15. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

DAVA

Davacı vekilinin dava dilekçesi özetle; Müvekkil şirket ile davalı şirket arasında, İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah., 2309 ada, ... pafta, 12 parselde kayıtlı A Blok A04 nolu mağaza, ... 48 Noterliğinin 25.12.2017 tarih ve ...

Y. Nolu Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ...

Ve Dış Ticaret A.Ş. 'ye satışı yapılmış, sonrasında ise Davalının tarafı olduğu ... 48 Noterliğinin 22.07.2020 tarih ve ...

Y. Nolu Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Devir Sözleşmesiyle satış sözleşmesinden kaynaklanan haklar müvekkil şirkete devredildiğini Bağımsız bölümün numarası Belediye Ruhsat Projesinde A Blok, 0 Kat, 176 nolu bağımsız bölüm olarak değiştirildiğini, Taraflar arasındaki sözleşmenin 4.maddesi; "4.1.1 ..., söz konusu Bağımsız Bölüm'ü en geç EK.l'de belirtilen teslim tarihine kadar EK.3'deki Teknik Şartname standartlarında teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder. ..., EK.l'de belirtilen teslim tarihini ancak 5.maddede yer alan mücbir sebeplerle uygun süre veya 36 (otuzaltı) ayı geçmemesi şartıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın "il ve ilçelerde Çalışılmayan Günler" konulu genelgesi doğrultusunda, İstanbul ili için kabul edilen hava şartları nedeniyle çalışılmayan günler nedeniyle yılda en fazla 60 (altmış) gün olacak şekilde uygun bir süre erteleyebildiğini, Sözleşmenin 4.1 maddesinde teslim tarihi olarak atıf yapılan ve sözleşmenin de eki olan EK.l 'deki belgede, Yapı ruhsat tarihi: 30.06.2017, Teslim Tarihi: 30.03.2020 olarak kararlaştırılmıştır. Bağımsız bölümün teslim tarihi açık ve net olarak kararlaştırıldığını, Bağımsız bölümün teslimi ve teslimde gecikilen süre için gecikme tazminatı ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedellerinin ödenmesi için davalıya ....Noterliğinin 12.01.2021 Tarih ve ...

Y. Nolu ihtarnamesi de gönderildiğini ancak davalı tarafından ihtar gerekleri de yerine getirilmediğini, Taraflar arasındaki sözleşmede, taşınmazın 16 ay içerisinde teslim edileceği belirtildiğinden, bu sürenin dolmasıyla, davalı borcunu yerine getirmekte direndiği ve bu olgunun hukuksal sonuçlar doğurduğu (BK m. 101/1) gözetildiğinde, davacı BK'nun 106/1. maddesi uyarınca, davalıya mehil vermeden dava açabilir. Sözleşmede taksitler bitmeden taşınmazın kiraya verilemeyeceği şartının yazılması, davacının 818 sayılı BK'nun 106. maddesinde belirtilen "teahhur nedeniyle zarar (gecikme nedeniyle tazminat)" hakkını ortadan kaldırmadığını, yukarıda arz ve izah edilen ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle, Fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla ve bilirkişi marifetiyle belirlenecek değerine artırılmak üzere belirsiz alacak davası olarak, Dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah., 2309 ada, ... pafta, 12 parsel, A Blok A04 nolu bağımsız bölümün (Belediye Ruhsat Projesinde A Blok, 0 Kat, 176 nolu bağımsız bölüm) sözleşmede kararlaştırılan süresinde teslim edilmemesi sebebiyle uğranılan gecikme tazminatı olarak 100.000,00 TL ve teslimde gecikilen süre için cezai şart bedeli olarak 20.000,00 TL olmak üzere toplam 120.000,00 TL'nin teslimde gecikilen her bir dönem sonundan itibaren işleyecek en yüksek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsilini ve Yargılama giderleriyle vekâlet ücretinin davalı şirkete yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekilinin cevap dilekçesi özetle; Müvekkil Şirket ve davacı arasında davaya konu taşınmazın satışı konusunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiğini,

Davacı tarafından; 805 ... 36 ... Projesi'ndeki A Blok A04 (daha sonra Ek Protokol ile A Blok O.Kat 176 no.lu olarak değiştirilmiştir.) no.lu bağımsız bölüm sözleşmeye uygun olarak 16.11.2023 tarihinde, teslim alındığını,

