6. Hukuk Dairesi
6. Hukuk Dairesi 2021/6142 E. , 2022/5546 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın asıl ve karşı davanın reddine, birleşen davanın açılmamış sayılmasına yönelik verilen hüküm davacı-karşı davalı ... İnş. Taah. ve Tic. Ltd. Şti. vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı-karşı davalı vekili Avukat ... ve Avukat ... ... ile davalı-karşı davacı vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R -
Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı arasında akdedilen asıl ve ek sözleşmeler gereği davalıya ait arsa üzerinde inşaat yaparak teslim ettiğini, bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlandığı halde bedelin bir kısmının ödenmediğini ileri sürerek, davalı tarafından yapılan feshin haksızlığının ve geçersizliğinin tespitine, 1.744.650,73 TL hakediş bedelinden fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 60.000,00 TL alacağın işlemiş ve işleyecek reeskont faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, birleşen davada ise; ek işlerden kaynaklanan 346.921,42 TL iş bedelinin 14.06.2005 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte tahsili dava konusu edilmiştir.
Davacı vekili 28.10.2010 tarihli ıslah dilekçesi ile dava değerini 1.735.262,82 TL'ye çıkartmıştır.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, davacının taahhüt ettiği sürede inşaatı tamamlayamadığını, binanın Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesine uygun evsafta olmadığını, bu sorunun giderilebilmesi için ilave masraf yapılması gerektiğini, davacının vergi ve diğer yasal sorumluluklarını yerine getirmemesi nedeniyle kooperatife mali külfet getirildiğini, davalı yetkilileri ile müvekkili kooperatifin eski yöneticileri arasında yapılan işlemlerle aslında 1.300.000,00 TL civarında fazla ödeme yapıldığının saptandığını ve önceki yönetimin ibra edilmediğini, ayrıca ilgililer hakkında ceza kovuşturması başlatıldığını, eksikliklerin giderilmesi için ihtarla verilen sürenin sonunda karşı yanın edimini yerine getirmemesi üzerine sözleşmenin feshedildiğini, geçici ve kesin kabulün ve kesin hesabın yapılmadığını, bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlanmasının teslim anlamına gelmeyeceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiş, karşı davasında ise; davacıya yapılan 1.300.000,00 TL fazla ödemenin şimdilik 10.000,00 TL'lik kısmının tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonucunda, yapı kayıt belgesinin sözleşme konusu tüm binalar için alınmadığı ve yüklenicinin edimini yerine getirdiği anlamını da taşımadığı, davacı yüklenicinin yapımını üstlendiği binayı yasal hale getiremediği, imara aykırı binada yapılan imalâtın ekonomik değeri olmadığından davacı yüklenicinin imalât bedelini talep edemeyeceği, davacı yükleniciye haksız bir ödeme yapıldığı tespit edilemediği gerekçesiyle asıl ve karşı davanın reddine, birleşen davanın HMK'nın 150. maddesi uyarınca 18/02/2012 tarihi itibariyle açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
Kararı, davacı-karşı davalı yüklenici vekili temyiz etmiştir.
1.Dosyadaki yazılara ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince inceleme yapılarak hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve bozmanın şümulü dışında kalarak kesinleşen cihetlere ait temyiz itirazlarının incelenmesinin artık mümkün olmamasına göre, davacı-karşı davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2.Taraflar arasında düzenlenen 02.02.1994 tarihli asıl ve 12.07.1997 tarihli ek eser sözleşmeleri ile yüklenici arsa üzerine bedeli karşılığı bina yapmayı üstlenmiştir. Asıl ve birleşen dosya davacısı ... İnş. Taah. Tic. Ltd. Şti. yüklenici, davalı-karşı davacı S.S. Akören Konut Yapı Kooperatifi ise arsa malikidir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 16.01.2014 tarih, 2013/4701 Esas ve 2014/354 Karar sayılı ve Hukuk Genel Kurulunun 14.06.2017 tarih, 2017/15-503 Esas, 2017/1190 Karar sayılı kararlarında mahkemece yapılacak iş açıkça gösterilmiş, mahkemece bozma ilâmına uyulmuştur. Bozma ilâmına uyulduğuna göre bozmada belirtilen hususlar lehine olan taraf için usulî kazanılmış hak oluşturacağından mahkemece hükmüne uyulan bozma ilâmı uyarınca inceleme ve araştırma yapılması ve karar verilmesi zorunludur.
