15. Hukuk Dairesi

Birleşen İstanbul 7. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2018/392 Esas Sayılı Dava Dosyasında: DAVANIN KONUSU: Tazminat

Taraflar arasında görülen davanın yerel mahkemece yapılan yargılaması sonucunda verilen hükme karşı istinaf yoluna başvurulmuş olup, duruşmasız olarak dosya üzerinde yapılan inceleme ve istinaf talepleriyle sınırlı olarak yapılan değerlendirme sonunda;

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ: Asıl dava taraflar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan menfi tespit, karşı dava Kasım ve Aralık 2017 kira mahrumiyet bedeli ile aylık gecikme nedeniyle rayiç kira bedeline göre hesaplanacak ifaya ekli cezai şart; birleşen dava, Kasım ve Aralık 2017 kira mahrumiyet bedeli ile aylık gecikme nedeniyle rayiç kira bedeline göre hesaplanacak ifaya ekli cezai şart alacağına ilişkin olup; mahkemece asıl, karşı ve birleşen davaların reddine dair verilen karara karşı taraf vekillerince istinaf talebinde bulunulmuştur. Asıl davada davacı-karşı davalı ... Sanayi ve ticaret AŞ vekili, taraflar arasında 22/08/2013 tarihinde, Beşiktaş ... Noterliği'nde İstanbul İli, Şişli İlçesi, İnönü Mahallesinde kain ... ada, ..., ... ve ... nolu parseller üzerine bina yapılması konulu ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi (... Projesi) imzalandığını, sözleşme gereğince müvekkili tarafından davalı yana teminat mektubu verildiğini, müvekkilinin sözleşme gereğince edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini, sözleşmenin 8/1. maddesi çerçevesinde iskan ruhsatının alındığını ve bağımsız bölümlerin teslime hazır edildiğini, bu durumun müvekkili şirket tarafından davalılara Kadıköy ... Noterliği'nin 20/10/2016 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile bildirildiğini, davalı tarafça bu çağrı üzerine Beşiktaş ... Noterliği'nin 08/11/2016 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile cevap verilerek söz konusu uygulamanın sözleşmeye uygun olmadığının ileri sürülmesi üzerine müvekkili tarafından sözleşmeye uygun şekilde tam ve gereği gibi imalatları tamamlanan bağımsız bölümlerin iskanı da alınmış bir şekilde 03/01/2017 tarihinde davalıların vekili Av. ...'e teslim edildiğini, sözleşmenin 13.3. maddesi gereğince yükleniciye belirlenecek eksikliklerin giderilmesi için en az 30 günlük süre verilmesi gerekirken arsa sahiplerince bu sürenin müvekkiline verilmediğini, bu suretle davalı arsa sahiplerinin sözleşmenin 13.3., 13.4. ve 13.5. maddelerine uygun hareket etmediklerini, arsanın geç teslimi, 15 Temmuz kalkışma harekatı, Şişli Belediyesiyle ilgili basına yansıyan olayların mücbir sebep kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, sözleşmenin 21.maddesinde mücbir sebebin düzenlendiğini, sözleşmenin 12.2.6. maddesi gereğince müvekkiline devri gereken bağımsız bölümlerin devredildiğini, bunun da müvekkilinin sözleşme gereğini yerine getirdiğinin kanıtı olduğunu, 10/10/2016 tarihinde iskan ruhsatının da alındığını ve 03/01/2017 tarihinde arsa sahiplerinin kendilerine düşen bağımsız bölümleri teslim aldıklarını, sözleşmeye göre yapıp kullanma izin belgesi (iskan) alınıp kat mülkiyetli tapular teslim edildiğinde kalan %5'in tapudan devir ve ferağ edileceğinin ve banka teminat mektubunun yükleniciye iade edileceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek müvekkili tarafından sözleşme uyarınca davalılara teslim edilen teminat mektubunun hükümsüzlüğünün tespiti ile müvekkili şirkete iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Asıl davada davalı-karşı davacılar vekili, sözleşmenin 8.4. maddesine göre, teslimin taahhüt edildiği tarihten başlamak üzere yüklenici arsa sahiplerine düşecek her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı ve aylık olarak tespit edilecek rayiç kira bedeli tutarında ifaya eklenen cezai şart bedelini arsa sahiplerine ödeneceğinin, bu durumun 6 aydan uzun sürmesi halinde sözleşmenin feshedilebileceğinin ya da eksik ve ayıplı imalatların başkasına yaptırılabileceğinin düzenlendiğini, bu halde harcanacak her türlü imalat ve sair giderlerin reeskont faiziyle birlikte ve ilave olarak %50 oranında cezai şart bedeli ile birlikte yükleniciden tahsil edileceğinin veya bu bedelin banka teminat mektubu bedelinden mahsup edileceğinin kabul ve taahhüt edildiğini, 05/05/2016 tarihinde teslim edilmesi gereken yapının 03/01/2017 tarihinde teslim edilmesi nedeniyle 8 aylık gecikme söz konusu olduğunu, davacı tarafın mücbir sebep itirazının mesnetsiz olduğunu, davacının ileri sürdüğü sebeplerin hepsinin teslim tarihi olması gereken 05/05/2016 