Davacı taraf ile yapılan 25.12.2017 tarihli ve ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde yer alan ödeme planının değiştirilmesi amacıyla taraflarında karşılıklı muvafakati sonucu 22.01.2018 tarih ve ....Noterliği ... yevmiye numarası ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmış bununla birlikte sözleşme tarihi 22.01.2018 olarak yenilendiğini, İş bu sözleşmenin "Teslim, Teslim Tarihi" başlıklı 4. maddesinde "İşbu sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç 36 (otuz altı) ay içinde..." teslim edileceği hüküm altına alındığını, Bununla birlikte sözleşmenin "Zilyetliğin Devri" başlıklı 4.1.1. maddesinde belirtilen 6 aylık erteleme süresi ile sözleşmenin "Teslim, Teslim Tarihi" başlıklı 4.maddesi uyarınca imza tarihinden itibaren en geç 36 (otuz altı) ay içinde teslim edileceği hüküm altına alındığından; bağımsız bölümün teslim tarihine 6 aylık erteleme süresinin eklenmesi gerekmektedir. Ayrıca, bu süreye ek olarak çalışılamayan günlerin ve mücbir sebepler sebebiyle uzayan sürelerin eklenmesi de gerekeceğinden Davacı taraf ile yapılan sözleşme hükümlerine göre Müvekkil Şirket bağımsız bölümü süresinde teslim etmiş olup Davacının taşınmazın geç teslim edildiği iddialarına dayalı taleplerinin reddine karar verilmesi gerektiğini, sonuç olarak; Tüm sözleşme hükümleri birlikte değerlendirildiğinde Müvekkil Şirket gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile yüklendiği edimi sözleşme hükümlerine uygun olarak zamanında yerine getirmiş olduğundan Davacının taşınmazın geç teslim edildiği iddialarına dayalı taleplerinin kabulü mümkün olmadığını, yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; Davanın belirsiz alacak davası olarak açılmasında hukuki yarar olmadığından davanın usulden reddine, ispatlanamayan, haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı tarafta bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Dosya kapsamına göre talep edilen deliller toplanmış, ilgili bilgi ve belgeler celp edilmiş, bilirkişi incelemesi yapılmıştır.

Dava konusu taşınmasın davacı tarafından , ... Ve Dış Ticaret A.Ş. den devrini öngören Davalının da tarafı olduğu ... 48 Noterliğinin 22.07.2020 tarih ve ...

Y. Nolu Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Devir Sözleşmesinde yer alan ödeme planı incelenmiş ve Bu protokol ile dava konusu taşınmaz ile ilgili 25.12.2017 tarihinde ... yevmiye numaralı ... 48 .Noterliğince imzalanmış Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden doğan tüm haklar devreden ... Ve Dış Ticaret A.Ş. nin talebi doğrultusunda davacı devir alan ... Dış Tic.Ltd.Şti.ne protokol doğrultusunda geçtiği anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde "İşbu sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç 36 (otuz altı) ay içinde bağımsız bölümün zilyetliğinin devri ile teslim yapılır."

Sözleşme Mad: 4.1.1'de "..., söz konusu bağımsız bölümü en geç EK.l'de belirtilen teslim tarihine kadar EK.3'deki Teknik Şartname standartlarında teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder. ..., EK.l'de belirtilen teslim tarihini ancak 5. maddede yer alan mücbir sebeplerle uygun süre veya 36 (otuzaltı) ayı geçmemesi şartıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın "İl ve İlçelerde Çalışılmayan Günler" konulu genelgesi doğrultusunda, İstanbul ili için kabul edilen hava şartları nedeniyle çalışılmayan günler nedeniyle yılda en fazla 60 (altmış) gün olacak şekilde uygun bir süre erteleyebilir. EK.l'de belirtilen teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya ALICI'nın adına tapuya tescilin gerçekleşmemesi ve bu gecikmenin 6 (altı) ayı aşması halinde ..., devam eden aylar için bağımsız bölümün toplam satış bedelinin %0,2'si (binde iki) tutarında aylık kira bedelini (ceza-i şart) alıcıya ödeyecektir. Bu gecikmenin 6 ayı aşması halinde, devam eden aylar için alıcı ceza-i şartı aşan bir zararının varlığını ispat ettiği takdirde, aşan miktarı da ayrıca tazmin edebilir" hükmü mevcuttur. Sözleşme Mad: 4.2.5'de "... bağımsız bölümün zilyetliğin devrinin yapılması ve kat irtifaklı tapunun alıcı adına tescilinden itibaren 6 Altı) ay içinde iskan izni için başvurusunu yapacaktır. İskan izninin alınmasından sonra altı ay içerisinde kat mülkiyeti tapusunu alarak alıcıya teslim edecektir."

