12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA:

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket ile davalı şirket arasında------- bölümlere dair satış vaadi sözleşmeleri akdedildiğini, teslim edilen taşınmazlarda pencere mekanizmalarının arızalı olduğunun, yol eğiminin ters verilmesi nedeniyle yağmur suyunun dükkânlara girdiğinin, cephelerde izolasyon ve işçilik hataları bulunduğunun, bu hususların tespit davası ile belirlendiğini, ----- ihtarnamesi ile ayıpların giderilmesinin talep edildiğini ancak davalı tarafından herhangi bir onarım yapılmadığını, ayıpların genellikle işçilik hatalarından kaynaklandığının bilirkişi raporunda tespit edildiğini, müvekkilinin eksiklikleri kendi imkanlarıyla gidermek zorunda kaldığını ve bu nedenle 120.000,00 TL zararının oluştuğunu, ayrıca 1.138,13 TL ihtarname bedeli ile tespit davası giderlerine katlandığını, arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlandığını, davalının taşınmazları eksik ve ayıplı ifa ettiğini, bu sebeple sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat ödeme borcu altında bulunduğunu beyanla; fazlaya ilişkin dava ve talep hakları saklı kalmak kaydıyla, dava konusu sözleşmelerden kaynaklanan eksik ifa-ayıp nedeniyle nedeniyle şimdilik 120.000.00 TL’lik taşınmazların onarım bedelinin 16.12.2023 tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, ---- D. İş sayılı dosyasında yapılan giderlerin ve 1.138.13 TL ihtarname bedelinin yargılama gideri olarak dikkate alınmasına ve ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının --------- satın aldığı bağımsız bölümlerde ayıplar bulunduğunu iddia ederek tazminat talep ettiğini, oysa taşınmazların sözleşme ve eklerine uygun şekilde eksiksiz teslim edildiğini, kabul tutanaklarında herhangi bir ayıp ya da eksiklik bulunmadığının yazıldığını, mahal listesinde ticari ünitelerin zeminlerinin brüt beton olarak bırakılacağının belirtildiğini, iç döşeme ve izolasyonun davacıya ait olduğunu, davacının teslimden sonra kiracıları eliyle yaptığı tadilatlarda taşıyıcı elemanlara zarar verildiğini, bu müdahalelerin ayıp iddialarına sebep olabileceğini, teslim tutanaklarında taşınmazların ayıpsız teslim alındığının sabit olduğunu, iddia edilen hususların açık ayıp niteliğinde olup süresinde ihbar edilmediğini, taleplerin zamanaşımına uğradığını, delil tespitinin yokluklarında yapıldığını ve gerçeği yansıtmadığını, sunulan fotoğraf ve videolarda da izolasyon sorunu veya ayıp bulunmadığının görüldüğünü, davacının yaptığı tadilatları ayıp giderimi gibi göstermeye çalıştığını, beyanla; müvekkilinin dava konusu edilen iddialardan sorumluluğu bulunmadığı, benzer uyuşmazlıklarda istikrar kazanmış yüksek mahkeme kararları da nazara alınarak HMK m.114/1-d ve m.115/2 uyarınca davanın usulden reddine, dava konusu edilen taşınmazların eksiksiz teslim edildiği, bu hususun tutanaklar ile sabit olduğu, ayrıca ayıp sebebiyle doğacak hakların kullanılmasında gerekli olan koşullardan ayıp ihbarının da yerine getirilmediği nazara alınarak davanın esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

Dava hukuki niteliği itibariyle, taraflar arasında kurulan sözleşme kapsamında yapılan işlerin ayıplı olduğu iddiası ile oluşan zararın tazminine yönelik olarak açılan tazminat davasıdır. Mahkemece yapılan yargılama sırasında taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesi uzmanlık gerektiren yönleri bulunduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.