Eldeki davada ise, mahkemece taraflara 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınması için yetki ve süre verilmiş, yapı kayıt belgesinin yüklenicinin sözleşme kapsamındaki edim yükümlülüğünü yerine getirdiği sonucunu doğurmadığı isabetli şekilde tespit edilmiş, ancak hükmüne uyulan bozma ilâmına uygun olacak şekilde inşaatın imar mevzuatına uygun hale getirilmesi, proje ve ruhsata bağlanması için gerekli yetki ve sürenin verilmediği anlaşılmıştır.
O halde mahkemece yapılacak iş; gerekli projelerin hazırlanarak inşaatların yasal hale getirilmesi ve yapı ruhsatının alınabilmesi için yüklenici şirkete yetki ve uygun süre verilmesi, verilecek yetki ve uygun süreye rağmen yasal hale getirilmemesi durumunda inşaatların ekonomik değerinden söz edilemeyeceğinden yüklenici tarafından açılan asıl davanın reddine karar verilmesi, inşaatların yasal hale getirilmesi durumunda ise,
HMK’nın 281/3. maddesi uyarınca maddi gerçeğin ortaya çıkması için HMK’nın 266. maddesi hükmüne göre yeniden oluşturulacak uyuşmazlık konusunda uzman üç kişilik teknik bilirkişi kurulu ile mahallinde keşif yapılması, denetime elverişli ve gerekçeli rapor alınması ve önceki bilirkişi raporları da değerlendirilmek suretiyle oluşacak sonuç çerçevesinde yüklenicinin asıl dava kapsamında hakettiği iş bedelinin tutarının saptanmasından ibarettir. Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme sonucu karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı-karşı davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün davacı-karşı davalı yararına BOZULMASINA, 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalı-karşı davacıdan alınarak Yargıtaydaki duruşmada vekille temsil olunan davacı-karşı davalıya verilmesine,
peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacı-karşı davalı ... İnş. Taah. ve Tic. Ltd. Şti.'ye iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 29.11.2022 gününde oy çokluğuyla karar verildi. - MUHALEFET ŞERHİ - Öncelikle, Yapı kayıt belgesinin hukuki mahiyeti üzerinde durmak gerekir. 3194 sayılı Kanuna 11.05.2018 tarihinde eklenen geçici 16. maddeye göre;
1.Yapı kayıt belgesi alan yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskânlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır. (3194 s.K. geçici m.16/4) Öte yandan yapı kayıt belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında imar kirliliğine neden olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte, açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır. (11. CD. 23.12.2019.T.2018/5966; 9877)
2.3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesinde; yapının kullanılması yapı kullanma izin belgesi alınmasına bağlıdır. Aynı Kanunun 31. maddesinde ise; kullanma izni verilmeyen veya alınamayan yapılara elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinin verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. 3194 sayılı Kanun'un geçici 16/3. fıkrasında ise, yapı kullanma izin belgesi alınan yapıya kullanma yetkisi verildiği gibi bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanacağı belirtilmiştir.
4.İşyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin ilgili idareye sunulması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca hazırlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esasalar Tebliği’nin 6. maddesinin 8. fıkrasına göre; yapı kayıt belgesi verilen yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceği düzenlenmiştir.
5.İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesine göre; yapı kayıt belgesi alınan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilecektir.
6.Yapı kayıt belgesi alan gecekondu sahipleri, Hazine ve belediye arazilerini doğrudan satın alma imkanına kavuşmuştur. O kadarki yapı kayıt belgesi sahibinin istemesi halinde; “bağlı yetki” nedeniyle idare taşınmazı satmaktan imtina edemeyecektir. (3194 s.K. geçici m.16/6).
