3. Hukuk Dairesi

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiş, incelemenin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; 27.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'nin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının davalı şirket ile imzaladığı 21.03.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile İzmir ... İlçesi ... Mahallesi 30K-1-D pafta 3720 ada 5 parseldeki A blok 7. kat A704 nolu bağımsız bölümü taksitle ödeme yaparak 490.000,00 TL bedelle satın aldığını, davacının ödeme planı çerçevesinde taksit bedellerini ödediğini, davalı tarafça daha sonra ihtarname ile bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğu belirtilerek ek ödeme yapılmasının, aksi halde sözleşmenin feshedileceğinin bildirildiğini, davalının sözleşmeye aykırı hareket ettiğini, dava konusu bağımsız bölümün alanının belli olduğunu ileri sürerek; davalının ek ücret talep etme hakkı olmadığının tespitine, aksi halde sözleşmenin kurulduğu tarihteki m² birim fiyatı üzerinden ek ücretin tespitine karar verilmesini talep etmiş; 12.06.2019 tarihli dilekçesiyle; yargılama sırasında dava konusu taşınmaz davalı tarafından 3. kişiye devredilmiş olduğundan 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 125. maddesi uyarınca davayı tazminat davası olarak sürdürmek istediklerini, davacının artık borcun ifasından sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ve ödemelerin tamamlanması üzerine tapu devri talebinden vazgeçtiğini ve uğramış olduğu müspet zararın tazminini istediğini, davalı şirket sözleşmeden doğan borcunu ifa etmiş olsaydı davacının dava konusu taşınmazın maliki olacağını, geçen süre içerisinde sahibi olacağı taşınmazın rayiç değerinde yaşanacak değer artışından yoksun kaldığını, bu sebeple dava konusu taşınmazın sözleşme tarihindeki değeri olan 490.000,00 TL ile bugünkü değeri arasındaki farkın, geçen süre içerisinde bu miktara işleyecek ticari avans faizi ile birlikte, davalı şirketten tahsil edilerek davacıya ödenmesini talep ettiklerini, ayrıca davacının, taraflar arasında akdedilen sözleşmedeki ödeme planına göre 9 taksitlik ödeme toplamı 90.000,00 TL olup davalı şirket tarafından 26.01.2016 tarihinde iade edildiğini, fakat bu tutara ödeme tarihinden itibaren geçen süre içerisinde işleyen akdi faizin eklenmediğini, bu sebeple söz konusu 90.000,00 TL’ye geçen süre içerisinde işleyecek yıllık %13,5 oranlı akdi faizinin hesaplanıp eklenerek davalı şirketten tahsil edilmesini talep ettiklerini, bunlara ek olarak Mahkemenin 2015/2042 E. ve 2015/2061 K. sayılı kararı gereğince ödenmesi hükme bağlanan 12.800,00 TL’lik vekalet ücretinin davalı şirket tarafından İzmir 9. İcra Müdürlüğünün 2016/587 numaralı icra dosyası ile takibe konduğunu ve davacı tarafından toplam 14.685,77 TL ödenmiş olduğundan 14.685,77 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsil edilerek davacıya ödenmesini talep ettiklerini beyan etmiş; 18.04.2022 tarihli ıslah dilekçesi ile; belirsiz alacak talebine esas olmak üzere şimdilik 130.000,00 TL müspet zararın davacıya ödenmesini istemiş, 13.12.2023 tarihli değer artırım dilekçesi ile tazminat talebini 3.600.000 TL olarak belirlemiştir.

Davalı vekili; projedeki hata nedeniyle davacıya satılan bağımsız bölümün alanında ciddi artış olduğunu, esaslı hataya düşüldüğünü, edimler arası orantısızlık oluştuğunu, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmediği için geçerli olmadığını, davacıya ek ücret ödeyerek sözleşmeyi ayakta tutabilme imkanı verildiğini, ancak davacının kabul etmediğini, davalı şirketin sözleşmeyi feshetmek zorunda kaldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemenin 15.12.2015 tarihli kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmemesi nedeniyle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşmede kararlaştırılan hususların ifasının talep edilemeyeceği, ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince her iki tarafın aldıklarını iade ile mükellef oldukları, dava konusu olayda ise davacının verdiklerini iade talebinde bulunmadığı, sözleşmenin hükümlerinin ifa edilmesi, sözleşmeye aykırı olarak talepte bulunulmasının haklı olmadığının tespitini, bu kabul edilmezse Mahkemece ek ücretin ne kadar olacağının tespitini talep ettiği gerekçesiyle, taleple bağlılık kuralı gereği davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 19.02.2018 tarihli ilamıyla onanmasına karar verilmiş, davacı vekili tarafından onama ilamına karşı kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

