13. Hukuk Dairesi

Davacı site yönetimi vekili, ... nolu parsel üzerinde inşa edilen ve müvekkillerin yöneticisi olduğu Körfezkent sitesindeki konutların kat maliklerince davalılardan satın alındığını, satış bedellerinin ödendiğini, arsa malikinin davalı ... , yüklenicinin ise diğer davalı şirket olduğunu, ... Sitesini oluşturan blokların dış cephe, temel, çatı ve havalandırmalar vs.. gibi ortak alanlarında sorunlar yaşandığını, davalıların bu ayıp ve eksiklikleri gidermediğini, sürekli oyaladıklarını, dava konusunun ortak alanlara ilişkin olması nedeniyle yönetimin yetki ve sorumluluğu içerisinde bulunduğunu, bu nedenle blok temsilciler kurulunun yönetim kuruluna bu davanın açılması için yetki verdiğini ileri sürerek ayıp ve eksiklerin giderilmesi için gerekli maliyetin hesaplanmasını ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000,00-TL'nin faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir. Davalılar, davacı site yönetimimin dava açma ehliyetinin bulunmadığını savunarak davanın öncelikle husumetten, aksi halde esastan reddini dilemişlerdir. Mahkemece, davanın kabulüne, 1.265,270,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

1.Dava, davalılar tarafından inşa edilen ve satılan sitenin ortak alanlarındaki ayıplı imalat ve eksik iş bedellerinin tahsili istemine ilişkin olup, site yönetimi tarafından açılmıştır. Öncelikli uyuşmazlık, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa (KMK) tabi taşınmazda, Yönetim Kurulunun site ortak alanlarına ilişkin ayıp ve eksikler nedeni ile tazminat davası açmak için aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır. İlkin, dava eden durumundaki site yöneticiliğinin hukuki konumunu belirlemeye yönelik yasal düzenlemelerin ortaya konulmasında yarar vardır: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Genel Kurul başlıklı 27. maddesinde "Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır."hükmü yer almakta, aynı Kanunun 30. maddesinde de kat malikleri kurulunun karar yeter sayısı belirlenmiş olup, bu yetersayı ise kanunda aksine konulmuş olan hükümler saklı olmak üzere ilk toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar verileceği, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu olduğu belirlenmiştir. Sözü edilen Kanunun 45. maddesinde de "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." hükmü düzenlenmesi ile kat malikleri kurulunun oybirliğini gerektiren nedenler örnekseme yoluyla gösterilmiştir. Yine aynı Kanunun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü düzenlenmiş, aynı Kanunun "Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi" başlıklı 35.maddesinde de Yönetici veya Yönetim Kurulunun görevleri sayılmış, anılan kanun maddesinin (i) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklinde dava açma hakkı düzenlenmiştir. Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konulduktan sonra aynı maddenin 2. fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanunun 19. maddesi ile yapılan değişiklik ile yönetici veya yönetim kuruluna karşı pasif husumet yöneltilerek dava açabileceği kabul edilerek "Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir."hükmü düzenlenmiştir. Aynı Kanunun 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir. Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, ortak alanlarda bulunan ayıp ve eksiklere ilişkin yöneticinin veya yönetim kurulunun temsil ve bu anlamda dava açma yetkisi bulunmamaktadır. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; site ortak alanlarına ilişkin ayıp ve eksik nedenine dayalı olarak bedelin tahsiline ilişkin davalar ancak mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde, yöneticinin görev ve yetkileri belirlenmiş olup, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan ayıp ve eksik iş bedelinin tahsili davasını diğer kat malikleri adına açma yetki ve görevi bulunmamaktadır. Dairenizin daha önceki uygulamaları, yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin bir kısmının aynı zamanda kat maliki olması halinde, açılan davaya kat maliki olan yönetim kurulu üyesinin payı oranında devam edilerek hüküm kurulması gerektiği yönünde ise de, somut olaydaki davanın yönetim kurulu adına verilen vekaletname kapsamında açıldığı, kat maliki olan yönetim kurulu üyesinin kendi adına vekaletname vermediği, kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması gerektiği gözetildiğinde davanın aktif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekmektedir. (HGK'nun 16.12.2015 gün, 2014/18-165 Esas, 2015/2925 Karar sayılı ilamı da bu yöndedir.) Bu yönler gözetilmeden aksi düşüncelerle ve yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

2.Bozma nedenine göre davalıların sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.