21. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

Davacı vekili dava ve beyan dilekçelerinde özetle; Müvekkilinin ve dava dışı annesi ...'in davalılar ... ... Ve Tic. A.Ş ve ... ... ... arasında 04/04/2018 tarihli Garanti Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme uyarınca davalı şirketin, müvekkilinin ... ili, ... ilçesi, ... semti, 303 pafta, 1946 ada, 141 parselde kayıtlı ... Cad. No: 174 adresinde bulunan ... binasının 8. Katında yer alan ... numaralı toplam brüt alanı 1722 m2 bağımsız bölümlere ilişkin Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdetmesi karşılığında kira getirisi taahhüdünde bulunduğunu, diğer davalı ...'in ise davalı şirketin üstlenilen kira getirisi taahhüdünü yerine getirememesi halinde borcu ifa etmeyi taahhüt ettiğini, taşınmazların kiraya verilemediğini, anlaşmaya göre beher metrekare için aylık 32 USD kira garantisi olduğunu, taşınmaz satış tarihin olan 10/04/2018 tarihinden sonra başlayan 6 aylık ödemesiz dönemden itibaren 5 yıl süreyle kira garantisi verildiğini, 6 aylık ödemesiz dönemin 10/10/2018 tarihinde dolduğunu ve kiracı bulunamadığını, bu tarihten sonra davalılara ihtar çekildiğini ve kira garantisine uyulmasını istediklerini, garanti yükümlülüğüne rağmen bugüne dek davalılarca sözleşmeden kaynaklanan borcun ifa edilmediği, bunun üzerine davalılar hakkında .... İcra Müdürlüğünün ...

E. Sayılı dosyası ile icra takibi başlattıklarını, takipteki alacağın 6 aylık ödememiz dönem sonu olan 10/10/2018 tarihinden takip olan 24/06/2021 tarihine kadar hesaplandığını, 1.763.328,00USD alacaklarının biriktiğini, davalıların itirazı üzerine takibin durduğunu beyanla, itirazlarının iptali ile takibin devamına, davalıların uygun görülen ve borcu karşılayacak olan miktarda menkul, gayrimenkul hak ve alacakları üzerine ihtiyati haciz konulmasını talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafın müvekkili ... İnşaat şirketine ait ... ili, ... ilçesi, ... semti, 303 pafta, 1946 ada, 141 parselde kayıtlı ... Cad. No: 174 adresinde bulunan ... binasının 8. Katında yer alan ... numaralı ve toplam brüt alanı 1722 m2 bağımsız bölümleri satın almadan önce ... İnşaat ve ... ... ile ...

