6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira parasının tespiti istemine ilişkindir mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu 2 katlı işyeri niteliğindeki mecurun 01/05/1996 tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, kira sözleşmesinin 6570 sayılı yasa gereğince birer yıllık dönemler halinde yenilendiğini, en son 01/05/2007 tarihinde davalı ile yeniden sözleşme yapıldığını, davalının 01/05/2009 tarihinden itibaren yıllık 16.000 TL kira ödediğini belirterek kira bedelinin 01/05/2009 tarihinden itibaren aylık 3000 TL, yıllık 36.000 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiş, davalı vekili davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Mahkemece 01.05.2009 tarihinden itibaren başlayacak yeni dönem kirasının yıllık net 28.500,00 TL,aylık net 2.375,00 TL olarak tespitine karar verilmiştir.

Kural olarak tarafların her türlü etken dışında ve serbest iradeleriyle yaptıkları kira sözleşmesinde belirledikleri kira bedelinin aksi iddia edilip kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğu kabul edilmelidir. Bu bağlamda, şartların değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira bedeline Üretici Fiyat Endeksi artış oranının üç yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira bedelinin o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira bedeli olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Bundan sonra ise hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak kira bedeli tespit edilecektir.

Taraflar arasında düzenlenen 01/05/1996 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile davaya konu taşınmaz işyeri olarak kullanılmak üzere yıllık 250 TL bedelle davalıya kiralanmıştır. Kira sözleşmesi devam ederken bu kez taraflar arasında düzenlenen 01/05/2007 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık kira bedeli 14.500 TL olarak belirlenmiştir. Mahkemece daha önce verilen kararda; 01/05/2007 başlangıç tarihli sözleşmede belirlenen kira bedeline endeks tatbik edilmek suretiyle, yıllık kiranın 21.171 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine, karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 29/05/2012 tarih ve 2012/9935 Esas 2012/13578 Karar sayılı bozma ilamında; 01.05.2007 tarihli kira sözleşmesinde, tarafların belirledikleri kira bedelinin

Emsal ve rayice uygun olup olmadığının belirlenerek, emsal ve rayice uygun ise, izleyen dönemler kira bedelinin endeks tatbik edilmek suretiyle, tespit edilmesi, uygun değil ise hak ve nesafet dönemi olduğu kabul edilerek, buna göre kira tespiti cihetine gidilmesi gerektiği, belirtilerek karar bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyulmuştur. Bozma ilamı üzerine mahallinde yapılan önceki keşfe katılan bilirkişiden ek rapor alınmış olup, hükme esas alınan 18/03/2013 tarihli bilirkişi ek raporunda; taraflar arasındaki ilk sözleşmeden 10 yıl sonra yapılan 01/05/2007 tarihli sözleşme ile kira bedelinin güncellenerek belirlendiği 2. kontratta belirlenen yıllık 14.500 TL kira bedelinin günün rayicine hak ve nesafete göre karşılıklı hür irade ile kararlaştırıldığı, sözleşmenin o günün şartlarına uygun olarak yapıldığı bildirilmiştir.

Bozma ilamı kapsamında alınan ek bilirkişi raporunda 2007 yılında taraflar arasında yapılan sözleşmenin rayice uygun olduğu belirtildiğine göre 01/05/2009 tarihinden itibaren yenilenen dönemde kira bedelinin endeks tatbik edilmek suretiyle tespiti gerekirken mahkemece hak ve nesafet ilkesine göre bilirkişi tarafından belirlenen yıllık net 28.500,00 aylık net 2.375,00 TL kira parasının tespitine karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan, kira parasının bir bölümünün stopaj ve fon kesintileri adı altında, vergi dairelerine ödenmesi, kiraya verenin gelir vergisi yükümlülüğüne ait ve vergi yasalarınca düzenlenen bir konudur. Yakıt parası, aydınlatma temizlik, sigorta veya doğrudan doğruya mecurun kullanımından doğan masraf kalemlerinden olmayan vergi, kira parasının tespitinde bir unsur olarak dikkate alınamayacağından fon ve vergi stopajı düşülerek net kira parası tespit edilemez. Mahkemece hak ve nesafete göre kira parasının tespitine karar verilmiş olması doğru olmadığı gibi net kira parasının tespitine karar verilmesi de doğru görülmemiştir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.