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğin borçluya ait bir taşınmaz üzerinde kurulması şart olmadığı gibi borçluya ait bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulmasından sonra borçlunun bu taşınmazın mülkiyetini devretmesine de engel yoktur.

Üst sınır (limit) ipoteğinde üst sınır çerçevesinde tescil edilen ipotek, tescil edildiği tarihte mevcut ve miktarı belli olan bir alacağa dayanmamaktadır. Bu nedenle bu ipotek maddi bünyeden yoksun, biçimsel bir ipotek niteliği taşımaktadır. İleride alacak doğup miktarı belli olduğunda başlangıçta şekli bir karakter taşıyan üst sınır ipoteğini, gerçekleşen alacak tutarı ile sınırlı tutarak maddi içeriğe kavuşacaktır. Bu hâlde ipoteğin fer’îlik niteliği tam anlamı ile gerçekleşmiş olur. Rehnin paraya çevrilmesi de bu aşamadan sonra olacaktır. 4721 sayılı Kanun’un 851 ve 881. maddelerinde ifadesini bulan azami meblağ ipoteğinde (üst sınır ipoteğinde) borcun ulaşacağı miktar belirsiz olduğundan, taşınmazların ne miktar için teminat teşkil edeceği ipotek akit tablosundaki limitle sınırlanabilir. Anılan Kanun'un 875. maddesi gereğince, ipotekle teminat altına alınan ana borç, faiz, icra takip giderleri ve taraflarca kararlaştırılan eklentilerden oluşan toplam borç miktarının, bu limiti aşması mümkün değildir. HGK'nın 24.05.1989 tarih ve 1989/11-294 E., 1989/378 K. sayılı kararında da yukarıdaki kural benimsenmiştir. İpoteğin üst sınır ipoteği olması halinde, borçlu sadece ipotek akit tablosunda belirtilen miktar ile sınırlı olmak üzere sorumludur.

Aynı Kanun'un 888/1. maddesine göre; “İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez.” Yeni malik için taşınmaz üzerindeki ipotek kural olarak yalnızca taşınmazla sınırlı sorumluluk doğurur. Başka bir anlatımla; ipotekli bir taşınmazı satın alan yeni malike, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, yani temel borç borçlusu tarafından ödenmeyip alacaklı tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatırsa taşınmazın cebri icra yoluyla satışına katlanma yükümlülüğü yüklemesinden ibarettir. Hatta bu nedenle, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 149/1 ve 149/b maddeleri gereğince ipotek veren 3. kişinin bu takipte asıl borçlu ile birlikte gösterilmesi zorunludur. Yani asıl borçlu ile ipotek veren 3. kişi arasında zorunlu takip arkadaşlığı vardır. Zira 3. kişi ipoteğinde ipoteğin yarattığı aynî borç ile ipotekle koruması sağlamlaştırılmak istenen şahsi (nakdi) borç ayrı ayrı varlıklarını sürdürmeye devam etse de takip sonunda taşınmazın satışıyla hem malikin mülkiyet durumu hem de miktar itibarıyla borçlunun şahsen sorumluluğu değişir.

Davaya konu Malatya 8. İcra Dairesinin 2015/85783 E. sayılı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takipte, alacaklı/davalı Vakıflar Bankası tarafından dava dışı ..... San. ve Tic. A.Ş. aleyhine başlatılan icra takibinde borç senedi olarak 30.03.2012 tarihli ve 6730 yevmiye numaralı rehnin de gösterildiği görülmüştür. Taşınmazın tapu kaydında, davacının taşınmazı 27.11.2013 tarihinde satın aldığı, taşınmaz üzerinde 30.03.2012 tarihli ve 6730 yevmiye numaralı 620.000,00 TL bedelli % 17,88 faiz oranlı, fekki bildirilene kadar geçerli 1. dereceden ipotek bulunduğu görülmektedir.

Dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde, dava dışı .... tarafından taşınmazın 30.03.2012 tarihinde dava dışı ...'ya satıldığı, ...'nın aynı tarihte aynı resmi senet ile davalı Bankadan çektiği konut kredisi kapsamında kullandığı ya da kullanacağı krediden doğan borçları ve buna ilaveten Bankanın merkez ve şubeleri ile yapmış olduğu ya da ileride yapacağı .... kredi işlemlerinden veya .... her türlü sebepten doğmuş ve doğacak borçlarına ilişkin olarak taşınmaz üzerine 30.03.2012 tarihli ve 6730 yevmiye numaralı davalı Banka lehine 1. derece 620.000,00 TL bedelli ipotek konulduğu, taşınmaz üzerindeki ipoteğin konut kredisine özgülenmediği, doğmuş ve doğacak bütün borçlarının teminatını teşkil etmek üzere üst sınır (limit) ipoteği şeklinde kurulduğu anlaşılmaktadır.

Yukarıda bahsedilen icra takibine konu kredi borçlusu .... San. Tic. A.Ş. adına çekilen 18.11.2009 tarihli krediye dava dışı ...'nın müşterek borçlu müteselsil kefil olduğu, 10.06.2010 tarihinde de kredi limitini şahsen arttırdığı, 06.03.2014 tarihinde de ... şirketinin çektiği kredi borcuna şahsen kefil olduğu, 15.01.2015 tarihinde de şirketin kredilerinin yapılandırıldığı görülmüştür.

Dava dışı ... tarafından ipotekli olarak taşınmaz önce kardeşi dava dışı ... adına, daha sonra ... tarafından ...'ın kayın biraderi olan davacı adına 27.11.2013 tarihinde devredilerek, taşınmazın akrabalar arasında el değiştirdiği görülmüştür.

Diğer taraftan, dava konusu taşınmazın üçüncü kişiden alınması nedeniyle taraflar arasında yapılmış tüketici işlemi bulunmadığından uyuşmazlığın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına girmediği anlaşılmış ise de, Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesinin 13.04.2021 tarihli ve 2021/441 E., 2021/642 K. sayılı kararı ile, görevli mahkemenin tüketici mahkemesi olduğuna dair kesin karar verildiği görülmekle görev hususuna girilmemiştir.

Bu durumda, temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, özellikle dava konusu taşınmazın satışının talep edildiği icra dosyasındaki borcun borçlusu dava dışı ..... San. ve Tic.A.Ş.'nin kredisine davacının kayın biraderi ...'nın müştereken ve müteselsilen kefil olduktan sonra taşınmazın devredildiği, tapuda ipotek bedelinin ve sınırının yazılı olduğu, dava dışı ... ile ...'ın kardeş olup davacının ise ...'ın kayın biraderi olduğu, davacının üçüncü kişiden üst sınır ipoteği ile aldığı taşınmazda tüketici sıfatının bulunmadığı, ipotek borcunun ipotek limitini aşmadığı, ipotek limiti kadar borcu da devraldığı, üçüncü kişi kredi borçluları ile birlikte borçtan ipotek limiti ile sınırlı olmak üzere sorumlu olduğu, taşınmazın ihale bedelinin ipotek senedinde belirtilen bedelden düşük olduğu ve ipoteğe konu taşınmazın borçlunun mülkiyetinde bulunmasının gerekmediğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370. maddesi uyarınca ONANMASINA,

Temyiz eden taraf harçtan muaf olduğundan peşin alınan temyiz harcının iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.02.2025 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. K A R Ş I O Y

Uyuşmazlık, önceki malikin kullandığı konut finansman kredisinin teminat altına alınması için konulan ipotek kapsamına haksız şart olarak konut kredisi dışındaki ticari alacakların dahil edilmesi nedeniyle konut kredisi dışındaki borçların tahsili amacıyla yapılan ipoteğin paraya çevrilmesine ilişkin icra takibinden dolayı borçlu olunmadığının tespiti istemine ilişkindir.