7.Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, Yapı Kayıt Belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir (3194 s.K. geçici m.16/5). Görüldüğü gibi, Kanun aslında yapı kayıt belgesini, kat mülkiyeti kurulabilmesi için gerekli olan “Yapı Kullanma İzin Belgesi” yerine kabul etmekte aynı fonksiyonu yüklemektedir. Bir başka değişle yapı kayıt belgesi sahibi bu belgeye istinaden imara aykırı olan yapıyı-hiçbir aykırılık yokmuş gibi- hatta, imara uygun yapı yapan bir kişiden daha az harç ve vergi ödemek suretiyle kat mülkiyetine dönüştürebilmekte her bağımsız bölümü kat mülkiyeti kütüğüne kaydedebilmekte ve bu mülkiyet üzerinde bir malikin kullanabileceği tüm hakları kullanabilmektedir.
8.Geçici Madde 16/10 da; yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacağı, bu belge ile ilgili yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı ve yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğunda olduğu belirtilmişse de, bu ifadeler bir “kısıtlama” gibi sunulmuş ise de, aslında anılan hususlar, normal imara uygun yapılar içinde geçerli olduğundan yapı kayıt belgesinin ilgili yapıyı imar mevzuatına uygun hale getirmesi özelliğine etki etmeyecektir. TMK'nın 683. maddesi, mülkiyet hakkının içeriğini; malikin, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şeyi dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmak, şeklinde belirlemiştir. Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir. Ancak, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değerden ve sözleşmeye göre eksik ve ayıplı işlerden yüklenici sorumlu tutulmalıdır. Somut olaya döndüğümüzde; taraflar arasında yapılan bedel karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı tarafça feshedilmesi üzerine davacı/yüklenici, feshin haksız olduğunun tespiti ve hak edişlerinin ödenmesin karar verilmesini talep etmiştir. Dairemizin Sayın çoğunluğunca, “yükleniciye inşaatın yasal hale getirilmesi için yetki ve süre verilmesi, süre sonunda iskan ruhsatının alınamaması halinde inşaatların ekonomik değerinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine, iskan ruhsatının alınması halinde bilirkişi aracılığı ile alınacak rapora göre yüklenicinin hakkedişine hükmedilmesi” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar vermişse de, farklı gerekçe ile kararın bozulması gerektiği düşüncesiyle çoğunluğun bozma gerekçesine katılmıyorum. Şöyle ki; Bu dosya ile ilgili (kapatılan) 15.Hukuk Dairesinin 14.06.2017 tarihli bozma kararından sonra 2018 yılında 3194 sayılı Kanuna eklenen geçici 16. madde ile iskan ruhsatı alınamayan inşaatlara yapı kayıt belgesi alınabileceği düzenlemesi yapılmıştır. Nitekim somut olayda da Yapı Kayıt Belgesi alındığı sabittir. Yapı Kayıt Belgesi TMK'nın 683. maddesinin bir malike tanıdığı tüm hakları sağladığı için, bu hakları “yok hükmünde” saymak; öncelikle 3194 sayılı Kanunun geçici 16. maddesine aykırı olacağı gibi, kullanılan ve kullanılmaya devam edilecek ve anılan Kanunun ekonomik değer atfettiği yapının “ekonomik değerinin olmadığı” kabul edilerek sözleşmenin feshedilmek suretiyle yapının arsa sahibine terkedilmesi ve yükleniciye yaptığı işin karşılığının verilmemesi hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Bu nedenle yüklenicinin iskân ruhsatı yerine aldığı yapı kayıt belgesi ve bozmadan sonraki Kanuni düzenleme nedeniyle usuli kazanılmış hakkın oluşmayacağı da dikkate alınarak; yapının, yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu değer bilirkişiye tespit ettirilerek ve davacı/yüklenicinin hakedişinden mahsup edilmek suretiyle asıl ve birleşen davada yüklenici istemlerinin değerlendirilmesi ve bu nedenle kararın bozulması gerekirken, Sayın çoğunluğun yazılı gerekçelerle kararı bozmasına muhalifim.