Bilirkişi heyeti tarafından verilen raporda özetle; "Ticari Defter ve Kayıtlar bakımınan; Davacının, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 64/3 maddesi ve Vergi Usul Kanunu'nun 182. maddesi uyarınca tutulması zorunlu olan defterlerinin, 2024 yılı itibarıyla E-Defter uygulamasına geçmiş olduğu, bu uygulamada, yalnızca Envanter Defteri'nin noter onayına tabi olduğu ve davacının ----- envanter defteri açılış onayının yasal süreler içinde yapıldığı, ayrıca davacı -----yılında E-Defter kullanıcısı olarak tuttuğu elektronik defterlerin beratlarını yasal süreler içinde ------- sistemine başarıyla yüklenmiş ve onaylandığı, ------ yıllarına ait beratların zamanında ve eksiksiz olarak tamamlandığı görülmekle sahibi lehine delil olma vasfı Mahkemenin takdirlerine bırakıldığı, davalının, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 64/3 maddesi ve Vergi Usul Kanunu'nun 182. maddesi uyarınca tutulması zorunlu olan defterlerinin,---- yılı itibarıyla E-Defter uygulamasına geçmiş olduğu, bu uygulamada, yalnızca Envanter Defteri'nin noter onayına tabi olduğu ve davalının ---- yılları envanter defteri açılış onayının yasal süreler içinde yapıldığı, ayrıca davalı 2024, ----- kullanıcısı olarak tuttuğu elektronik defterlerin beratlarını yasal süreler içinde ------- sistemine başarıyla yüklenmiş ve onaylandığı, ---- yıllarına ait beratların zamanında ve eksiksiz olarak tamamlandığı görülmekle sahibi lehine delil olma vasfı Mahkemenin takdirlerine bırakıldığı, Taraflar arasında------- katta bulunan iş yerinin satışına dair gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilmiş olup dosyada mübrez olduğu, davacının maddi tazminat talebinin, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında davalının edimlerini sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmediği iddiasına dayandığı, bu iddia çerçevesinde ----- D.İş sayılı dosyasında alınan ----- tarihli Bilirkişi Heyeti Raporu'nda dava konusu taşınmazlarda ayıplar bulunduğu ve bu ayıpların ---- bedelle giderilebileceğinin belirlendiği, ayrıca dava dışı ----- tarafından davacı adına düzenlenen ------ tutarlı faturanın dosyaya sunulduğu, tarafların ------- yıllarına ait ticari defterleri incelendiğinde, söz konusu --------- yevmiye numarası ile işlendiği, ayrıca davacının 1.138,13 TL tutarındaki ihtarname giderine ilişkin ------ noter makbuzunun da dosyaya ibraz edildiği, bu veriler ışığında, taraflar arasında muhasebesel anlamda bir ihtilaf bulunmadığı, davacının ayıplardan kaynaklı tazminat talebi olan 120.000,00 TL ile ihtarname gideri 1.138,13 TL olmak üzere toplam 121.138,13 TL'nin kabul edilip edilmeyeceği hususunda teknik incelemelere raporun ilgili bölümlerinde yer verileceği, nihai hukuki değerlendirme ve kararın ise Mahkemenize ait olduğu, Sözleşme Bakımından; Taraflar arasında gayrimenkul satım sözleşmesi olduğu, ------ D. İş sayılı dosyası ile satın alınan taşınmazların su alması sebebiyle izolasyon sorunlarının tespit edildiği, uygulamada İlgili durumun gizli ayıp mahiyetinde kabul edildiği, mevcut durumda izolasyon sorunlarının davalının beyan ettiği üzere davacının daha sonradan yaptırdığı inşaat faaliyetlerinden kaynaklanmaması durumunda, davacının davalıdan 120.000,00 TL' lik yapmış olduğu tamir bedeli ile 1.138,13 TL ihtar bedeli olmak üzere 121.138,13 TL lik fiili zararını genel hükümlere göre davalıdan talep edebileceği Teknik Değerlendirme Bakımından, İzolasyon ve yol eğimi sorunlarının yüklenicinin işçilik - hatasından kaynaklanıp/kaynaklanmadığı hususunun değerlendirilmesi İşyerlerinin brüt