Hukuk Genel Kurulu

Hukuk Genel Kurulu         2012/834 E.  ,  2013/308 K.MESKEN NİTELİKLİ TAŞINMAZIN İŞYERİ OLARAK KİRAYA VERİLMESİ

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Dava, eski hale iade istemine ilişkindir.

Davacı vekili; 677 ada 20 parselde bulunan, yönetim planında ve tapu kaydında vasfı 7 kat, 1 mağaza, 6 meskenli kargir apartman olarak belirtilen bina, yönetim planında ve tapuda mesken olarak kullanılacağı belirlendiği halde hiçbir yasal dayanağı bulunmaksızın, 2 numaralı dairenin maliki davalı Asiye tarafından, diğer davalı işletmeye kiraya verildiğini, davalı işletmenin, kiralanan yeri tekstil imalathanesi ve pazarlama yeri olarak kullandığını, binanın İstanbul’un en nadide yerinde, aile konutu olarak yapılmış bulunduğu halde binanın iş yeri görünümü arz ettiğini, bu yerin ticarethane olarak kullanımının meni ile mesken olarak kullanılmasının sağlanmasına, kiracının tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalılar, davacının kötü niyetli olarak eldeki davayı açtığını bildirerek, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, yönetim planı ve kat mülkiyetinin tesis edildiği 1969 yılında dava konusu yerde mesken amaçlı kullanım mevcut ise de, geçen zaman içerisinde kullanım amaçlarının değiştiği ,bölgedeki tüm bağımsız bölümlerin tamamına yakınının “işyeri-ofis” olarak kullanılır hale geldiği, taşınmazda yer alan bağımsız bölümlerin genel olarak iş yeri niteliğinde kullanıldığı,davacı ve davalı şirket arasında imzalanan 01/04/2004 başlangıç tarihli sözleşmenin aynı nitelikte ve aynı amaç için düzenlendiği, davacının açılan davada iyi niyetli sayılmasının TMK md 2 gereği mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekili tarafından temyizi üzerine Özel Dairece yukarıya metni aynen alınan gerekçe ile hüküm bozulmuştur.Yerel Mahkemece önceki gerekçe ile direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş mesken vasıflı taşınmazın, işyeri (tekstil-tasarım danışmalığı ofisi) olarak kullanımının sona erdirilerek, mesken olarak kullanılmasına ilişkin açılan davanın kabulünün gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24.maddesinde; “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir…” hükmü yer almaktadır. Aynı Kanunu'nun 28.maddesi uyarınca, Yönetim Planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Taşınmazın 1969 tarihli Yönetim Planı'nın 12.maddesi ise ; “Ana gayrimenkulün tamamı veya ayrı ayrı bağımsız bölümleri kat malikleri kurulunun oy birliği ile kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz, pansiyon haline getirilemez...” hükmünü düzenlemektedir. Somut olayda,dava konusu binanın, 677 ada 20 parsel sayılı taşınmazda bulunduğu, 2.kat 3 nolu dairenin tapu kaydı ve yönetim planında mesken niteliğinde olduğu ve davalı Asiye tarafından diğer davalı şirkete model ve tasarım ofisi olarak kiralandığı sabittir.

Dava konusu 3 nolu dairenin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece, zaman içerisinde diğer bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerinin değişerek eylemli olarak “işyeri- ofis” olarak kullanılır hale geldiği belirtilmiş ise de, mesken niteliğinde kullanılması gereken diğer dairelerin de yeniden mesken niteliğine dönüştürülmesi için her zaman dava açılması olanaklı olup, davacı kanundan doğan hakkını kullandığından kendi taşınmazını evvelce işyeri olarak kiralamasına rağmen bu davayı açması TMK madde 2'ye aykırılık oluşturduğu söylenemez.

Öyle ise, dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının isabetsiz olduğuna değinen bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç :Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3. maddesinin atfı dikkate alınarak HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı kanunun 440.maddesi uyarınca hükmün tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 06.03.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.