6. Hukuk Dairesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve tahliye davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davacı vekili Av. B.. B.. (K..) ve davalı vekili Av. Ş.. A.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira alacağı, işlemiş faiz ve cezai şarta yönelik itirazın iptali ve tahliye istemine ilişkindir. Tahliye isteminin konusuz kalması nedeniyle bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına, itirazın iptali isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş hüküm davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili; müvekkilinin B.. İlçesi B... Mahallesinde bulunan L... Konağını 01.07.2007 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli sözleşme ile davalıya kiraya verdiğini, davalının bu güne kadar bir aylık kira bedeli dışında hiç bir ayın kirasını ödemediğini, alacağın tahsili için davalı hakkında Ankara 15. İcra Müdürlüğünün 2009/1951 sayılı dosyası üzerinden icra takibi başlattıklarını, davalının takibe itiraz ettiğini, davalının itirazında belirttiği hususların kira bedeli ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmadığını, kira sözleşmesi üzerinden iki yıl geçmiş olmasına rağmen davalının kira borcunu ödemediği gibi kiralananı da tahliye etmediğini, sözleşmenin 29.maddesinde kira borcunun ödenmemesi halinde kanuni faiz oranında gecikme zammı uygulanacağı, 34.maddesinde ise; kiracının sözleşme koşullarına uymaması halinde idarenin sözleşmeyi feshederek kalan ayların kira borcunu tazminat olarak talep edebileceğinin kararlaştırıldığını, bu sebeple itirazın iptaline, kiralananın tahliyesine, takip tarihi itibariyle ödenmemiş 18 aylık kira alacağı ve takip tarihinden sonraki döneme ait olmak üzere cezai şartın ve damga vergisinin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili, takipte istenen alacağın hangi ayları için ne miktar olarak istendiğinin belli olmadığını, cezai şartın ilamsız takibe konu edilemeyeceğini, takibin yasaya uygun olmadığını, ilk iki ayın kira parasının ödendiğini, davacının Ankara 43.Noterliğinden gönderilen ihtar ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederek teminatı irat kaydettiğini, kiralayan ile yerel belediye arasındaki uyuşmazlık nedeniyle kiralananın kullanıma hazır halde teslim edilmediğini, restorasyon işinin yapılmadığını, kiralayanın üzerine düşün yükümlülüğü yerine getirmediğini bu nedenle kira parası ve cezai şart istenemeyeceğini belirterek davanın reddi ve %40 icra inkar tazminatının tahsilini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen önceki hüküm davalı vekilinin temyizi üzerine alacağın açıklattırılarak ona göre hesaplama yapılması gerektiğinden bahisle bozulmuş, mahkemece bozma ilamına uyularak verilen kararda; davanın kısmen kabulü ile toplam 38.119,08 TL alacağa yönelik itirazın iptaline ve asıl alacağın %40’ı oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

1.Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2.Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.07.2007 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira bedeli aylık 1.100 TL olup, her ayın ilk beş günü içinde ödenmesi ve her yıl için DİE-ÜFE oranında artış yapılması öngörülmüştür. Sözleşmenin özel koşullar 29.maddesinde; gününde ödenmeyen kira bedeline kanuni faiz oranında aylık gecikme zammı uygulanacağı, 34.maddesinde ise; kiracının kira sözleşmesindeki şartlardan herhangi birine ihtara rağmen uymaması halinde idarenin sözleşmeyi feshederek kalan sözleşme süresine ilişkin kira parasını kiracıdan isteyeceği kararlaştırılmıştır.

Davacı vekili davalı kiracı hakkında 19.02.2009 tarihinde başlattığı icra takibinde; “01.07.2007-01.02.2009 tarihleri arası 18 aylık kira alacağı” açıklaması ile 21.944 TL işlemiş faiz açıklaması ile 965,34 TL, cezai şart açıklaması ile 20.264 TL'nin tahsilini istemiştir. Davalı 03.07.2007 ve 06.08.2007 tarihlerinde 2007 yılı Temmuz ve Ağustos ayları kira parasının usulüne uygun olarak kiralayanın hesabına ödemiştir. Hükme esas alınan 12.11.2012 havale tarihli bilirkişi raporunda 01.09.2007 -28.02.2009 tarihleri arası kira alacağına ilişkin hesaplama yapılmış ise de bu hesaplama takip talepnamesinde bildirilen 18 aylık süreye ve tarih aralığına uygun değildir. Takip talepnamesinde 01/07/2007-01/02/2009 tarihleri arası kira alacağının tahsilini istemiş olup 2007/Temmuz ve Ağustos ayları kira bedellerinin ödendiği uyuşmazlık konusu değildir. İtirazın iptali davasının amacı itiraz ile duran icra takibinin devamını sağlamaya yöneliktir. Bu nedenle icra takibindeki istekle bağlı olarak hüküm kurulması gerekir. Bu itibarla önceki bozma ilamında değinildiği üzere takip talepnamesinde belirtilen tarih aralığına ilişkin 18 aylık kira alacağının hangi aylardan oluştuğu davacı vekiline açıklattırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Öte yandan; davacı 09.01.2009 keşide tarihli ihtarda; kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilerek teminatın irat kaydedildiğini bildirerek fesih gereğince kira sözleşmesinin bitimine dek ödenmesi gereken kira paralarının ödenmesini davalı kiracıdan istemiştir. Davacının icra takibine konu ettiği cezai şartı sözleşmenin 34.maddesi kapsamında etmiştir. Buna paralel olarak dava dilekçesinde de cezai şartın takip tarihinden sonraki döneme ait olduğu belirtilmiştir.

Fesih nedeniyle cezai şart istenebilmesi için feshin haklı ve hukuka uygun olması zorunludur. Sözleşmenin 34.maddesinde sözleşme hükümlerine kiracının uymaması halinde idarenin sözleşmeyi feshedeceği ve kalan sürenin kira tutarını kiracıdan isteyeceği kararlaştırılmıştır. Davacı sözleşmenin 34.maddesi uyarınca fesih ve cezai şartı kiracının kira borcunu ödememesine dayandırmıştır. Kira akdinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları Türk Borçlar Kanununun 315 ve 362. maddelerinde düzenlenmiştir. Anılan yasa hükümlerine göre akdin feshi için kiracının temerrüde düşürülmesi şarttır. Temerrüdün koşulları ise anılan yasa hükümlerinde tahdidi olarak sayılmıştır. Buna göre muaccel hale gelmiş kirala ve yan giderleri ödemede geciken kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün süreli ve süre sonunda akdin feshedileceği ihtarını içeren bir ihtarnamenin keşide edilmesi gerekmektedir. Davacının ödenmemiş kira borçlarına ilişkin keşide ettiği ihtar yasanın bu hükmünde belirtilen süre koşuluna uygun değildir. Bu itibarla davacının keşide ettiği fesih ihbarı hukuki sonuç doğurmaz ve feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart istenemez Bu durumda mahkemece cezai şart isteminin reddi gerekirken yazılı cezai şartın sözleşmenin 29.maddesi kapsamında istendiği değerlendirilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.