beton olarak teslimi sadece iç alanı kapsamakta olup dış kısımda yer alan bazalt taş döşeme, izolasyon ve yol eğimi gibi altyapı ve çevre düzenlemesi işleri kalemlerine bağlı olduğu ve -------sorumluluğunda olduğu anlaşılmaktadır. Yağmur suyunun dükkan içine girmesi, eğimin ızgaralara doğru verilmemesi, yanlış şap ve taş döşemesi, izolasyon eksiklikleri gibi hatalar tespit edilmiş ve yüklenici kaynaklı işçilik hatasından kaynaklanmış olabileceği, su yalıtım sorunlarının gizli ayıp niteliğinde olup/olmadığı hususunun değerlendirilmesi su yalıtımının temel imalat aşamasında sağlanması gerekirken, dava konusu yerde yol eğimi ve drenajın hatalı yapılması sonucu yağmur suyu iç mekâna sızmıştır. Yüklenici, hem bu hatalı imalatla sızıntıya neden olmuş hem de yeterli izolasyon yapmayarak gerekli korumayı sağlayamamıştır. Bu nedenle imalatların Yüklenici kaynaklı gizli ayıp niteliğinde olduğu, pencere mekanizmalarının arızasının imalat/uygulama kusuru mu yoksa kullanıcı hatası mı olduğu hususunun değerlendirilmesi Pencere mekanizmasındaki arızaların kullanıcı hatası mı yoksa Yüklenici imalat kusuru mu olduğu belgelerle netleştirilememiştir. ------- tadilat yapması nedeniyle yerinde tespit de mümkün olmamıştır. ancak diğer teknik sorunların gizli ayıp ve yapım hatası olabileceği, delil tespit raporları sonuçları da dikkate alınarak, bu arızaların da yüklenici kaynaklı imalat kusuru olabileceği, ------ D. İş Raporu Delil tespiti raporundaki 120.000 TL bedelin teknik ve piyasa rayiçlerine uygunluğu hususunun değerlendirilmesi -------D. İş Raporundaki 120.000,00 TL'lik bedel, 2024 yılı piyasa rayiçleri ve---- dikkate alınarak yeniden hesaplanmış, işçilik ve malzeme dâhil yaklaşık 143.250,00 TL bulunmuştur. ------- fatura bedeli ve önceki raporun hesaplanan bu bedelden düşük kaldığı da değerlendirilerek 143.250 ,00 TL'nin dava konusu tadilatlar için uygun olduğu, teknik sorunların yapılmış veya yapıldığı iddia edilen tadilatlar kaynaklı olup/olmadığı dava konusu teknik sorunların, inşaat sürecinde yüklenici tarafından yapılan eksik veya hatalı imalatlardan kaynaklandığı tespit edilmiştir. Bu sorunlar tek bir imalata değil, önceki uygulama aşamalarındaki eksikliklere dayanmaktadır. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 11. maddesindeki 8 günlük bildirim şartına rağmen, gizli ayıp niteliğindeki bu kusurlar teslimden sonra zamanla ortaya çıkan sorunlar olması ve kısa sürede fark edilemeyecek durumda olması nedeniyle bu yönden Temeltek Mühendislik... firmasının ayıplı imalatı sözleşme şartlarına göre geç bildirmiş olmasının teknik dayanağı olmadığı, alacak miktarı bakımından, mevcut verilerle taleple bağlı olarak davacının davalıdan 120.000,00 TL' lik yapmış olduğu tamir bedeli ile ---- bedeli olmak üzere 121.138,13 TL'lik fiili zararını genel hükümlere göre davalıdan talep edebileceği " şeklinde rapor sunulmuştur. Kural olarak, eserin sözleşmeye uygun olarak tamamlanıp teslim edildiğini ispat yükü yüklenicidedir. TMK.'nın 6. maddesinde düzenlenmiş olan genel ispat şuralından çıkarılan bu sonuç, ----- sözleşmeye ve tekniğine uygun olup olmadığını kanıtlamak yükleniciye aittir." şeklinde ifade edilmiştir. Teslim edilen eserin ayıplı ve/veya eksik olduğunu ve bedelin ödendiğini ispat yükü ise iş sahibine aittir. İçtihatlarda, Yargıtay’ın da bu doğrultuda tutum sergilediği görülmektedir. “Eser sözleşmesine dayalı ilişkilerde eserin teslim edildiğini ispatlama yükümlülüğü yüklenicide, eserin ayıplı olduğu iddiası ve bedelin ödendiğini ispatlama yükümlülüğü ise iş sahibindedir.” ---------