43.Noterliğinin 04/04/2018 tarih, ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde sözleşme imzalandığını, müvekkillerinin davalı tarafından satın alınacak taşınmazların gayrimenkul satış sözleşmesinin imza tarihinden itibaren 6 aylık dönemden sonraki aylarda davacının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmesi halinde buna rağmen taşınmazların kiraya verilememesi durumunda asgari bir kira taahhüdünde bulunulduğunu, 10/04/2018 tarihinde ... numaralı ve toplam brüt alanı 1722 m2 bağımsız bölümlerin müvekkili şirket tarafından davacıya devredildiğini, taraflar arasında imzalanan bu garanti sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğunu, tarafların borçlarının biri diğerine karşılık gelmekte olduğunu ve birbirine bağlı olduğunu, müvekkili şirketin ve ... ...' in sözleşmeden kaynaklanan bir edim yükümlülüğünün doğmasının ancak davacı tarafın sözleşmeden kaynaklanan edim yükümlülüğünü tam ve gereği gibi ifa etmesine rağmen kiraya vermeme halinde oluşacağını, sözleşmelerde taraflar arasında hakkaniyet ve dürüstlük ilkesinin, geçerli en temel borçlar hukuku ilkelerinden olduğunu, ödemezlik defi de yine bu ilkelerden doğduğunu, sözleşmelerde taraflardan birisinin karşı edimi ifa talebi ancak kendi edimini tam ve gereği gibi ifa etmesi koşuluna bağlı olduğunu, yine sözleşme serbestisi ilkesi hukuk ve ahlaka aykırılık ile sınırlandırıldığını, kötü niyetli olarak göstermelik ifa, çaba ve senaryoların sözleşmeden kaynaklanan edimin tam olarak ifası anlamına gelmediğini, davacı tarafın taşınmazın teslim alınmasından 9 aylık bir süre içinde taşınmazı kiraya vermek için hiçbir çaba gösterdiğine dair bir delil, bir iddia ortaya koyamadığını, dolayısıyla 6 aylık tahahhütsüz dönemin başlayabilmesi için davacının mecuru kiralamak için kendi edimlerini yerine getirmeye başlamış olması gerektiğini, oysa davacının 10/04/2018 - 02/01/2019 tarihleri arası taşınmazı kiraya vermek için ortaya koyduğu herhangi bir çabadan bahsedilmediğini, dava konusu dönemin pandemiye denk geldiğini ve Covid 19 nedeniyle mücbir sebep oluştuğunu, bu nedenle de talebin haksız olduğunu beyanla, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı tarafın ihtiyati haciz talebi, talebin yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle mahkememizce red edilmiş, İstanbu Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesinin 2022/... Esas salıyı ilamıyla, ara karar yerinde görülerek istinaf talebi red edilmiştir. Tarafların sunduğu bilgi ve belgeler dosyamız arasına alınmış ve incelenmiştir. Davalı ...'in diğer davalının yetkilisi olduğu ve şirketin kira bedelini ödememesi halinde kendisinin ödeyeceğini belirterek garantör sıfatıyla imzaladığı anlaşılmıştır. Davaya konu .... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası dosya arasına alınarak incelenmiş, 1.763.328,00USD üzerinden takip yapıldığı ve davalıların süresinde borca, faize, imzaya itirazı üzerin takibin durduğu anlaşılmıştır. Tapu kayıtları incelenmiş, davacının, dava konusu taşınmazları 10/04/2018 tarihinde satın aldığı ve 19/08/2021 tarihinde başkasına devir ettiği anlaşılmıştır.

Mahkemece resen seçilen mali müşavir, gayrimenkul değerleme uzmanı, nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişi heyetince sunulan raporda; " İstanbul ili, ... İlçesi, ... Mahallesi'nde kain 1946 ada, 141 parsel sayılı, 8.951,65 m2 yüzölçümlü, “OTUZBİRKATLI BETONARME OFİS VE İŞYERİ” vasıflı ana taşınmazın, A Blok, 4. Kat (49-50-51-52-53-54) b.bölüm nolu “Ofis” vasıflı taşınmazların lehte ve aleyhte tüm unsurları ayrı ayrı irdelenerek, hali hazır durumu ve nitelikleri itibariyle; 04.04.2018 tarihi +6 ay ödemezlik süresi sonrası olan 04.10.2018 tarihi ile takip tarihi olan 24.06.2021 tarihine kadar olan süreç için 1.155.403,00USD olarak hesap edildiği, bu tutarın 27.4.2022 tarihindeki USD kuruna göre TL karşılığının 1.155.403 USD x 14,79= 7.095.573,87 TL olarak hesap ve tespit edildiğini, Türk Parasının Korunması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararının dikkate alınması durumunda ise, sözleşme tarihinden itibaren 6 aylık ödemezlik süresinin bitim tarihindeki kur üzerinden kira bedeli rayicinin TL üzerinden belirlenmesi gerektiği ve müteakip dönemlerde de TL üzerinden devam ettirilmesi gerektiği kabul edilmesi durumunda ise, Covit 19 pandemisi dikkate alınarak kira indirimi de uygulanmak suretiyle, 04.10.2018- 24.6.2021 dönemi için kira parasının 7.053.194,67TL olarak hesap ve tespit edildiğini, her ne kadar davalı şirket kira geliri garantisinde bulunmuş olsa da; davacının davaya konu taşınmazı kiraya verme konusunda her hangi bir çaba ve gayret sarf edip etmediğine dair dava dosyasında bilgi ve belge bulunmadığı, oysa davacının da sadece davalının vermiş olduğu kira geliri garantisine dayanarak kiraya verme konusunda hiçbir gayret ve çaba sarfetmeden beklemesinin taraflar arasındaki sözleşmenin iyiniyetli olarak yerine getirilmesi hususunda tereddüt yaratacağı, davalının kira geliri garanti taahhüdünden dolayı sorumluluğunun uygulanabilmesi için davacının da kiralama konusunda yeterli ve gerekli çabayı göstermek zorunda olduğu, davacının sırf davalının kira geliri garantisine dayanarak davaya konu taşınmazı kiraya verme konusunda çaba göstermeden davalının kira geliri garanti taahhüdünden yararlanma yolunu seçip seçmediğinin sayın mahkemenin takdirinde bulunduğu yönünde oluştuğunu, " mütalaa etmişlerdir. İtirazlar üzerine bir kısım belgeler toplanmış ve bilirkişi heyetinden ek rapor alınmıştır.

