6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı şirket vekili Av.S.G.ve davacı vekili Av.S.E.E. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava zorunlu ve faydalı masraf bedellerinin tahsili için davalı tarafından başlatılan icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir.

1.Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2.Davacı vekili; müvekkiline ait fabrika binası niteliğindeki taşınmazın 12.11.2007 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, sözleşmenin 10. Maddesinde kiracı tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul inşaatının tamamının kiralayana ait olacağının ve 11.maddesinde kiracının masrafı kendisine ait olmak üzere şehir suyu, doğalgaz, elektrik alabileceğinin kararlaştırıldığını, davalının kiralananı 03.11.2009 tarihinde tahliye ettiğini, tahliye öncesi davalının kiralanana bir takım zorunlu ve faydalı masraflar yaptığından bahisle Torbalı Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/92D.iş sayılı dosyası ile tespit yaptırdığını ve aldığı bilirkişi raporuna dayanarak müvekkili hakkında İzmir 19.İcra Müdürlüğünün 2009/18265 sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını, icra takibinde zorunlu ve faydalı masraf adı altında 173.628,72 TL paranın tahsilinin istendiğini, icra takibinin usulsüz tebligat sonucu kesinleştiğini, davalının kiralanana yönelik yaptırdığı imalatların hiçbirinin müvekkili açısından bağlayıcılık arz etmediğini, zorunlu ve faydalı nitelikte olmadığını, sözleşmenin genel koşullar 10 ve 11.maddeleri uyarınca kiralayandan istenemeyeceğini, tespit raporundaki hesaplamanın fahiş olduğunu belirterek, söz konusu icra takibi nedeniyle borçlu olmadığının tespitine ve %40 oranında kötü niyet tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili ise; davacıya ait taşınmazı fabrika binası olarak kiraladıklarını, kira sözleşmesinde kiralananın cinsinin fabrika binası olduğunu, oysa ki yapı kullanma izin belgesinde taşınmazın tavuk kümesi olarak kullanılacağının yazılı olduğunu, taşınmazın sözleşme ile kararlaştırılan amaca uygun şekilde kullanılması için müvekkili tarafından ciddi yatırımlar yapılarak tadilat projesi ile zeytin sıkım ve şişeleme tesisi haline getirildiğini, davacının bizzat belediyeye müracaatta bulunarak tadilat ruhsatı düzenlenmesini istediğini, tüm işlemlerin davacının imzası ile onaylanan projeye göre yapıldığını, yapılan imalatların taşınmazın değerini arttırdığını, yapılan yatırımların taşınmazın amaca uygun halde bulundurulması için zorunlu harcamalardan oluştuğunu, sözleşmenin 10.maddesinin tezyinat ile ilgili olup somut olaya uygulanamayacağını belirterek davanın reddindi istemiştir. Mahkemece kira sözleşmesi genel hükümler 10 ve 11.maddeleri uyarınca, kiralanana yönelik yararlı harcamaların kiralayandan istenemeyeceği gerekçesi ile menfi tespit isteminin kabulüne karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.11.2007 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taşınmazın sözleşmedeki niteliği fabrika binası olup kullanılabilir durumda olduğu belirtilmiştir.

Kira sözleşmesi genel ve özel koşullardan oluşmaktadır. Gelen hükümler 10.maddesinde; kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları tamamen kendisine ait olacağı ve mukavele müddeti bittiğinde hiçbir bedel ve masraf istemeğe hakkı olmamak üzere taşınmaz inşaatının tamamının kiraya verene ait olacağı kararlaştırılmış, devam eden 11.maddede ise; kiracının masrafı tamamen kendisine ait olmak üzere şehir suyu, doğalgaz ve elektrik alabileceği düzenlenmiştir. Kiralanan 03.11.2009 tarihinde icra marifetiyle tahliye edilmiştir. Davalı kiralananda tahliye öncesi tespit yaptırmış olup Torbalı Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/92 d.iş sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda; zorunlu ve faydalı işler kapsamında kiralananda yapılan imalatın toplam bedelinin 119.639 TL olduğu belirtilmiştir.

Kural olarak kiralananın değerine ve kullanıma daha elverişli hale gelmesine etki eden ve kiraya veren tarafından benimsenen masraflar kira ilişkisinin sona ermesini müteakip vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde kiralayandan istenilebilir. Kiracı tarafından kiralanan için yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin ödetilmesi konusunda kiracı ve kiraya veren arasında uyuşmazlık bulunduğu takdirde her şeyden önce uyuşmazlığın sözleşmenin genel ve özel şartları uyarınca aksi halde vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca çözüme kavuşturulması gerekir. Her ne kadar somut olayda; mahkemece sözleşmenin genel hükümler 10 ve 11.maddesine atıfla bu tür masrafların kiracıya ait olup bedellerinin istenemeyeceği gerekçesi ile menfi tespit isteminin kabulüne karar verilmiş ise de; sözleşmenin 10.madde hükmü tezyinat masrafı ile ilgili olup kiralananın mütemmim cüzü haline gelmiş olan faydalı ve zorunlu imalatları kapsamadığı, sözleşmenin 11.madde hükmünün ise aboneliklerle ilgili olduğu dolayısıyla anılan sözleşme hükümlerinin somut olaya uygulanma imkanı bulunmadığı anlaşılmıştır. Davalı kiracı, gerek çizdirilen tadilat projesi kapsamında fabrika binasında gerçekleştirdiği imalatların bedelini, gerekse fabrika binası dışında bahçe bölümünde gerçekleştirdiği imalatların bedelini icra takibine konu ederek 173.628 TL’nin davacıdan tahsilini istemiştir. Davalının fabrika binasından tahliye edildiği, bina dışındaki bölümleri ise 01.01.2008 tarihli ayrı bir kira sözleşmesi uyarınca davalı tarafından kullandığı uyuşmazlık konusu değildir. Davalı kiracı kural olarak ancak tahliye ettiği bölüme yönelik faydalı ve zorunlu masraf iddiasında bulunabilir. O halde mahkemece davalının tahliye edilen fabrika binasına yönelik olarak onaylı tadilat projesi kapsamında gerçekleştirdiği ve kiralananın mütemmim cüzü haline gelmiş zorunlu ve faydalı imalatların bedelini davacıdan isteyebileceği düşünülmeden, gerçekleştirilen imalatların tümünden davalı kiracının sorumlu olduğundan bahisle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup hüküm bozulmalıdır.