İpotek, bir kişisel alacağın teminat altına alınmasını amaçlayan ve bir taşınmazın değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir aynî haktır. İpotek, şahsî bir alacağı güvence altına alma amacı taşıması nedeniyle alacağa bağlı bir haktır. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m. 881 hükmüne göre: “Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.” İpotekle güvence altına alınan alacağın miktarının belli olup olmamasına göre kat’î borç ipoteği veya limit ipoteği şeklinde kurulabilir. İpoteğin ekonomik görevi, kişisel borcun teminat altına alınmasıdır. Dolayısıyla ipotek, teminat altına aldığı alacağa bağlı bir haktır. Taşınmaz maliki, alacağın hukuksal durumu ile bunda meydana gelen değişiklikleri herkese karşı ileri sürebilir. Usulüne uygun olarak tescil edilmiş bir ipoteğin varlık kazanabilmesi için bir temel borç ilişkisinin varlığına ihtiyaç vardır. (Oğuzman K., Eşya Hukuku, Gözden Geçirilmiş ve Eklemeler Yapılmış 11. Bası, İstanbul. S.746). İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez. üçüncü bir kişi de taşınmazı üzerinde bir başkasının borcu için ipotek kurabilir. İpotekli taşınmaz devredildiğinde yeni malik, taşınmazın mülkiyetini üzerindeki rehin hakkı ile birlikte kazanır. (TMK. m.888 f.1) Yeni malikin kendisinden önceki malikle alacaklı arasında yapılan ipotek sözleşmesinin kurulması ile ilgili itiraz haklarına yeni malik akdi olarak halef haline gelir.

Dava tarihi itibariyle yürürlükte olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 5. maddesi ile sözleşmelerdeki haksız şart düzenlenmiş olup anılan kanun maddesinde "Haksız şart; tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dâhil edilen ve tarafların sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan sözleşme şartlarıdır. Tüketiciyle akdedilen sözleşmelerde yer alan haksız şartlar kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin haksız şartlar dışındaki hükümleri geçerliliğini korur. Bu durumda sözleşmeyi düzenleyen, kesin olarak hükümsüz sayılan şartlar olmasaydı diğer hükümlerle sözleşmeyi yapmayacak olduğunu ileri süremez. Bir sözleşme şartı önceden hazırlanmış ve standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir. Sözleşmeyi düzenleyen, bir standart şartın münferiden müzakere edildiğini iddia ediyorsa bunu ispatla yükümlüdür" denilmiştir. Aynı kanun m.5/son hükmü uyarınca Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlara İlişkin yönetmelik çıkarılarak yürürlüğe girmiştir. Bu yönetmeliğin 5/1 maddesinde "Bir sözleşme şartının haksızlığı; sözleşme konusu mal veya hizmetin niteliği, sözleşmenin kuruluşunda var olan şartlar ve sözleşmenin diğer hükümleri veya haksız şartın ilgili olduğu diğer bir sözleşmenin hükümleri de dikkate alınmak suretiyle sözleşmenin kuruluş anına göre belirlenir." hükmü mevcuttur. Taraflardan birini tüketicinin oluşturduğu her türlü sözleşmede yer alan haksız şartlar tüketici için bağlayıcı değildir. Eğer bir sözleşme şartı önceden hazırlanmışsa ve özellikle standart sözleşmede yer alması nedeniyle tüketici içeriğine etki edememişse, o sözleşme şartının tüketiciyle müzakere edilmediği kabul edilir. Sözleşmenin bütün olarak değerlendirilmesinden, standart sözleşme olduğu sonucuna varılırsa, bu sözleşmedeki bir şartın belirli unsurlarının veya münferit bir hükmünün müzakere edilmiş olması, sözleşmenin kalan kısmına bu maddenin uygulanmasını engellemez. Bir satıcı veya sağlayıcı, bir standart şartın münferiden tartışıldığını ileri sürüyorsa, bunu ispat yükü ona aittir. Dairemizin istikrar kazanan uygulamasında tüketici işlemi niteliğinde olan tüketici kredilerinde ve konut kredisinde kredi çekenin tüketici olması halinde kredi ile satın alınan konut üzerine bu konut kredisinin teminatı olarak ipotek tesis edilebilir.