Bilirkişi heyeti 30/05/2023 tarihli ek raporunda; "Davacı tarafın konu gayrimenkulleri kiralamak için anlaştığı ... müzekkere ile istediği, konu gayrimenkullere olan tekliflerde 2022 yılı Şubat ayı için 16,40USD/m2/ay- 19,35.-USD/m2/ay olarak teklif verildiği görülmüş olup, verilen teklifin takdir edilen değerle uyumlu olduğunun gözlendiğini, Kök raporda takdir edilen değer konusunda herhangi bir değişiklik yapılmayacağını, 04.04.2018 tarihi + 6 ay ödemezlik süresi sonrası olan 04.10.2018 tarihi ile takip tarihi olan 24.06.2021 tarihine kadar olan süreç için 1.155.403,00USD olarak hesap edildiği , bu tutarın 27.04.2022 tarihindeki USD kuruna göre TL karşılığının 1.155.403USDx 14,7962=17.095.573,87 TL olarak hesap ve tespit edildiğini, Türk Parasının Korunması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararının dikkate alınması durumunda ise, sözleşme tarihinden itibaren 6 aylık ödemezlik süresinin bitim tarihindeki kur üzerinden kira bedeli rayicinin TL üzerinden belirlenmesi gerektiği ve müteakip dönemlerde de TL üzerinden devam ettirilmesi gerektiği kabul edilmesi durumunda ise, Covit 19 pandemisi dikkate alınarak kira indirimi de uygulanmak suretiyle, 04.10.2018 -24.6.2021 dönemi için kira parasının 7.053.194,67 TL olarak hesap ve tespit edildiğini, davacının yerleşim yerinin yurt dışında kayıtlı olması halinde ise, gerçekten yurtdışında bulunduğunun kabul edilebilmesi için yılın en az 185 günün yurt dışında geçirdiğini kanıtlaması gerektiği, taşınmazını kiraya vermeme veya vermemesini hukuken haklı gösterecek, örneğin Mücbir sebepler gibi bir sebebe dayanmadığı, zararı asgariye indirecek şekilde piyasa rayicinden kiraya vermemesi için gerekçesini izah edilmediği ve delillendirilmediği, hukuken yükümlülüklerini yerine getirmediği" bildirmiştir. İlk bilirkişi heyeti raporuna yönelik itirazlar üzerine yeni bir heyetten rapor alınmasına karar verilmiştir.