1.Dairece verilen 20.12.2018 tarihli ilamla; " (...) O halde, Mahkemece; taraflar arasında düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği dikkate alınarak, tarafların sözleşmede belirtilen hak ve yükümlülükleri kapsamında sözleşmenin geçerliliğinin devam ettiği belirlenmekle, dosyanın uzman bilirkişi heyetine tevdi ile dava konusu bağımsız bölümün alanında değişikliğin belirlenmesi, ilgili yasa hükmü ve tarafların sözleşmedeki alan artışına ilişkin taahhütleri birlikte değerlendirilerek davalı-satıcının ek ücret isteme hakkı olup olmadığının, ek ücret isteme hakkı olduğu takdirde miktarının tespit edilerek oluşacak sonuca göre hüküm kurulması gerekirken, eksik araştırma ve incelemeye dayalı hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2.Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 21.03.2015 tarihli sözleşme ile satılması hükme alınan taşınmazın toplam satış bedelinin bir kısmının davacı tarafından ödendiği, davalı şirket tarafından ödenen bedellerin iade edildiği ve bilirkişilerce davacı tarafından yapılan ödemelerin ödeme tarihi ile iade tarihi arasındaki döneme ait Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasınca belirlenen avans faiz oranına göre hesaplanan faiz tutarının 5.178,54 TL olarak hesaplandığı, davacı ile davalı arasındaki sözleşmenin ayakta olmadığı, müspet zararın talep edilebilmesi için sözleşmenin ortadan kalkmamış olması, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı doğduğu, davacının müspet zararının tazmini talebinin reddi ile davalı elinde bulunan senetlerden sözleşmenin feshi nedeniyle borçlu olmadığına dair ve davacı tarafından yapılan 14.685,77 TL tutarındaki icra ödemesi ile davalı tarafından ödenmesi gereken faizin iadesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne 19.864,31 TL'nin 18.04.2022 tarihinden başlayacak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine, taraflar arasında tanzim edilen 21.03.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında alınan senetlerden davacının borçlu olmadığının tespitine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

A. Temyiz Sebepleri

1.

Davacı vekili; Mahkeme tarafından borçlar hukuku temelli kavramların birbirine karıştırıldığını, sözleşmenin feshedildiğinden ve imkânsızlıktan bahsedildiğini, davalının sözleşmeyi fesih hakkı bulunmadığını, dolayısıyla haksız fesih olarak yapılacak değerlendirmenin neticesinde sözleşmenin ortadan kalktığından değil davalının/borçlunun temerrüdünden bahsedilebileceğini, borçlunun edimi davacıya satın aldığı bağımsız bölümü teslim etmek olup bu edimde temerrüt oluşur ise borçlunun ödenen bedel ile hüküm tarihine en yakın tarihteki bağımsız bölüm bedeli arasındaki farkı davacıya ödeyerek zararı giderebileceğini, nitekim sözleşme ani edimli bir sözleşme olduğu için feshi mümkün olmayıp ancak şartlar gerçekleşir ise davacının temerrüdü hükümlerine göre sözleşmeden dönülebileceğini, davacının üzerine düşen tüm edimleri yerine getirdiğinin Mahkeme kararı ile sabit olduğunu, dolayısıyla dönme koşullarının da oluşmadığını, davalının bağımsız bölüm satan bir şirket olduğu gözetildiğinde imkânsızlıktan da söz edilemeyeceğini, davaya konu sözleşme ön ödemeli konut satış sözleşmesi olduğundan şekil şartına yönelik 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (6502 sayılı Kanun) hükümlerinin göz önüne alınması gerektiğini, temyize konu kararda şekil şartının sözleşmeyi geçersiz kıldığı yönünde uygulanması artık mümkün olmayan bir kararın gerekçe gösterilmiş olmasının hukuken izahının olmadığını, sözleşme ilişkisi geçerli şekilde kurulmuş olup, Mahkemenin ilk kararında bu hususun tamamıyla göz ardı edilmesi sebebi ile dosyanın temyize gittiği süreçte taşınmaz elden çıkarılarak tüketici sıfatını haiz davacının bir dizi temel hakkının gasp edildiğini, hakkaniyet ilkesi, dürüstlük kuralları, haksız şart ve tazminat sorumluluğuna ilişkin mevzuat hükümlerinin bütünüyle göz ardı edildiğini, davalı tarafın taşınmaz satışından daha fazla kar elde edebilmek amacı ile davacıdan fahiş miktarda ek ücret talep ettiğini, davalı istediği bedeli talep ederken şu andaki rayiçler üzerinden değer artışını karşılama amacında olduğunu belirtse de gerek sözleşme, gerekse 6502 sayılı Kanun, Anayasa ve AİHS Ek.1 no’lu Protokol gereği davalının böyle bir talep hakkı olmadığı gibi davalının cevap dilekçesinde iddia ettiği esaslı hatanın da muğlâk olduğunu, hatanın ne olduğunun dosya kapsamında alınan raporlarda tespit edilemediğini, hatta hata denilecek durumun oluşmadığının açık şekilde ortaya konmuş olduğunu, Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkındaki Yönetmelik 7/1. maddesinde; ‘Tüketici ile kurulan sözleşmede yer alan haksız şartlar kesin olarak hükümsüzdür.’ denildiğini, Yönetmelik de dikkate alındığında davalı tarafın sözleşme uyarınca ek ödeme talep etme hakkının olduğu yahut satış bedeli üzerinden oranlama yapılarak sözleşme konusu bağımsız bölüm değişikliği yapabileceği iddialarının haksız, yersiz ve geçersiz olduğunu, davalı tarafın dosya hakkında verilen ilk karar Yargıtay incelemesinde iken yine kötü niyetli şekilde ve Mahkemenin tedbiri hatalı şekilde kaldırmış olmasını da fırsat bilerek 05.04.2017 tarihinde taşınmazı üçüncü şahsa sattığını, bu nedenle taşınmazın güncel değerinin hesaplanması suretiyle davacının ödediği bedelin mahsubunun yapılması ve aradaki farkın ödenmesinin talep edildiğini, davanın tazminat davasına dönüştürülmesi dışında bir şansları kalmadığını, borcun gereği gibi ifa edilmemesi halinde borçlunun tazminat sorumluluğu olduğunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) 112. maddesi gereği, alacaklının borçludan tazminat talep edebileceğini, borçlu aleyhine kusur karinesi mevcut olduğundan satıcının kusursuz olduğunu ispatlayamaması halinde tüketicinin taleplerini yerine getirmek zorunda olduğunu, yine aynı Kanun'un 213. maddesi gereğince de davaya konu taşınmazın güncel değeri ile belirlenen satım bedeli arasındaki farkın tazminine hükmedilmesi gerektiğini, müspet zarara ilişkin taleplerinin reddinin hukuken mümkün olmadığını, karar davacının mülkiyet hakkının açık ihlali niteliğinde olmakla beraber, yargılamanın tümünün hukuk güvenliği ilkesi kapsamında "belirlilik" ve "öngörülebilirlik" prensibine aykırı yürütülmüş olup hukuka aykırı bir karar verilerek davacının maddi ve manevi anlamda zarara uğratıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

