7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

Davacılar vekili; dava konusu 6 No.lu bağımsız bölümü, 40/1000 arsa paylı dükkan ve bu dükkanın eklentisi olan depo ile birlikte 1/2'sinin müvekkili ..., 1/2'sinin de diğer müvekkili ... tarafından, dava dışı ... İnşaat Tah. Tic. Ltd Şti'den satın alındığını, sözleşmeye göre satıcı tarafından ilgili gayrimenkulün eklentisi depo ile teslim edilmesi gerektiği halde bu edimini yerine getirilmediğini, müvekkillerine verilmesi gereken kısmın verilmediği gibi davalı ... tarafından 01.12.2006 tarihinden beri kendi taşınmazına kattığını, bu şekilde müvekkile ait kısmı da kiraya vererek gelir elde edildiğini, çektikleri ihtarnamelerin de sonuçsuz kaldığını, bu nedenle projenin mahalline uygulanarak taşınmazın projeye uygun hale getirilmesi ile el atmanın önlenmesini, davalıların tutumu nedeniyle müvekkillerinin kazançlarına mani olunduğundan, 01.01.2007 ila 31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem için 94.150,00 USD ecrimisilden şimdilik 25.000,00 TL'nin en yüksek banka faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, bu aşamada ecrimisil isteğini arttırmıştır.

Davalı ... vekili; 01/02/2006 senesinde davacıların B blok, 6 No.lu 40/1000 arsa paylı bağımsız bölümü müteahhitten görerek satın aldıklarını, kendilerine depo olarak gösterilen kısmı kiraya verdiklerini ancak bina yönetiminin depo olarak kiraya verilen yerin binanın ortak bölümü olduğunu söyleyince bu defa davacıların müvekkiline karşı dava açtıklarını, müvekkilinin inşaatın tamamlanması ile birlikte projeye uygun yapıldığını düşünerek kendisine ait bağımsız bölümleri müteahhitten teslim aldığını, teslim aldıktan sonrada inşaatın hiçbir kısmına dokunmadığını, herhangi bir ilave yapmadığını, müvekkilinin davacılara ait kısmı kendi bağımsız bölümüne dahil etmesinin söz konusu olmadığını, davanın müteahhit ... İnşaat Tah. Tic. Ltd Şti'ye ihbarını talep ettiklerini, ecrimisil talebinin de yerinde olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı ... Dış Ticaret San. Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.

İlk Derece Mahkemesince ecrimisil davalarının kabulü ile 25.000,00 TL ecrimisil alacağına dava tarihinden, 508.902,00 TL ecrimisil alacağına ıslah tarihi olan 04/02/2021 tarihinden itibaren yasal faiz uygulanmak suretiyle toplam 533.902,00 TL alacağın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara hisseleri oranında (yarı yarıya) ödenmesine, davacı yargılama sırasında vekille temsil edildiğinden, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 43.745,10 TL vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılardan ...

vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesince; davalı ...'in dava konusu edilen dönemde nizalı taşınmazı kiraya vermek suretiyle, diğer davalı ... Dış Tic. San. Ltd. Şti'nin de Nurten'in kiracısı olarak kullandığının sabit olduğu, bu hususta taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı ancak davalı ...'in kötü niyetli olduğunun kabulünün mümkün olmadığı, dosya içeriği ve toplanan delillerden, davalı ...'ın dava konusu kat irtifakı kurulu taşınmazda B Blok, 1, 2, 3 ve 4 numaralı bağımsız bölümleri 05.08.2005 tarihinde "kat irtifakı tesisi" yoluyla edindiği, davacıların ise aynı taşınmazdaki B Blok, 6 numaralı bağımsız bölümü 1/2'şer pay oranı ile 01.12.2006 tarihinde "satış" suretiyle edindikleri, davalı ...'in davanın açıldığı tarihe kadar taşınmazı, dava dışı yüklenici ... İnşaat Taahhüt ve Ticaret A.Ş tarafından kendisine teslim edildiği şekliyle kendisine ait olduğu inancı ile iyi niyetli olarak kullandığının kabulü gerektiği, tahliye, eski hale iade ve ecrimisil talepli olarak davalı ...'e gönderilen Gaziosmanpaşa 4. Noterliğince düzenlenen 06.06.2013 tarih ve 9001 yevmiye numaralı ihtarnamenin tebliğ edilemediği, dolayısıyla davalı ...'in ancak eldeki davanın açıldığı 10.11.2013 tarihinden itibaren kötü niyetli sayılabileceği; davacılar tarafından Gaziosmanpaşa 2. Noterliğince düzenlenen 21.06.2013 tarih ve 10315 yevmiye numaralı ihtarname ile davalı ... Dış Ticaret San. Ltd. Şti.'ne kiracı olarak kullandığı taşınmazın onaylı mimari projeye göre bir kısmının kendi taşınmazlarına ait olduğu ve davalı ...'e ödediği kira bedelinin yarısının kendilerine ödemesinin ihtar edildiği, söz konusu ihtarnamenin davalı ... Dış Ticaret San. Ltd. Şti.'ne 24.06.2013 tarihinde tebliğ edildiği, davalı şirketin ihtarnamenin kendisine tebliğ edildiği 24.06.2013 tarihinden itibaren kötüniyetli hale geleceği, tebliğ tarihinden önceki dönemde taşınmazı iyiniyetli olarak kullandığının kabulünün gerektiği, davacının 24.06.2013 ile 11.10.2013 tarihleri arasındaki dönem için davalı ... Dış Ticaret San. Ltd. Şti.'den ecrimisil isteyebileceği, bu bedelin 24.06.2013 ila 11.10.2013 tarihleri arası için 3 ay 18 güne karşılık gelen 3.600,00$ (USD Amerikan Doları) ve dava tarihindeki T.C. Merkez Bankası Amerikan Doları efektif satış kuru olan 1,18 TL ile çarpımı sonucu belirlenen 7.128,00 TL olacağı, öte yandan eldeki davanın 11.10.2013 tarihinde açıldığı gözetildiğinde bu tarihten sonraki döneme ilişkin ecrimisilin ayrı bir davanın konusu olduğu, ıslah yoluyla dahi olsa eldeki davada talep konusu edilemeyeceği, davanın açıldığı tarihten sonraki dönem (11.10.2013 ila 31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem) için de ecrimisile hükmedilmesinin mümkün olmadığı gerekçeleriyle davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına, davalı ... yönünden davanın reddine, davalı ... Dış Ticaret Sanayi Limited Şirketi yönünden kısmen kabul-kısmen reddi ile 7.128,00 TL ecrimisil bedelinin dava tarihi olan 11.10.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ie birlikte davalı ... Dış Ticaret Sanayi Limited Şirketi'nden tahsili ile davacılara hisseleri oranında (1/2 oranında) ödenmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Karara karşı davacılar vekili ile davalı ... vekilleri temyiz başvurusunda bulunmuşlardır.

Dairemizin 15.05.2023 tarihli ve 2022/1151 Esas 2023/2560 Karar sayılı kararıyla; “...davalılardan ... dava konusu taşınmazda mülk sahibi olup tapuda adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin mimari projeye göre kapsadığı alanı bilebilecek durumda olduğu, özen yükümlülüğüne aykırı olacak şekilde kendisine ait taşınmazın kapsamında olmayan ve davacılara ait depo nitelikli eklentiyi de kiraya vererek gelir ettiği sabit olduğundan davalı ...'ın da ecrimisil bedelinden sorumlu tutulması gerekirken hakkındaki davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı; Bölge Adliye Mahkemesince ‘Davacı yargılama sırasında kendisini vekille temsil ettirdiğinden ve hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul-red oranına göre 43.388,70 TL nispi vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı ... Dış Ticaret San. Ltd. Şirketi'ne verilmesi’ yönünde kurulan hükmün 6 ncı bendinin varılan sonuç açısından dosya içeriğine ve tarafların konumuna uygun düşmediği gibi infazda da tereddüt yaratacak şekilde tesis edildiği, davalılardan ... Dış Tic. San. Ltd. Şti’nin yargılamanın hiçbir aşamasında kendisini vekille temsil ettirmediği halde lehine 43.388,70 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru görülmediği…” gerekçeleriyle hüküm bozulmuştur.

Bölge Adliye Mahkemesince bozma kararına uyarak yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabul-kısmen reddi ile 7.128,00 TL ecrimisilin dava tarihi olan 11.10.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ... ve ... Dış Ticaret Sanayi Limited Şirketi'nden müştereken ve müteselsilen tahsili ile eşit olarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalıların kötü niyetli olduklarını, taleplerinin tamamına karar verilmesi gerektiğini, ecrimisil için belirlenen kurun da dava tarihi itibarıyla hesaplanmış olmasının hatalı olduğunu belirterek kararın bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, ecrimisil istemine ilişkindir.

2.İlgili Hukuk

1.Bilindiği üzere, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

2.25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

3.Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

4.Bu nedenle, özellikle tarım arazilerinin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

5.Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

6.İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

3.Değerlendirme

1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

2.Temyizen incelenen Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozmaya uygun olduğu, bozma kararı doğrultusunda davalılardan Nurten’in de haksız işgal tazminatından sorumlu tutulmuş olduğu, verilen kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşılmakla; davacılar vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle;

Davacılar vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.