Mahkememizce resen seçilen yeni bilirkişi heyetinin 28/11/2023 tarihli raporda özetle; Taraflar arasındaki sözleşmenin kira getirisi taahhüdü başlıklı maddesinde; davalı şirketin davacıya gayri kabulü rücu ve koşulsuz olarak bağımsız bölümlerin gayrimenkul satış sözleşmesinin imzalanma tarihinden itibaren altı ay içerisinde kiraya verilememesi halinde aylık ödemeler yapacağının, altı aylık ödemesiz dönemin ardından başlamak üzere beş yıl boyunca m2 başına 32 USD üzerinden hesaplanacağı, 32 USD'den daha az bir miktara kiraya verilmesi durumunda davalı şirketin ilgili kira miktarının 32 USD'ye tamamlanması için denkleştirme ödemesi yapacağının yazılı olduğu ve taraflarca imza altına alındığı, dosyaya mübrez belgelerden 04.04.2018 tarihli Sözleşme'nin taraflar arasında akdedilmesinin ardından, 10.04.2018 tarihinde taraflar arasında İstanbul İli, ... İlçesi, ... Semti, 303 pafta, 1946 ada, 141 parselde kayıtlı, ... Cad. No:174 ... ... adresinde bulunan ... binasında yer alan ... numaralı ve toplam brüt alanı 1722 m” olan bağımsız bölümlere ilişkin olarak, ... Tapu Sicil Müdürlüğü'nde Gayrimenkul Satış Sözleşmesi'nin akdedildiğini ve davalı şirket tarafından davacıya devredildiğinin anlaşıldığı, davalıların, devre konu bağımsız bölümleri sözleşmede öngörülen altı aylık sürede kiraya vermediğinin anlaşıldığını, her ne kadar davaya cevap dilekçesinde “davacının dekorasyon masraflarını üstlenmediğinden kiraya verme imkanının ortadan kalktığı, taşınmazların satın alınmasından itibaren dokuz aylık süre içerisinde davacının taşınmazların kiraya verilmesi için hiçbir çaba göstermediği ve COVID-19 pandemisinin mücbir sebep niteliğinin davalılar bakımından da geçerli olduğunu” ileri sürülmüşse de, davacının bu yönde bir edim yükümlülüğünün bulunmadığı, davalıların bahse konu taşınmazları kiraya vermek için herhangi bir çaba sarf etmedikleri anlaşıldığından bu yönü ile davalıların sözleşme ile üstlendikleri edim yükümlülüğüne aykırı hareket ettiklerinin düşünüldüğü, Sayın Mahkemece davacı tarafın takipte talep ettiği alacağın yerinde olduğu kanaati hasıl olması durumunda taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklı 6 aylık süre harici 10/10/2018 ile Takip tarihi 26/4/2021 arasında 30 ay ve 16 günün, beher metrekaresi günlük 32 USD ile çarpımı sonucu oluşacak alacağın miktarının, ... binasında bulunan ... numaralı ve toplam brüt alanı 1.722 m2 olan bağımsız bölümler için toplam 1.682.508,80 USD olarak hesaplandığını, azami limitin 6.612.480,00USD olduğunu, davalı ...'in eş rızasının alındığını," beyan etmişlerdir. Sunulan raporlar mahkememizce yeterli görülmüş, sözleşmedeki yükümlülüklerin takdiri mahkememizce resen yapılacağından itirazlar red edilmiştir.

Davalı tarafın sunduğu hukuki mütalaa mahkememizce incelenmiştir.

Davalı tarafın son duruşma öncesinde sunduğu dilekçesi ile; sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu, işin kira hukukundan kaynaklandığı ileri sürülmüş ise de, taraflar arasında bir kira ilişkisi değil, garanti taahhüdü olduğu anlaşıldığından bu talep mahkememizce dikkate alınmamıştır.