tarihinden sonra olduğunu, kesin teminat mektubunun nakde çevrilme şartının oluştuğunu savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiş, karşı dava dilekçesinde, müvekkillerine düşen bağımsız bölümlerin 03/01/2017 tarihinde eksik ve ayıplı imalatlar belirtilerek ve sözleşmeden doğan gecikme cezası, cezai şart ve kira bedeli alacakları saklı tutularak teslim alındığını, sözleşmenin 4.24. maddesine göre, inşaatın teslim tarihine kadar her bir arsa sahibi için aylık 20.000,00 TL gecikme tazminatı ödemesinin kararlaştırıldığını, teslimin 03/01/2017 tarihinde yapılmasına rağmen Kasım ve Aralık 2016 aylarına ilişkin toplam 14.200,00 TL'nin halen müvekkillerine ödenmediğini, sözleşmenin 8.4. maddesinde, bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından geç teslim edilmesi halinde arsa sahiplerine düşecek her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı ve aylık olmak üzere rayiç kira bedeli tutarında ifaya eklenen cezai şart bedeli ödemesi yapılacağının taahhüt edildiğini, yüklenici tarafından 30 günlük inceleme süresi verilmeden inşaatın teslim alınmasının istenildiğini, müvekkillerince 30 günlük sürenin dolması beklenmeden 26/10/2016 tarihinde tespit raporunun hazırlandığını, 09/11/2016 tarihinde tespit raporunun elden teslim edildiğini, eksikliklerin giderilmesi için 30 günlük süre verildiğini, 03/01/2017 tarihli tutanakta eksik ve ayıpların belirtildiğini ileri sürerek sözleşmenin 4.20. maddesine göre teslim tarihine kadar ödenmesi gereken aylık 7.100,00 TL'den ödenmeyen Kasım ve Aralık ayları için 14.200,00 TL, 8 ay, 11 günlük gecikme nedeniyle sözleşmenin 8.4. maddesi gereğince müvekkillerine isabet eden ... Ada 3, 4, 6, 17, 24, 33, 39, 49, 52, 55, 66, 84 ,85, 100, 102, 114, 115, 120 ve 130 nolu bağımsız bölümler için aylık ve rayiç kira bedeli üzerinden hesap edilmek kaydıyla fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 235.800,00 TL ifaya ekli cezai şart bedelinin her işleyen ayın 1.gününden itibaren hesaplanacak ticari reeskont faiziyle birlikte müvekkillerine eşit olarak ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, 30/01/2020 tarihli ıslah dilekçesi ile, taleplerini 598.082,00 TL'si asıl alacak, 35.264,00 TL asıl alacağa dava tarihine kadar işleyecek faiz, 14.200,00 TL iki aylık kira desteği bedeli ve 465,00 TL dava tarihine kadar işleyecek faiz olmak üzere 648.011,00 TL olarak arttırmıştır. Birleşen dosyada davacı ... Tur.San.ve Tic.AŞ vekili, sözleşme uyarınca binanın 05/05/2016 tarihinde teslim edilmesi gerekirken 8 ay gecikmeyle 03/01/2017 tarihinde teslim edildiğini, eksik ve ayıplarla ilgili olarak 26/10/2016 ve daha sonra 17/12/2016 tarihli tutanaklar düzenlendiğini, sözleşmenin 4.20. maddesine göre teslim tarihine kadar arsa sahiplerine kira desteği olarak maktu 20.000,00 TL ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu bedelin KDV hariç 12.900,00 TL'sinin müvekkili şirkete ait olduğunu, Kasım ve Aralık 2016 tarihlerine ait KDV dahil 30.444,00 TL alacaklarının bulunduğunu, yine sözleşmenin 8.4. maddesine göre de rayiç kira bedeli oranında cezai şart alacaklarının bulunduğunu ileri sürerek KDV dahil 30.444,00 TL kira desteği bedeli ile müvekkili şirkete isabet edecek dilekçe ekinde Ek-8 ile belirtilen bağımsız bölümler için 8 aylık rayiç kira bedeli üzerinden şimdilik 70.000,00 TL ifaya ekli cezai şart bedelinin her işleyen ay için ayın ilk gününden hesaplanacak ticari reeskont faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, 28/01/2020 tarihli ıslah dilekçesiyle, taleplerini bilirkişi raporuyla belirlenen 1.218.060,00 TL asıl alacak ile 04/05/2018 dava tarihine kadar asıl alacağa işleyen 222.809,04 TL avans faiz alacağı ve Kasım ve Aralık ayı kira bedelleri ile ilgili olarak 25.781,28 TL asıl alacak ile dava tarihine kadar asıl alacağa işleyen 4.039,18 TL avans faiz alacağı olmak üzere toplam 1.470.689,00 TL olarak arttırmıştır. Mahkemece, sözleşme uyarınca inşaatın ruhsat alım tarihinden itibaren 24 ay içinde bitirilmesinin kabul edildiği, inşaat ruhsatı tarihinin 05/05/2014 olup, işin bitirilmesi gereken sürenin 05/05/2016 olması gerektiği, dava konusu binaların bir takım eksik ve ayıplarla birlikte 03/01/2017 tarihinde teslim alındığı, teslim tutanağında eksik ve ayıplar nedeniyle hakların saklı tutulduğu ve teslim tutanağına 17/12/2016 tarihli inceleme raporunun eklendiği, sözleşmenin 9. maddesinde teminat mektubu ile ilgili düzenleme bulunduğu, teminat mektubunun sözleşmede yüklenici için öngörülen bütün yükümlüklerinin (eksik, ayıp, cezai şart, kira yardımı vs) teminatı olarak