Somut olayda ise davacı tarafından tapu müdürlüğünün 27.11.2013 tarih ve 26287 Y. Sayılı satın alma sözleşmesiyle davalı bankadan kullanılan konut kredisiyle satın alınan taşınmaz üzerinde aynı tapu müdürlüğünün 30.03.2012 tarih ve 6730 Y. Sayılı işlemi ile davalı bankadan 30.03.2012 tarihinde konut niteliğindeki taşınmazın satın alınması sırasında önceki malik ... tarafından çekilen konut kredisinin teminatı olarak ipotek işlemi tesis edilmiştir. Önceki malik ... ile davalı banka arasında 02.04.2012 tarihli 60 ay vadeli, aylık faiz oranı % 1,07 olan 230.000,00-TL bedelli Konut Finansmanı Sözleşmesi imzalanmış, dava konusu taşınmaza davalı bankadan kullandığı konut kredisinin teminatı olarak 1. Derecede 620.000,00-TL bedelli % 17,88 faiz oranlı, fekki bildirilene kadar geçerli ipotek konulmuştur. Önceki malikin davalı bankadan kullandığı ve tüketici işlemi niteliğinde olduğundan şüphe bulunmayan bankadan kullanılan konut finansmanı kredisinin teminatı olarak kredinin kullanılma tarihinde sadece konut kredisi için üst limit ipoteği tesis edilmesi gerekirken davalı bankadan dava dışı şirketlerin kullandıkları ticari krediler için önceki malikin kefalet sorumluluklarından doğmuş ve doğacak borçları da ipotek kapsamında teminat oluşturacak şekilde ipotek kapsamı genişletilerek tesis edilmiştir. Tüketici işlemi olarak konut kredisi çeken önceki malikin kredi veren banka lehine tesis edilmesine onay verip rıza gösterdiği İpotek tesisi işleminin amacı konut nitelikli taşınmazın satın alınması sırasında ihtiyaç duyulan paranın temini iken bu nitelikli ipoteğin teminat fonksiyonu bu amaçla çekilen kredi borcunun teminatı iken davalı banka tüketicinin aleyhine olacak, bununla örtüşmeyecek şekilde kapsam genişletilerek önceki malik alıcının diğer ticari faaliyetleri ile kefalet sözleşmelerinden doğan borçlarda resmi senet kapsamında ipotekle teminat altına alınmaya çalışılmıştır. Davalı banka tarafından konut kredisinin taksitlerinin taşınmazı devralan davacı tarafından düzenli olarak ödendiği halde taşınmazın ilk malikinin bu ipotek tesisinden önceki ve sonraki tarihli olup dava dışı ... Turizm şirketi tarafından davalı bankadan kullanılan ticari kredinin ödenmemesi nedeniyle bu borca önceki malikin kefilliğinden dolayı ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile Malatya 8. İcra Dairesinin 2015/85783 E. sayılı dosyasında icra takibi yapılmıştır. Davacının bu davadaki talebi de önceki malikin konut kredisi kullanımı sırasında bu kredinin teminatı olması için ipotek tesis edildiği halde bu ipoteğin önceki malikin başka bir şirket borcuna olan kefaletinin teminatı olmadığı, bu yöndeki ipotekte yer alan şartların haksız şart olduğundan geçersizliği ile satın aldığı taşınmaz üzerindeki ipoteğin bu takip dosyasındaki alacağa teminat oluşturmadığı iddiasıdır.

İpotek kurulmasına esas olan sözleşme tarihinde geçerli olan 4077 Sayılı Kanununun değişik 6. ve 31. maddelerine dayanılarak hazırlanan Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmeliğin 7. Maddesinde de "satıcı, sağlayıcı veya kredi veren tarafından tüketici ile akdedilen sözleşmede kullanılan haksız şartlar batıldır" hükmü getirilmiştir.