Dava, davacı tarafça satın alınan bağımsız bölümlerin kira garantisi verilmesine rağmen kiraya verilmediğinden bahisle, davalılar aleyhine sözleşmeye dayalı alacakla ilgili itirazın iptaline ilişkindir. Davacı ile davalı şirket arasında 04/04/2018 tarihinde yapılan ön sözleşme sonrası, taşınmazların 10/04/2018 tarihinde davacıya, iç dekorasyonu yapılmamış halde satıldığı anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki ön sözleşmenin 2 ve 3. Maddeleri ile Ek 1...Beyanı ile davalılara, davacı alıcıya kiracı bulup önerme hakkının tanındığı, davalıların kiraya verme yetkisinin olmadığı, kiraya verme ve kiracı bulma hakkının özünde davacı alacıda olduğu, satıcı garantörün sadece kiracı önerme hakkına sahip olup, kiracı bulma ve önerme yükümlülüğünün bulunmadığı, önerilen kiracıya onay verip vermemenin tamamen alıcı davacının takdirinde olduğu, kiracıların şeriat kanunlarına uygun olması koşulunun de getirildiği, satış tarihinden itibarın 6 aylık süre içinde davacının kiracı bulamaması halinde, 6 aylık süreden sonra azami 5 yıl süreyle metrekare başına 30 USD ödeneceği, bulunan kiracının daha düşük bir bedelle kiralamış olması halinde ise 32 USD ile aradaki farkın satıcı davalı şirket tarafından tamamlanacağı kararlaştırılmıştır. Davacının yurt dışında yerleşik bir yabancı olduğu, davaya konu taşınmazları ticari işletmesi kapsamında yatırım amaçlı satın aldığı ve işin ticari bir iş, tarafların tacir olduğu anlaşılmaktadır.

Davacının, taşınmazların içi yapılmamış halde satın ve teslim aldığı, 6 aylık sürede dekore etmediği gibi, ocak 2019 tarihine kadar bir emlakçı ile anlaştığına dair belge sunulmadığı, süresinde sunulmayan delillerinin mahkememizce sonradan toplanmasına rağmen ilk emlakçı ile anlaşmasını 15/01/2019 tarihinde yaptığının görüldüğü, ... isimli emlakçının önerdiği kiracıları da davacının beğenmediği, bir kısım kiracı adaylarının ise, ofislerde iç dekorasyonu olmadığından mevcut haliyle kiralamak istemediği ve mülk sahibinin dekorasyonunu üstlenmesini istediklerinin bildirildiği, davcının sahibi olduğu ve iddiasına göre kiralamak üzere aldığı dava konusu 6 adet bağımsız bölümün hiç birini hiç kiraya vermediği, takip tarihine kadar geçen 3 yıl boyunca hiç bir bağımsız bölümün İstanbul ... gibi bir yerde kiraya verilememesinin hayatın olağan akışına uygun almadığı, davacının davalıya Aralık 2018 tarihinde mailler attığı ancak kendisinin bir girişiminin bulunmadığı,

.... Noterliğinden 12/11/2018 tarihinde gönderdiği ihtar ile davlıların temerrüde düştüğüne imkan bulunmadığı, Türk Medeni Kanunun 2. Maddesine göre davacının dürüstlük kuralına uygun davranmadığı, kendi edimi olan kiracı arayışına girme işini yapmayıp davalılardan kiracı bulmalarını istemesinin sözleşmeye uygun bir davranış olmadığı, emlak şirketinin bulduğu düşük bedel teklif eden kiracıları geri çevirmemiş olması halinde davacının davalılardan aradaki farkı talep etmekte haklı kabul edilebilecekken, davacının bu imkanı da red ettiği, sonrasının covid 19 pandemisine denk geldiği ve ticari hayatın iyice yavaşladığı, o dönemde artık ofise yeni kiracı bulmanın mümkün olmayacak derecede zor olduğu, zira evden çalışma hayatına geçildiği ve ofis ihtiyacının büyük bir oranda ortadan kalktığı, bir çok işyerinin kapandığı, bu nedenle pandemi etkisinin kaçınılmaz ve mücbir sebep olduğu, dolayısıyla hem davacının kendi edimini yerine getirmeyerek dürüstlük kuralına aykırı davranması, hem de pandemi etkisi nazara alındığında davalıların sorumlu tutulamayacağının değerlendirildiği, bu haliyle davacının talebinin hukuka ve sözleşmeye uygun olmadığı yönünde mahkememizde vicdani kanaat hasıl olmuş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.