Sözleşme Mad 4.3.5 'te "Alıcı, teslimden itibaren iskan alınana kadar geçen sürede kullanılan elektrik ve su fiyatlandırılmasında şantiye nedeniyle farklı fiyatlandırma olabileceğini, kullanımdan doğan farktan sorumlu olduğunu ve bu farkın yönetim planı hükümleri çerçevesinde arsa payı veya genel brüt m2'ye tekabül eden alıcı tarafından ödeneceğini, bu nedenle oluşabilecek farktan ...'in sorumlu olmadığını kabul eder." hükmü mevcuttur.

Alınan bilirkişi raporunda özetle, Sözleşmedeki "EK.l'de belirtilen cezai şart oranı ve Davaya konu taşınmaz A Blok A04 nolu bağımsız bölüm vergiler dahil toplam peşin tutarının 1.979.208,10 TL olduğu bilgilerinden hareketle 1.979.208,10 TL X 0,002 = 3.958,42 TL rakamına ulaşılmış, Emsal taşınmazların kira bedelleri, çevrede oluşan kiralama değerleri dikkate alınmak suretiyle; 30.09.2020 tarihi itibariyle, dava konusu taşınmazın aylık kira bedelinin 15.000,00 TL/ay olduğu görüş ve kanaatine varılmış, -30.09.2020-30.09.2021 arası 15.000,00 TL den 180.000,00 TL ,30.09.2021-30.09.2022 arası 17.367,00 TL den 208.404,00 TL,30.09.2022 - 30.09.2023 arası 26.865,01 TL den 320.380,12 TL ,30.09.2023 - 16.11.2023 arası 41.984,64 TL den 65.915,88 TL kira bedeli, enflasyon oranları göz önüne alınarak hesaplanmış, Cezai şart bedelinin takdiri Mahkemeye ait olmak üzere; yapılan seçenekli hesaplamaya göre, 1.seçenekte, ilk altı ay için cezai ve sonraki aylar enflasyon oranları dikkate alınarak 30.03.2020 tarihinden fiili teslim tarihine kadar cezai şart 23.750,52 + 180.000,00 + 208.404,00 + 320.380,12 + 65.915,88= 798.450,52 TL, 2.Seçenekte ise 30.03.2020 tarihinden itibaren teslim tarihi 16.11.2023 tarihine kadar satış bedelinin %0,2'si (binde iki) tutarında 172.191,27 TL cezai şart hesaplanmıştır.

Dava konusu uyuşmazlığın esası taraflar arasında akdedilen ... 48 Noterliğinin 25.12.2017 tarih ve ... Yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden kaynaklı olarak davalının Teslimde gecikmesinden bahisle uğranılan zararlarını (gecikme tazminatı) ve cezai şart bedelinin tahsili talebinden ibarettir. Dava konusu 25.12.2017 tarihli sözleşmenin akdedilmesi sonrası Alıcı/Davalının tarafı olduğu ... 48 Noterliğinin 22.07.2020 tarih ve ...

Y. Nolu Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Devir Sözleşmesiyle satış sözleşmesinden kaynaklanan hakların davacıya devredildiği anlaşılmaktadır.

Davacı tarafından davalı yana ....Noterliğinin 12.01.2021 Tarih ve ...

Y. Nolu ihtarnamesi keşide edilerek, dava konusu bağımsız bölümün teslimi ve teslimde gecikilen süre için gecikme tazminatı ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedellerinin ödenmesi talep ve ihtar edilmiştir. Davacı şirket dava konusu taşınmazı teslim tutanağını 16.11.2023 tarihinde imzalamış fakat tutanağa taşınmazın fiili teslimi sırasında teslim belgesini geç teslimden kaynaklı cezai şart ve gecikme tazminatı talep haklarını saklı tutarak şeklinde imzalayarak şerh düşmüştür.

Taşınmazı teslim alacak kişinin uğradığı kira kaybı zararı, 6098 sayılı TBK'nın 125. maddesinin 1. fıkrasına göre gecikme tazminatı kapsamına girmekte olup işbu maddeye göre; 'Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir/'

İşbu kapsamda inşaat firması, taşınmazı teslim etme borcunu süresi içine ifa etmediği takdirde taşınmazı teslim alacak kişi, yaşanan gecikme sebebiyle uğradığı zararların tazmin edilmesi için gecikme tazminatı talep etme hakkına sahip olup uğranılan kira kaybı da bu zararlardan biridir. Ancak belirtmek gerekir ki inşaat firmasından kira kaybı talep edilebilmesi için taşınmaz satın alan veya inşa ettiren kişinin, inşaat firmasıyla arasında akdedilen sözleşmeden dönmemiş olması gerekir ve sözleşmeden döndüyse kira kaybı talebi karşılık bulamayacaktır.