Resmi senet incelendiğinde İpoteğin Kapsamı; "Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O .... Şubesinden 30.03.2012 tarihli Konut Finansmanı Sözleşmesinden ve ayrılmaz bir eki olan ödeme planına uygun olarak kullandığı ya da kullanacağı krediden doğan borçları ve buna ilaveten bankanın merkez ve şubeleri ile yapmış olduğu ya da ileride yapacağı, kambiyo senetlerinin iskonto veya iştirasından namına açılmış ve açılacak bilcümle borçlu ve alacaklı cari hesaplardan veya lehine verilmiş ve verilecek teminat ve kefalet mektuplarından ve bankanın merkez ve şubelerinin borçlu, keşideci, muhatap, ciranta, aval, kefil, müşterek borçlu, yediemin ve sair sıfatlarla imzasını havi olarak işleme kabul ettiği kambiyo senedi, mukavele, sözleşme, taahhütname ve saire ile ithalat ihracaat ve bilumum kambiyo ve kısa, orta ve uzun vadeli kredi işlemlerinden ve sebepsiz zenginleşme, haksız fiil, kanun gibi diğer her türlü sebepten doğmuş ve doğacak borçlarını, a)Anapara olan 620.000,00-TL'ye ve buna ek olarak b) Akdi faiz oranının aylık %, yıllık % 17,88 olduğunu temerrüt faiz oranının yıllık faiz oranının % 30 fazlası olduğunu, uygulanacak temerrüt faiz oranının yasalarla değişmesi halinde yeni yasalarla belirlenen temerrüt faiz oranının uygulanacağını ve komisyonları, c)Erken Ödeme ücretini, d)Yürürlükte bulunan ve sonradan yürürlüğe girecek kanunlarla kabul edilecek vergileri, e) Her türlü harç ve resimleri, f)Sigorta Ücretlerini, g)M.K.'nun 875.maddesinde zikredilen her türlü hakları, h)Fonları, ı)Diğer ...her türlü masrafları karşılamak üzere...." şeklinde olup ipoteğin tesis edildiği tarihte davalı banka lehine tesis edilen ipotek bu tarihte davalı bankadan kullanılan konut kredisinin teminatı olup çekilen kredi sadece konut kredisi iken bunun yanına kefillikten kaynaklanacak vs. borçlarında teminatı olduğu haksız şart olarak yazılmıştır.

Taraflar arasında düzenlenen 02.04.2012 tarihli konut kredisi sözleşmesine dayanak ipotek senedinde "sair Bankacılık ve borç işlemlerinden dolayı doğmuş ve doğacak asalet ve kefalet borçlarının ayrıca herhangi bir şekilde Bankaya karşı doğmuş ve doğacak ipotek verene ait asalet borçlarının teminatı olarak" yer alan hükmü, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ışığında haksız şart niteliğindedir.

Görüldüğü üzere önceki malikle yapılan konut kredisinin teminatı olan ipotekle teminat altına alınan borcun kapsamına ilişkin olarak ipotek senedinde tüketici işlemi niteliğinde olan konut kredisi dışına çıkılarak o tarihe kadar doğmuş ve doğacak tüm borç türlerininde ipotek kapsamına alınarak haksız şart yaratılmıştır.

Resmi ipotek senedinde açıkça konut finansmanı sözleşmesine özel olarak vurgu yapılmakla konut kredisinin faiz oranları yazılmıştır. İpotek senedine yazılan konut finansmanı kredisi ifadesi ipotek senedindeki diğer genel geçer ifadelerin yerine geçen ve tarafların sözleşme ile neyi amaçladıkları yani ipoteğin neyin teminatı olduğunu açıkça belirten, tarafların iradesini yansıtan bir ifade olarak kabul edilmelidir.