alındığı, yapıdaki eksik, ayıp ve gecikme nedeniyle teminat mektubunun davacı yükleniciye iade koşullarının oluşmadığı, karşı davanın konusu olan mahrum kalınan kira bedeli yönünden; sözleşmeye göre iskan ruhsatının alındığı 05/05/2014 tarihinden 24 ay sonrası olan 05/05/2016 tarihinde işin bitirilmesi gerektiği, teslimin 03/01/2017 tarihinde yapıldığı, sözleşmenin 4.20. maddesine göre işin bitirileceği tarihe kadar aylık maktu 20.000,00 TL kira yardımı yapılmasının kararlaştırıldığı, davacı yüklenici tarafından gönderilen ihtarname ile işin teslim alınması için arsa sahiplerine 30 günlük süre verildiği, davalı arsa sahiplerince gönderilen cevabi ihtarnamelerde, arsa sahiplerinin incelemesi için sözleşmeye göre 30 günlük süre verilmesi gerektiğinin belirtildiği, sözleşmenin ilgili maddesi olan 13.2. maddesine göre bu inceleme süresinin teslim süresinden sayılamayacağının net olarak anlaşıldığı, davacı yüklenici tarafın dilekçesinde bir takım mücbir sebep iddialarında bulunduğu, mücbir sebep iddiaları arasında sayılan 15 Temmuz kalkışma harekatının 2016 tarihinde yaşandığı, bu tarihin işin teslim tarihi olan 03/01/2017 tarihinden önceye denk gelmesi nedeniyle bilirkişi heyetinin de vurguladığı üzere 25 günlük mücbir sebep nedeniyle davacı yükleniciye süre verilmesi gerektiğinin hakkaniyete uygun düştüğü, 30 günlük sözleşme süresinden sayılmayan inceleme süresi ve 25 günlük mücbir sebep dikkate alındığında, teslim tarihi olan 03/01/2017 tarihinden geriye doğru, karşı davacı ve birleşen dosya davacısının talep etmiş olduğu Kasım 2016 ve Aralık 2016 aylarına ilişkin kira yardımı taleplerinin haklı olmadığı, karşı ve birleşen davalarda arsa sahiplerinin 8 aylık süreyi 05/05/2014 tarihine 24 ay ekleyerek işin tesliminin yapılması gereken tarihin 05/05/2016, fiilen teslim edildiği tarihin ise 03/01/2017 olduğundan hareketle 8 aylık talepte bulundukları, sözleşme süresinden sayılması mümkün olmayan 30 günlük inceleme süresiyle, 25 günlük mücbir sebep nedeniyle süreye katılması mümkün olmayan süre dikkate alındığında arsa sahiplerinin gecikme nedeniyle talep edebilecekleri cezai şart süresinin 6 ay olduğu, bilirkişi kurulunca hazırlanan son ek raporda 5 ay için rayiç değer üzerinden hesaplama yapıldığı, dosyaya sunulan kira sözleşmeleri incelenerek ve keşifte yapılan değerlendirme neticesine göre bir çok boş dairenin bulunması, kira talebinin azalması hususları da dikkate alınarak %30 indirim yapılmasının mahkemece de uygun bulunduğu, ikinci ek raporda karşı davacılara isabet eden 19 daire için %30 tenzilli her bir daire için aylık tutar tablo halinde belirlendiği, buna göre karşı davacılara isabet eden 19 adet bağımsız bölümün 1 aylık kira bedelinin 58.869,65 TL olarak tespit edildiği, bilirkişilerin 5 ay için hesaplama yaptıkları, mahkemece 6 aylık gecikme cezası niteliğinde kira bedeli hesaplanması gerektiği sonucuna varıldığından 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin hisseli olması nedeniyle hisse miktarındaki küsüratlara da dikkat edildiğinde karşı davacıların 6 aylık ifaya ekli cezai şart niteliğindeki rayiç kira talep edebilecekleri miktarın 353.142,85 TL olduğunun hesap edildiği,bilirkişi kurulunun bu kira bedellerini dava tarihine kadar avans faizi üzerinden hesap etmeleri nedeniyle karşı davacılar ile birleşen dosya davacısı, dava tarihine kadar işleyen faizi de ıslah dilekçesiyle talep ettikleri, sözleşme ve dava dilekçesi incelendiğinde avans faizi değil reeskont faizi uygulanması gerektiği, arsa sahiplerinin davalı yükleniciye gönderdikleri 20/02/2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarname ile 8 aylık kira bedelinden dolayı toplam 2.267.704,00 TL'nin tebligatın alındığı tarihten itibaren 2 gün içerisinde ödenmesinin talep edildiği, ihtarnamenin 21/02/2017 tarihinde tebliğ edildiği, bu itibarla yüklenicinin 24/02/2017 tarihinde temerrüde düştüğü, karşı dava tarihinin 05/05/2017 olduğu, karşı davacılar yönünden dava tarihine kadar reeskont faiz oranına göre işlemiş faiz hesap edildiğinde temerrüt tarihi olan 24/02/2017 ile karşı dava tarihi olan 05/05/2017 arasında 71 günlük sürenin geçtiği, buna göre işlemiş faizin 6.094,16 TL olduğu, mücbir sebep iddiaları arasında sayılan 15 Temmuz kalkışma harekatının 2016 tarihinde yaşandığı, bu tarihin işin teslim tarihi olan 03/01/2017 tarihinden önceye denk gelmesi nedeniyle bilirkişi heyetinin de vurguladığı üzere 25 günlük mücbir sebep nedeniyle davacı yükleniciye süre verilmesi gerektiğinin hakkaniyete uygun düştüğü, 30 günlük sözleşme süresinden sayılmayan inceleme süresi ve 25 günlük mücbir sebep