Taraflarca sunulan deliller, alınan bilirkişi raporları tüm dosya kapsamıyla birlikte değerlendirildiğinde; ...

48.Noterliğinin 25.12.2017 tarih ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Ek.l'de belirtildiği üzere bağımsız bölüm teslim tarihinin 30.03.2020 olduğu ancak bağımsız bölümün 16.11.2023 tarihinde teslim edildiği göz önüne alındığında, sözleşmedeki "EK.l'de belirtilen teslim tarihinden itibaren zilyetliğin devrinin veya ALICI'nın adına tapuya tescilin gerçekleşmemesi ve bu gecikmenin 6 (altı) ayı aşması halinde ..., devam eden aylar için bağımsız bölümün toplam satış bedelinin %0,2'si (binde iki) tutarında aylık kira bedelini (ceza-i şart) alıcıya ödeyecektir. Bu gecikmenin 6 ayı aşması halinde, devam eden aylar için alıcı ceza-i şartı aşan bir zararının varlığını ispat ettiği takdirde, aşan miktarı da ayrıca tazmin edebilir" hükmü gereği 30.03.2020 tarihinden itibaren ilk 6 ay için satış bedelinin %0,2'si (binde iki) tutarında aylık kira bedelinin ceza-i şart olarak hesaplanması, 30.09.2020 tarihinden itibaren teslim tarihi olan 16.11.2023 tarihine kadar da gecikme tazminatı adı altında o zamanki kira bedeline göre hesaplanma yapılarak bedel belirlenmesi uygun görülerek buna göre yapılan hesaplama uyarınca bağımsız bölümün vergiler dahil toplam peşin tutarı 1.979.208,10 TL X 0,002 = 3.958,42 TL olması sonucu ilk 6 ay için cezai şart (3.958,42 TL X 6 AY) =23.750,52 hesaplanmış, bu kısmı aşan dönem bakımından ise kira bedeli adı altında 30.09.2020 tarihi itibariyle, dava konusu taşınmazın aylık kira değerinin 15.000,00 TL/ay olduğu bilirkişilerce tespit edilmekle bu durumda 30.09.2020-30.09.2021 arası kira bedelinin; 15.000,00 TL/Ay X 12 = 180.000,00 TL olduğu, 30.09.2021-30.09.2022 arası kira bedelinin, enflasyon oranı göz önüne alınarak 17.367,00 TL/Ay X 12= 208.404,00 TL olduğu, 30.09.2022 - 30.09.2023 arası kira bedelinin, enflasyon oranı göz önüne alınarak; 26.865,01 TL/Ay X 12= 320.380,12 TL olduğu, 30.09.2023 - 16.11.2023 arası kira bedelinin, enflasyon oranı göz önüne alınarak 41.984,64 TL/Ay X 1,57 = 65.915,88 TL olduğu hesaplanmakla 180.000,00+208.404,00+320.380,12+65.915,88= 774.700 TL gecikme tazminatı olarak kabul edilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

H Ü K Ü M : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1.Davanın KABULÜ ile 23.750,52 TL TL cezai şart ile 774.700 TL gecikme tazminatı bedelinin davalıdan dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte alınarak davacıya verilmesine,

2.Alınması gereken 54.54216 TL karar ve ilam harcından davacı tarafından yatırılan peşin harç ve ıslah harcı i mahsubu ile kalan bakiye 40.905,86 TL'nin davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,

3.Davacı tarafından yatırılan peşin harç ve ıslah harcı olmak üzere toplam 13.636,30 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

4.Davacı tarafından yargılama aşamasında karşılanan bilirkişi ücreti, tebligat masrafı ve başvurma harcına ilişkin toplam 19.439,35 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5.Davalı tarafından yargılama aşamasında karşılanan yargılama gideri bulunmadığından, bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,

6.Arabuluculuk gideri olarak hesaplanan 3120 tl nin davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,

7.Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesaplanan 125.767,58 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

8.Kullanılmayan ve artan gider avansların karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,

Mahkememizin bu kararına karşı gerekçeli kararın tebliğinden 2 hafta içinde, Mahkememize ve Mahkememize gönderilmek üzere başka yer mahkemesine dilekçe verilmek suretiyle İstanbul BAM ilgili Hukuk Dairesince incelenmek üzere istinaf yoluna başvuru hakkı bulunduğuna dair verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 20/01/2026 Katip ...