Davacı, taşınmazı satın aldığında halen davalı bankaya konut kredisinin ödendiği ve bunu teminen ipoteğin tesis edildiği bilinmekle beraber bu ipoteğin tesis tarihinden önce davalı bankanın önceki malik nezdinde doğmuş ya da bu tarihten sonra doğacak olan her türlü alacağının üstlenilmesi riskiyle karşı karşıya kalmıştır. Davacının menfaati ile ipotek alacaklısı olan davalı bankanın menfaati arasında kurulması gereken adil denge davacı aleyhine bozulmuştur.

Dairemizin halen ve Yargıtay (kapatılmış) 13. Hukuk Dairesinin tüketici/ konut kredileri bakımından önceden beri ilke olarak uygulaması "Kredi veren bankanın konut kredisini aşar şekilde kredi kullanan tüketicinin mesleki ve ticari faaliyetleri kapsamında kullandığı veya kefil olduğu diğer kredilerinin bu konut kredisi için satın alınan konut üzerinde kurulan ipotek kapsamına alınmasına ilişkin ipotek sözleşmesine şart eklenmesi haksız şart kabul edilerek hükümsüz sayılmaktadır." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin .20.04.2021 T. 2020/8138 E., 2021/4360K., 14.09.2021 T. 2020/12062 E., 2021/8388 K., sayılı kararlarında olduğu gibi. ) İpotek kurulan ve tüketici kredisi ile satın alınan konut nitelikli taşınmazın ilk satın alan ipotek sözleşmesini yapan malikten akdi halef olarak ipotekle yükümlü olarak taşınmazı satın alma suretiyle devralan üçüncü kişilerde önceki malikin akdi halefleri olarak bu haksız şart itirazını yapabileceklerinden 6502 sayılı TKKHK korumasından yararlanır. ( Yine dairemizin bu yöndeki istikrar kazanan ve halen geçerli uygulamasına ilişkin 16.03.2022 T. 2021/1625 E., 2022/2357 K. , 13.02.2025 T., 2024/1798 E., 2025/8164 K. sayılı kararları )

Kaldı ki Anayasa Mahkemesi 14.09.2021 tarih 2018/25663 başvuru numaralı kararı ile de ipotek kapsamında kalan borcun başvurucunun makul olarak öngöremeyeceği derecede genişletilmesi ve bu suretle başvurucunun ölçüsüz bir külfete maruz bırakılması Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlali niteliğinde görülmüş bireysel hak ihlali kararı verilmiştir.

Bu itibarla; bölge adliye mahkemesince, dava dışı ... ile davalı banka arasında yapılan ipotek sözleşmesindeki kredi kullananın önceki ve sonraki tüm borçlarının ipotek kapsamına alacak şekildeki düzenlemesinin haksız şart olduğu, davacının dava konusu ipoteğin üzerinde bulunduğu taşınmaza ilişkin, dava dışı ... tarafından davalı bankadan çekilen konut kredisine ait borçlar için teminat oluşturduğu halde bu kredi dışındaki borçların teminatı olmadığından taşınmazı satın alan davacının ilk ipotek sözleşmesini yapan ...'nın halefi olduğu, taşınmazın bedelin aşan şekilde "doğmuş ve doğacak tüm borçları karşılaması" ifadesi haksız şart olduğu gibi hakkaniyete de aykırı bulunduğu nazara alınarak açılan bu davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.

Açıklanan nedenlerle dava konusu ipoteğin konut kredisinin teminatı olduğu kabul edilmekle konut kredisi borcu dışında kalan önceki malik ...'nın kefilliğinden doğan ticari kredi borçları için ipoteğin teminat oluşturmadığından borçlu olunmadığının tespitine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir . Yukarıda açıkladığım sebeplerle BAM kararının ortadan kaldırılarak İlk Derece Mahkemesinin kararının yukarıda izah edilen sebepler yönünden bozulması gerektiği görüşüyle daire çoğunluğunun onama görüşüne katılmamaktayız. 20.02.2025