dikkate alındığında, teslim tarihi olan 03/01/2017 tarihinden geriye doğru, karşı davacı ve birleşen dosya davacısının talep etmiş olduğu Kasım 2016 ve Aralık 2016 aylarına ilişkin kira yardımı taleplerinin haklı olmadığı, bilirkişi kurulunun davacı ...'nin 33 adet bağımsız bölüm nedeniyle talep edebileceği aylık kira bedelini 106.573,35 TL olarak belirlediği, 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerdeki hisse küsüratları da dikkate alındığından 6 aylık kira bedelinin 639.527,15 TL olarak hesaplandığı, sözleşme ve dava dilekçesi incelendiğinde reeskont faizi uygulanması gerektiği, arsa sahiplerinin ı yükleniciye gönderdikleri 20/02/2017 tarih ... yevmiye sayılı ihtarname ile 8 aylık kira bedelinden dolayı toplam 2.267.704,00 TL'nin tebligatın alındığı tarihten itibaren 2 gün içerisinde ödenmesinin talep edildiği, ihtarnamenin 21/02/2017 tarihinde tebliğ edildiği, bu itibarla yüklenicinin 24/02/2017 tarihinde temerrüde düştüğü, birleşen dava tarihinin 04/05/2018 olduğu, birleşen dava yönünden 24/02/2017 tarihi ile birleşen dava tarihi 04/05/2018 arasında 430 gün bulunup buna göre hesap yapıldığında; talep edilebilecek işlemiş faiz tutarının 66.839,46 TL olduğu gerekçeleriyle asıl davanın reddine, asıl davada kötü niyet tazminat talebinin reddine, karşı davanın kısmen kabulü ile; 6 aylık ifaya ekli cezai şart bedeli 353.142,85 TL ve temerrüd tarihi olan 24/02/2017 tarihinden karşı dava tarihine kadar işlemiş reeskont faizi 6.094,16 TL olmak üzere toplam 359.237,01 TL'nin (her bir karşı davacı açısından karşı davacılara eşit şekilde 89.809,25 TL olmak üzere) 353.142,85 TL'sine karşı dava tarihi olan 05/05/2017 tarihinden itibaren değişen oranda reeskont faizi (avans faiz oranını geçmemek şartı ile) uygulanmak sureti ile davacı-karşı davalıdan alınarak davalılar-karşı davacılara verilmesine, karşı davacıların fazla istemlerinin reddine, karşı davacıların kötü niyet tazminat taleplerinin reddine, birleşen davanın kısmen kabulü ile; 6 aylık ifaya ekli cezai şart bedeli 639.527,15 TL ile temerrüd tarihi olan 24/02/2017 tarihinden birleşen dava tarihi olan 04/05/2018 tarihine kadar işleyen reeskont faizi 66.839,46 TL olmak üzere toplam 706.366,61 TL'nin, 639.527,15 TL'sine dava tarihi olan 04/05/2018 tarihinden itibaren değişen oranda reeskont faizi (avans faiz oranını geçmemek şartı ile) uygulanmak sureti ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin reddine, davacının kötü niyet tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. Asıl davada davacı yüklenici şirket vekili istinaf dilekçesiyle, müvekkilinin sözleşmesel yükümlülüklerini gereği gibi ifa ettiğinin ve banka teminat mektubunun iadesi şartlarının oluştuğunun 25/09/2019 tarihli bilirkişi kurulu 2. ek raporunda tespit edildiğini, bunun yanı sıra, zaten taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 13.5. maddesindeki hüküm gereği, iskan alınarak binada kat mülkiyetine geçişin sağlanması ile birlikte yüklenici müvekkilinin sözleşmedeki yükümlülüklerini ifa ettiğini, yine sözleşmesinin 12.2.6. maddesinde yer alan, “ yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınıp kat mülkiyetli tapular teslim edildiğinde kalan %45'i tapudan devir ve ferağ edilecek ve banka teminat mektubu yükleniciye iade edilecektir.” şeklindeki düzenleme gereğince de, yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınıp kat mülkiyetli tapular teslim edildiğinde sözleşme gereğince verilen banka teminat mektubunun yükleniciye iade edileceğinin açıkça düzenlendiğini, bu kapsamda, davalılar tarafından %45 geriye kalan tapuların devredildiğine dair kayıtların mahkemeye sunulduğundan ve bu konuda da herhangi bir ihtilaf bulunmadığından; bu haliyle projeye konu bağımsız bölümler ile ilgili iskan ruhsatını süresi içinde alarak dava konusu taşınmazları teslim eden müvekkili şirkete, dava konusu banka teminat mektubunun iadesi şartlarının oluştuğunu, davalı/karşı davacı/birleşen davacısının bağımsız bölümleri teslim almaktan imtina etmek suretiyle dayanak olarak ileri sürmeye çalıştıkları imalatların teslime engel boyutta hususlar olmadığının 25/09/2019 tarihli bilirkişi kurulu 2. ek raporunda tespit edildiğini, ayrıca sözleşmede arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin maksimum %20'sinde görülebilecek çok basit ve önemsiz derecedeki kusur ve eksiklikler teslime engel olmayacağının düzenlendiğini, bu haliyle davalı arsa sahipleri tarafından eserin teslim için davet edildiği tarihte, teslimden kaçınmalarına gerekçe olarak ileri sürebilecekleri neden olan dava konusu imalatların, kullanılamayacağı