2.

Davalı vekili; Mahkeme tarafından ödenmesi gereken bedele iki kere faiz işletilmiş olup, bu durumun faize faiz yasağı kuralıyla bağdaşmadığını, ödeme tarihi itibarıyla 14.685,77 TL tutarındaki ilam vekalet ücretine yasal faiz işletilerek 19.864,31 TL tazminat bedeli belirlendiğini, hali hazırda faiz işletilmiş olan alacak kalemine 18.04.2022 tarihi itibarıyla da yasal faiz işletilmesine hükmedilerek 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun'un emredici hükümlerine aykırılık teşkil eden bir durum meydana getirildiğini, ayrıca Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 13/2. maddesi göz önüne alınarak davalı lehine yalnızca 9.000,00 TL vekalet ücretine hükmedilmesinin hukuka uygunluk teşkil etmediğini, söz konusu davanın 3.600.000,00 TL istemli olduğunu, karşı yanın müspet zarar kavramı altında talep ettiği bedelin tamamının reddedildiğini, davacı tarafın kısmen kabul kararını alabilmesindeki en büyük etmenin ise davalı şirketin kesinleşmesi aranmayan bir Mahkeme ilamını icraya koyması olduğunu, davalının adeta bir ilamın uygulanmasını talep ettiği için tazminat ödemek zorunda bırakıldığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında davalı satıcının ek ücret isteme hakkının bulunup bulunmadığına ilişkin tespit ve tazminat istemine ilişkindir.

1.Bir Mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması üzerine, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK). Mahkemenin, Yargıtayın bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli kazanılmış hak doğabileceği gibi, bazı konuların bozma kararı kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş bu kısımlar, lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK).

Bozma ilamında da belirtildiği üzere, taraflar arasındaki ön ödemeli konut sözleşmesi geçerli olup, davacı sözleşmenin ayakta tutulmasına yönelik iradesini bildirmiştir. Bilindiği üzere; 6100 sayılı Kanun'un 125/1 maddesi "Davanın açılmasından sonra, davalı taraf, dava konusunu üçüncü bir kişiye devrederse, davacı aşağıdaki yetkilerden birini kullanabilir:

a)İsterse, devreden tarafla olan davasından vazgeçerek, dava konusunu devralmış olan kişiye karşı davaya devam eder. Bu takdirde davacı davayı kazanırsa, dava konusunu devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur.

b)İsterse, davasını devreden taraf hakkında tazminat davasına dönüştürür." hükmünü içermektedir. Dava konusu taşınmazın yargılama sırasında 05.04.2017 tarihinde dava dışı 3. kişiye devredilmesi üzerine davacı tarafından dava, davalı hakkında tazminat davasına dönüştürülmüştür.

Bu durumda Mahkemece yapılacak iş; taşınmazın 3. kişiye devir tarihi itibariyle rayiç değeri tespit edildikten sonra, davacının yaptığı ödeme sözleşmedeki bedele oranlanarak belirlenen geri ödenecek tutar üzerinden, davacıya yargılama sırasında iade edilen tutar da göz ardı edilmeden, davanın kabulüne karar vermek olmalıdır.

2.Bozma sebebine göre davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Kanun'un Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA,

2.Bozma sebebine göre, davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,

28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 1086 sayılı Kanun'un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

27.05.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.