Yüklenicinin iş sahibine olan borçlarına aykırı olarak, imalini yüklendiği eserin ayıplı olması durumunda; iş sahibi, açık ayıplarda 6098 sayılı TBK'nın 474 ( 818 sayılı BK'nın 359), gizli ayıplarda ise 6098 sayılı TBK'nın 477. ( 818 sayılı BK'nın 362.) maddeleri hükümlerine uygun olarak ihbarda bulunduğu takdirde, 6098 sayılı TBK'nın 475. ------maddesinde tanınan hakları kullanabilir. Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir. Ayıplı eser sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir. Diğer anlatımla ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır. Eğer eser iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir. Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir. ---------Öte yandan, ------ sayılı ilamında da açıklandığı üzere, ayıp ihbarı kural olarak şekle tabi bulunmayıp içeriği itibariyle ayıptan karşı tarafın haberdar olmasını sağlamaya elverişli her türlü ihbarın, ayıp ihbarı olarak kabulü mümkün olup, tespit dilekçesinin ya da raporunun tebliği işleminin de ayıp ihbarı niteliğinde olduğunun kabulü gerekir. Söz konusu açıklamayı somut uyuşmazlık bakımından değerlendirdiğimizde; davacı tarafından iddia olunan ayıpların yanlış şap uygulaması, emin eğiminin yanlış verilmesi, taşların döşenmesi sırasında yapılan yanlış uygulama, dış mekan döşemesi ile iç mekan döşemesi arasındaki izolasyonun doğru yapılamaması, mazgallardaki açıklıklar gibi nedenlerden kaynaklı olabileceği; dolayısıyla söz konusu yanlış imalatların inşaatın yapımı sırasında yüklenici kaynaklı işçilik hatasından meydana geldiği, ayıpların gizli ayıp niteliğinde olduğu, ayıbın giderilmesi için gereken tadilat bedelinin 143.250,00 TL olduğu, davacının ayıp için davalıya ihtarname gönderdiği, ayıpların zamanla ortaya çıkabilecek nitelikteki ayıplardan olduğu, ayıpların giderilmiş olması sebebiyle keşif yapılmasının dosyaya katkısının olmayacağı, ayıplar giderilmeden alınan delil tespiti dosyası ile ayıpların varlığının sabit hale geldiği, davalının satış vaadi sözleşmesi kapsamında meydana gelen ayıplardan davacıya karşı sorumlu olacağı, davalı ile inşaatın yapımını üstlenen dava dışı --------- arasındaki sözleşme gereği davalının sorumluluğunun olmayacağı iddialarının davacıya karşı ileri sürülemeyeceği, davalı ve yüklenicisi arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirdiği kanaati ile davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir. Her ne kadar davacı ihtarname tarihinden faiz talep etmiş ise de ihtarname içeriğinde borçlunun temerrüdünün sonuçlarının doğurur şekilde ayıbın giderim masraf miktarı somut ve net şekilde belirtilmediği görüldüğünden davalının dava tarihi itibariyle temerrüde düştüğü kanaati ile kabulüne karar verilen miktara dava tarihinden itibaren avans faiz işletilmiştir.

1.Davanın KABULÜ ile, 120.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

2.Karar harcı 8.197,20-TL 'den davacı tarafça peşin olarak yatırılan 2.049,30-TL harcın mahsubu ile bakiye 6.147,90-TL harcın davalı taraftan tahsili ile hazine adına irad kaydına,

3.Davacı tarafından yatırılan 615,40-TL başvurma harcı, 2.049,30-TL peşin nispi harc olmak üzere toplam 2.664,70-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine

4.Davacı tarafından yapılan 580,00-TL tebligat ve müzekkere gideri, 21.000,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 21.580,00-TL yargılama giderinin davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,

5.Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,

6.Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 45.000,00-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

7.Davacı tarafından dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,

8.Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(13) maddesi ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Yönetmeliğinin 26/2 maddeleri ile Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uyarınca------ bütçesinden ödenen 4.600,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile Hazineye Gelir Kaydına, Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde---------- Adliye Mahkemesinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.. 02/12/2025