ya da kabule icbar edilemeyeceği durumda olduğunu ispatlaması gerektiğini, somut olay dahilinde müvekkili aleyhine bu yön itibariyle herhangi bir iddia ileri sürülmesinin hiçbir suretle mümkün olmadığını, yerel mahkemece müvekkili şirketin ilgili sözleşmelerin 21. maddesi gereğince mücbir sebep halleri ile karşı karşıya kaldığı yönündeki tespiti hukuka uygun ise de; bu mücbir sebep halinin tek bir olaya indirgenmesi ve müvekkiline yalnızca 25 günlük kısa bir mücbir sebep süresi verilmesinin hatalı olduğunu, yerel mahkemece somut olay dahilinde tenzil yapılması yönünde tesis edilen karar hukuka uygun ise de; bu indirim oranının yalnızca %30 ile sınırlı tutulmasının hatalı olduğunu, ayrıca yerel mahkemece davalılar tarafından çok uzun zaman geçtikten sonra dava açıldığı göz ardı edilerek tespit edilen tutara faiz işletilmesine karar verilmesinin de hukuka aykırı olduğunu, karşı dava yönünden müvekkili aleyhine hükmedilen vekalet ücretleri, yargılama gideri ve harçların mahkemece hatalı hesaplandığını belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Asıl davada davalı-birleşen davada davacı ... vekili istinaf dilekçesiyle, kabule göre 8 ay olarak tespit edilen teslim süresinden 30 gün inceleme ve 25 gün mücbir sebep süresinin tenzilinin hukuka aykırı olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydıyla; sözleşmeden kaynaklanan inceleme süresini kullanan müvekkili şirketin bu hakkını kullanmasından kaynaklı olarak mahkemece indirim yapılmasının usul ve yasalara aykırı olduğu gibi söz konusu durum bir an için kabul edilse bile her halükarda, 30 günlük sürenin tamamını kullanmayan müvekkilinin inceleme süresini 18 günde tamamladığını, bu nedenle teslim süresinden sayılmayan sürenin 18 gün olduğunu, 30 gün olarak yapılan indirimin hatalı olduğunu, sözleşmenin “İnşaat Süresi Ve Gecikme Tazminatı” başlıklı 8. maddesinin 4. bendinde geç teslim nedeniyle ifaya ekli cezai şartın düzenlendiğini, mahkeme kararında ifaya eklenen cezai şart bedelinin hesabında itiraz ettikleri bilirkişi raporunda iki defa tenzil edilen emsal kira bedellerinin esas alınmasının dayanaksız olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur. Asıl davada davalı- karşı davada davacı arsa sahipleri vekili istinaf dilekçesiyle, davacı/karşı davalının, sözleşme konusu projeyi müvekkillerine teslim etmekte tam olarak 8 ay 14 gün süre ile geciktiğini, taraflar arasındaki sözleşmenin imza tarihinin 22/08/2013 olup, davacı/karşı davalı yüklenici tarafından inşaat ruhsatının 14 gün süre ile geç olacak şekilde 05/05/2014 tarihinde alındığını, bu gecikme olmadığı varsayıldığında davacı/karşı davalının en geç 22/04/2016 tarihine kadar müvekkillerine düşen bağımsız bölümleri eksiksiz bir biçimde teslim etmesi gerektiğini, ancak davacı/karşı davalının, bağımsız bölümleri, müvekkillerinin ihtirazi kayıtlarıyla (başta kira kaybı ile gecikme cezalarından doğan alacaklarını saklı tutarak) 03/01/2017 tarihinde teslim edebildiğini, yani davacı/karşı davalının toplamda 8 ay 14 gün gecikmiş olduğunu, bu süre hesabında, mahkemenin ya da bilirkişinin indirim için zorlamak isteyebileceği bir durumun bulunmadığını, mahkemenin ‘Mücbir Sebep’ bulunduğuna yönelik yorumunun hatalı olduğunu, mahkemenin, hiçbir gerekçeye dayanmadan müvekkilinin cezai şart isteminde %30 oranında indirim yapmış olmasının haksız olduğunu, davacı/karşı davalının toplamda 8 ay 14 gün gecikmiş olduğu açıkça ortada olduğundan müvekkillerinin Kasım ve Aralık 2016 ayları için de kira desteği alacaklarının doğduğunu, 3 bilirkişi raporunun da birbiriyle çelişkili olduğunu belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

İhbar olunanlar vekili istinaf dilekçesiyle, müvekkilleri ... ve ...'ın yüklenici...nın hakim ortakları olduğunu, asıl dosya davacısı yüklenici ...'nın 22/08/2013 tarih ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde ve gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlendiği ve taahhüt ettiği tüm edimlerini ve yükümlülüklerini yerine getirerek, bağımsız bölümleri de teslime hazır hale getirdiğini, bu çerçevede, asıl dosya davacısı yüklenici ...'nın, dava konusu proje dahilinde arsa sahibi olan asıl dosya davalıları ile imzalanan sözleşme gereğince yükümlülüklerini plan, proje ve teknik şartnamelere uygun bir şekilde yerine getirdiğinden; müvekkillerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi dahilinde arsa sahiplerine karşı herhangi bir sorumlulukları ve/veya yükümlülüklerinin bulunmadığını belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması için istinaf kanun yoluna başvurmuştur.

Uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Asıl davada davacı yüklenici, davalılar ise arsa sahibidir. Taraflar arasında 22/08/2013 tarihinde Beşiktaş ... Noterliği'nde ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi (... Projesi) imzalanmıştır. Bu sözleşme ile yüklenici ...Sanayi ve Tic. Ltd. Şti. arsa sahiplerine ait İstanbul İli, Şişli İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, ... ve... nolu parseller üzerine bina yapma işini üstlenmiştir. Mahkemece mahallinde yapılan keşif akabinde inşaat mühendisi ..., mimar ..., gayrimenkul yöneticisi ... ve mali müşavir ... tarafından hazırlanan 26/06/2018 tarihli bilirkişi kurul kök raporunda, bağımsız bölümlerin 05/05/2016 tarihinde teslimi gerekirken 8 aylık gecikme ile 03/01/2017 tarihinde teslim alındığı belirtilerek her bir bağımsız bölüm için aylık rayiç kira bedelleri saptanmış, ayrıca Kasım ve Aralık ayları kira yardımıyla ilgili değerlendirme yapılarak, 8 aylık ödenmesi gereken kira bedelinin 852.800,00 TL olduğu, teminat mektubunun iadesi şartlarının oluşmadığı yönünde kanaat bildirilmiş, mahkemece hükme esas alınan ve aynı bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan 25/09/2019 tarihli ek raporda; sözleşmeye göre bağımsız bölümlerin inşaat ruhsatı alındıktan itibaren en geç 24 ay içerisinde eksiksiz ve ayıpsız olarak teslim edilmesinin kararlaştırıldığı, yüklenicinin iskan ruhsatını 10/10/2016 tarihinde aldığı, işin bittiğinin yüklenici tarafından arsa sahiplerine bildirilmesinden itibaren arsa sahiplerinin işi incelemeleri için verilmesi gereken 30 günlük sürenin teslim süresinden sayılmayacağı, eksik ve ayıp var ise 30 günlük ek süre verileceğini, ancak bu sürenin teslim süresinden sayılacağı, işte basit eksiklik ve kusurlar olması halinde işin teslim alınacağı, ancak yüklenicinin sözleşmeyi ifa ettiği anlamına gelmeyeceği, yüklenici tarafından ileri sürülen mücbir sebeple ilgili durumlar nedeniyle yükleniciye 25 günlük sınırlı ek süre verilmesi gerektiği, 26/10/2016 tarihli incelemede eksik ve ayıpların listelendiği, yapı kullanım izin belgesi tarihi olan 10/10/2016 tarihine hatalı işçiliklerin izolesi için 30 günlük sürenin de değerlendirilmesi ile işin bitirilme tarihinin 30/10/2016 tarihine kadar değerlendirilmesi gerektiği, sözleşmeye göre inşaat ruhsatının alınma tarihi olan 05/05/2014 tarihinin takiben 24 ay sonrası olan 05/05/2016 tarihinin işin bitirilme tarihi olması gerektiği, ancak 25 günlük mücbir sebep nedeniyle süre uzatılması değerlendirildiğinde işin bitirilmesi gereken tarihin 01/06/2016 olarak yorumlanmasının hakkaniyetle uygun olacağı, 30 günlük inceleme süresinin sözleşme süresinden sayılmayacağından inşatın teslim tarihi 30/10/2016 olarak kabul edilerek 01/06/2016 ile 30/10/2016 tarihi arasındaki 5 aylık dönem için gecikme cezasının hesaplanması gerektiği belirtilerek rayiç kira bedelleri üzerinden, kiralama taleplerinin azalması dikkate alınarak %30 indirim yapılarak karşı davacıların hissesine düşen 5 aylık kira miktarının 294.348,25 TL, işlemiş faizin dava tarihine kadar ki miktarının 19.197,15, davacı ...'nin rayiç kira alacağının 532.876,75 TL, dava tarihine kadar işleyen faizin ise 34.753,78 TL olduğu belirlenmiş, işin bitirilme tarihinin 30/10/2016 tarihi kabul edilmesi nedeniyle sözleşmenin 4.20 maddesindeki kira yardımının talep edilemeyeceği tespit edilmiştir. Dosya kapsamından dava konusu İstanbul İli, Şişli İlçesi, .. Pafta,..., ... Parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilecek yapıya ilişkin olarak Şişli Belediyesi'nce ... Ruhsat No ile 05/05/2014 tarihinde yapı ruhsatı verildiği, aynı belediyece ... nolu belge ile 07/10/2016 tarihinde yapı onay belgesi ile 10/10/2016 tarihli yapı kullanım izin belgesi verildiği, kat irtifakının 10/03/2016 tarihinde, kat mülkiyetinin de 28/10/2016 tarihinde kurulduğu anlaşılmaktadır. Yanlar arasında imzalanan 22/08/2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin " İnşaat Süresi Ve Gecikme Tazminatı" başlıklı 8. maddesinde; yüklenicinin sözleşmenin imzalanmasını takiben en geç 8 ay içinde gerekli projeleri hazırlayarak inşaat ruhsatı almayı, inşaat ruhsatı aldığı tarihten itibarcn de en geç 24 ay içinde inşaatı, çevre düzenlemesi, peyzaj çalışmaları, dahil tümüyle tamamlanmış şekilde eksiksiz ve ayıpsız teslim etmeyi peşinen kabul ve taahhüt ettiği, inşaat ruhsatının alınmasının, sözleşmenin imzasından itibaren 8 aydan fazla sürmesi halinde arsa sahibi tarafından yükleniciye azami 2 aylık ilave süre tanınacağı, ancak bu durumda eklenen sürenin inşaat süresi içinde kabul edileceği, aynı şekilde arsa sahiplerinin 4 ay içinde taşınmazları teslim etmedikleri taktirde geciken sürenin, yüklenicinin inşaat ruhsat alma süresine ekleneceği, yüklenicinin inşaatı sözleşmede belirtilen teslim tarihinden önce teslim etmesi halinde teslim tarihinden, aksi halde yüklenici iskan ruhsatını sözleşmede öngörülen teslim tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde kat mülkiyetli tapuları arsa sahiplerine testim etmeyi, kabul ve taahhüt ettiği, yapı kullanma izninin alınmamış olmasının (iskan alınma yükümlülüğüne halel gelmemek üzcre) teslime engel sayılmayacağı düzenlenmiştir. Madde uyarınca yapının sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarih inşaat ruhsatının alındığı 05/05/2014 tarihini takiben 24 ay olup, işin bitiş tarihi 05/05/2016 tarihi olmaktadır. Sözleşmenin 13.2. maddesinde; arsa sahiplerinin kendilerine teslim yönünde yapılacak bildirim üzerine inceleme yaparak 30 gün içinde tespit sonucunu yazılı olarak yükleniciye bildirecekleri, bu inceleme süresinin teslim süresinden sayılmayacağı düzenlenmiştir. Arsa sahipleri tarafından yükleniciye gönderilen ve içeriği yukarıda açıklanan Beşiktaş ...Noterliği'nin 08/10/2016 tarihli, ... yevmiye numaralı ihtarnamesinde ihbar edilen 30 günlük sürenin inceleme süresi olarak kabul edildiği belirtilmiştir. Bu nedenle arsa sahipleri tarafından inceleme süresi olarak kabul edilen 30 günlük sürenin de sözleşmenin 13.2. maddesi gereğince teslim tarihinin içinde sayılmayacağı anlaşılmaktadır. Sözleşmenin " Mücbir Sebepler" başlıklı 21. maddesinde, yangın, savaş, büyük patlamalar, genel terör hareketleri ve sair doğal afetleri mücbir sebep olarak sayılmıştır. Somut olayda yüklenici şirket vekilince sözleşmenin anılan hükmüne dayanılarak, 2016 yılında ülkede yaşanan hain darbe girişimi ve belediye başkan yardımcısının ölümü gibi nedenlerle inşaat sektöründe yaşanan gecikmelerin müvekkili açısından "mücbir sebep" sayılması gerektiğini ileri sürülmüş ve mahkemece de 15 Temmuz darbesi nedeniyle yüklenicinin işi teslim süresine 25 günlük ek süre eklenmiş ise de, yüklenici yanca ileri sürülen nedenlerin sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmesine engel teşkil edecek mahiyette mücbir sebep olarak değerlendirilemeyeceği anlaşıldığından mahkemece işin teslim süresine 25 günlük ek süre verilmesi isabetsiz olmuştur. Mahkemece kararda teslim tutanağının 03/01/2017 tarihinde imzalandığı, 05/05/2016 teslim süresine 30 günlük maddede tanınan inceleme süresi ile 25 günlük mücbir sebep süresinin eklenmesi halinde aradaki farkın 6 ay olduğu, cezai şart alacağının da 6 aydan hesaplanması gerektiği yönünde hüküm tesis edilmiş olup, yukarıda açıklandığı üzere mahkemece arsa sahipleri tarafından inceleme süresi olarak kabul edilen 30 günlük sürenin sözleşmenin 13.2. maddesi gereğince teslim tarihinin içinde sayılmayacağının kabul edilmesi doğru olmuş ise de davacının teslim tarihine mücbir sebep nedeniyle 25 günlük süre eklenmesi isabetsiz olmuştur. Sözleşmenin 13.5. maddesinde; arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin maksimum %20' sinde görülebilecek, çok basit ve önemsiz derecedeki kusur ve eksikliklerin (duvardaki ve zemindeki, kapılardaki küçük çizikler vb) teslime engel olmayacağı düzenlenmiş olup, hükme esas bilirkişi raporunda dosyada bulunan ve ihtilaf konusu olmayan 03/01/2017 tarihli teslim tutanağı ekindeki eksik ve ayıplı işlerin gösterildiği tutanaktaki eksik ve ayıpların teslime ve kabule engel olamayacağı tespit edilmiştir. Teslim tutanağının arsa sahiplerince eksik ve ayıplı işler belirtilerek ve sözleşmeden doğan gecikme cezası, cezai şart alacakları, kira bedeli alacakları saklı tutularak imzalandığı, söz konusu tutanakta yüklenicinin imzasının bulunduğu tespit edilmiştir. O halde yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, sözleşme uyarınca işin bitiş tarihi; 05/05/2014 yapı ruhsat tarihinden itibaren 24 ay ve sözleşmenin 13.2.maddesi gereğince 30 günlük inceleme süresi toplamına denk gelen 05/06/2016 tarihi olmaktadır. Yapıya iskan 10/10/2016 tarihinde alındığından ve yapıdaki eksik ve ayıplı işlerin teslime ve kabule engel olamayacağı tespit edildiğinden mahkemenin birleşen davalarda Kasım ve Aralık 2016 yaları için gecikme tazminatı istenemeyeceği yönündeki tespiti doğru olmuş ise de; bu tespitler ışığında arsa sahipleri yükleniciden 05/06/2026-10/10/2016 tarihleri arasındaki dönem için ceza-i şart alacağı talep edilebileceğinden mahkemece birleşen davalarda bu dönemi aşar şekilde cezai şart alacağına hükmedilmesi doğru olmamıştır.

Yapılan incelemede, gerek mahkemece gerekse hükme dayanak alınan bilirkişi ek raporunda emsal kira bedeli üzerinden cezai şart alacağı hesaplanırken emsal kira bedellerine %30 oranında indirim yapılmışken üzerine kiralanamayan taşınmazların varlığı, emlak piyasasındaki daralma ve kiralayanların taleplerindeki azalma gibi nedenlerle arsa sahiplerinin talep edebilecekleri aylık rayiç kira bedeli üzerinden yeniden %30 oranında indirim yapıldığı görülmektedir. Oysa yüklenici şirket tacir olup,

TBK'nın 18.maddesi uyarınca basiretli tacir gibi davranmak ile yükümlüdür. Dosya kapsamında yanlar arasında belirlenen cezai şart bedelinin tenzilini gerektirecek herhangi bir durum tespit edilememiştir. Bu nedenle mahkemece birleşen davalarda dayanak bilirkişi raporu doğrultusunda arsa sahiplerinin talep edebileceği cezai şart alacağı miktarından anılan gerekçelerle indirim yapılması sözleşme maddelerine aykırılık oluşturmuştur. Asıl dava yönünden yapılan incelemede; sözleşmenin "Banka Teminat Mektubu Ve Yürürlük Şartı" başlıklı 9/1. maddesindeki "yüklenici iş bu sözleşmenin imzasıyla birlikte yapılacak olan inşaatın tam ve eksiksiz tamamlanmasının ve sözleşmede öngörülen diğer yükümlülüklerin teminatını teşkil etmek ve bağımsız bölümlerin teslimi, yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyetli tapular alınıp sözleşmenin tam ve eksiksiz ifasıyla, kesin kabulün yapılması (veya hangisi sonra ise kat mülkiyetli tapuların alınması) aşamasında iade edilmek üzere toplam 2.000.000,00 TL bedelli arsa sahipleri lehine düzenlenmiş teminat mektubunu teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder. " şeklindeki düzenleme uyarınca yüklenici yanca arsa sahiplerine ... bank A.Ş.'ye ait 26/08/2013 tarih, Seri: A No: ... ve ... nolu 2.000.000,00 TL bedelli kesin teminat mektubu verildiği ihtilafsızdır. Sözleşmenin "Arsa Paylarının Devir Aşamaları" başlıklı 12.2.6. maddesinde; " Yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınıp kat mülkiyetli tapular teslim edildiğinde kalan % 5'i tapudan devir ve ferağ edilecek ve banka teminat mektubu yükleniciye iade edilecektir. Bu aşama yönünden %5' e isabet eden bağımsız bölümler için yukarıda 12.1.maddedeki paylaşım listesinin yapıldığı tarihte arsa sahipleri tarafından seçilecek azami 3 adet bağımsız bölümün tapusu, iskan belgesinin ve kat mülkiyetli tapuların alındığı tarihte yükleniciye devredilecektir. Ancak bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine tam ve eksiksiz teslim edildiği tarihte yüklenicinin mevcut 2.000.000,00 TL'lik banka teminat mektubuna ilaveten 1.000.000 TL'lik bir banka teminat mektubunu teslim etmek istemesi halinde arsa sahipleri bakiye %5' e isabet eden anılan bağımsız bölümleri ve yükleyiciye devredeceklerdir.” şeklindeki düzenlemede ise kesin teminat mektubu iadesi şartları düzenlenmiş olup, yüklenici yapıya iskan alındığından kesin teminat mektubunun hükümsüzlüğüne karar verilmesini istemektedir. Nitekim sözleşmenin anılan maddesi uyarınca yüklenici yanca yapıya 10/10/2016 tarihinde iskan alınmış ve yapıdaki eksik ve ayıpların teslime ve kabule engel olamayacağı belirlenmiş ise de, sözleşmenin 13.4. maddesindeki; "... arsa sahibi yükleniciye yeniden makul bir süre daha vermek isterse verilen makul sürenin sonunda taraflar bir araya geleceklerdir. Yine eksiklik bulunması veya daha önce verilen sürede de giderilmemiş olması halinde arsa sahibi, başka bir firma ile eksiklerin giderilmesi sağlayabilecektir. Bu işler için arsa sahibi, üçüncü kişilere ödenecek bedeller için, gecikmeden doğacak zararın tamamen tazminini isteme hakları saklı kalmak üzere, yükleniciye rücu edebilecek veya yükleniciye isabet edecek 12.2.5. maddede belirtilen bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyecek veya banka teminat mektubundan tazmin yoluna gidebilecektir. Bu süreçte arsa sahibinin 8.4 maddede anılan %50 cezai talep hakları uygulanacaktır.” şeklindeki düzenleme, teminat mektubunun sözleşmede yüklenici için öngörülen bütün yükümlüklerinin (eksik, ayıp, cezai şart, kira yardımı vs) teminatı olarak alındığı ve birleşen davalarda arsa sahiplerinin yükleniciden cezai şart alacakları talep hakkı olduğu gözetilerek mahkemece asıl davada davacı yüklenicinin teminat mektubunun hükümsüzlüğünün tespiti ile teminat mektubunun iadesi talebinin reddine karar verilmesi dosya kapsamına uygun olmuştur. Yapılan bu açıklamalar uyarınca mahkemece yapılması gereken iş; yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere aynı bilirkişi kurulundan ek rapor aldırılarak birleşen davalarda talep edilen 05/06/2026-10/10/2016 tarihleri arasındaki dönem için ceza-i şart alacağının yeniden hesaplattırılması akabinde sonucuna uygun karar verilmesinden ibarettir. Açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin istinaf taleplerinin kısmen kabulü ile usul ve yasaya uygun bulunmayan yerel mahkeme kararının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a-6 maddesi gereğince kaldırılarak yukarıda açıklanan şekilde inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi için dosyanın yerel mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.