7. Hukuk Dairesi

Taraflar arasındaki asıl davada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, birleştirilen davada ipoteğin terkini isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın, davalılar vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA

1.Asıl davada davacı vekili; taraflar arasında noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, iş bu sözleşme ile davalı tarafça, davacıya dava konusu bağımsız bölümün devri ve tesliminin taahhüt edildiğini, davacının davaya konu sözleşmeden kaynaklı tüm edimlerini yerine getirdiğini, taşınmaz bedelini taksitler halinde davalı şirkete ödediğini, davalı şirket ise taşınmazın zilyetliğini davacıya teslim etmekle birlikte; sözleşmede düzenlenen tarihte taşınmazın devrini gerçekleştirmediğini, davacının sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde Albaraka Türk Katılım Bankasının 7.000.000 TL değerinde 1. derece ipoteğin konulduğunu öğrendiğini, taşınmaz üzerinde lehine ipotek tesis edilen bankanın gerekli araştırmayı yapacak ve durumu bilecek konumda olduğunu, aksi halde ise gerekli araştırma yükümlülüğünü yerine getirmeyen, mesleki olarak dikkat ve özen yükümlülüğü göstermeyen bankanın iyi niyet iddiasının dinlenmesi mümkün olmadığını belirterek taşınmazdaki ipoteğin terkini ile davaya konu taşınmazın tapu iptali ile davacı adına takyidatlardan ari olarak tapu devir ve tescilinin yapılmasını, bu talebi kabul edilmez ise davaya konu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin bilirkişi incelemesi marifetiyle belirlenerek; bu bedelin yasal faizi ile davalı şirketten alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir.

2.Birleştirilen davada; davacı vekili ipotek lehtarı davalı Albaraka Türk katılım Bankasına karşı ipoteğin terkini davası açmıştır. II. CEVAP Asıl davada davalı şirket vekili; davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davaya konu taşınmazın ipotek işlemlerinde; ekspertiz işlemlerinin dışarıdan yapıldığı buradan hareketle de dava konusu taşınmaz ile ilgili taşınmazı kullananın belirlenmesine dair gereken özenin gösterilmediği, ipoteğin tesisinde basiretli davranmayan, özen yükümlülüğüne uymayan bankanın iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceği, taşınmazın davacı adına tescil koşullarının oluştuğu gerekçesiyle asıl ve birleştirilen davaların kabulü ile; ipoteğin ve bu ipoteğe bağlı şerhlerin terkinine, dava konusu taşınmazın davacı adına belirtilen ipotekten ari şekilde tesciline karar verilmiştir.

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1.Davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. vekili istinaf dilekçesi ile; 730.000,00 TL'lik bir adet taşınmaz için davalı bankanın 7.000.000,00 TL'lik ipoteğinin fekkine karar verilmesinin hatalı olduğunu, mahkemece verilen kararın, hukukun vazgeçilmez prensibi olan hukuk güvenliği ilkesini ihlal ettiğini, varlığı iddia edilen düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğunu ve dahası ayni hak doğurmaya elverişsiz olduğunu, tapu siciline güvenerek iyi niyetle ayni hak iktisap eden davalı bankanın bu ... muteber olup huzurdaki davadaki taleplerin davalı bankanın haklarını etkilemesinin mümkün olmadığını, ipoteklerin tesis edildiği tarihler itibari ile taşınmazın kaydında ipotek işlemine engel herhangi bir şerh de bulunmadığını belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

2.Davalı Teknik Yapı Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş. vekili istinaf dilekçesi ile; davalı şirketin sözleşme konusu taşınmazı sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa ettiğini ve teslim ettiğini, birleşen davada davacının tarafı olmadığı ipoteğin kaldırılması üzerinden ayrı bir dava gibi karar verilmesi zorunlu dava arkadaşlığı olan bir durumda davacının davayı açarken yaptığı hatasından yararlanması sonucunu doğurmakta olup hukuka aykırı olduğunu, davacı tapu devrinde alacaklı temerrüdünde olup devir işlemlerine katılmadığını, davacı taşınmazların tapuda devri için gerekli vekaletnameyi ve masrafları vermediği gibi devir işlemi için resmi merasime de katılmadığını, davacı taraf sözleşme ekinde yer alan ve sözleşme ile üstlenmiş olduğu bir yükümlülük olan tip vekaletnameyi çıkartmadığı halde davalı şirketin tapu devrinden sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, taşınmaz üzerindeki ipotek tapuda devir işlemleri ile eşzamanlı olarak kaldırılmakta olup gerekli vekaletnameyi vermeyen ve tapudaki resmi merasime katılmayan davacının iddiaları gerçeğe aykırı olduğunu, davalı şirketin tapu devrini yapmamak için hiçbir gerekçesi veya çıkarı olmadığını, davacı tarafın hatası veya kusurundan kaynaklı olarak hak elde etmesinin hukuka aykırı olduğunu, covıd-19 pandemisi mücbir sebep teşkil etmekte olup davalı şirketin teslim borcunun en azından askıda olduğu bir dönemde işlem yapılamamasında davalı şirketin kusuru bulunmadığını, davacı taşınmazı herhangi bir ihtirazi kayıt olmaksızın teslim almış olması karşısında tazminat taleplerinin reddi gerekirken bir de hukuki dayanağı olmadan güncel değer denilerek arttırılarak hesaplanması hukuka aykırı olduğunu, hesaplamanın fahiş olduğu gibi bariz hatalar da içerdiğini, dava konusunun taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenmesi gerektiğini, sözleşme bedeli dışında güncel değer üzerinden talepte bulunulmasının mümkün olmadığını, iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabının korunması ve davanın reddi gerektiğini belirterek mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalılar vekillerinin istinaf dilekçelerinin esastan reddine karar verilmiştir. V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri Davalılar vekilleri;

istinaf dilekçesinde ileri sürdükleri sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuşlardır. C. Gerekçe

1.Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, birleştirilen davada ipoteğin terkini istemine ilişkindir.

2.İlgili Hukuk

1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.

2.4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun; a- 1009 uncu maddesinde; arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, ön alım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerhedilebileceği; bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceği, b- 1023 üncü maddesinde; tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı hüküm altına alınmıştır.

3.Değerlendirme

1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı Teknik Yapı Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş. vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2.Davalı Albaraka Türk Katılım Bankası A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarına gelince; davacı ile davalı Teknik Yapı Teknik Yapılar San. ve Tic. Anonim Şirketi arasında yapılan bağımsız bölümün devrini öngören sözleşme 4721 sayılı Kanunun 1009 uncu maddesi uyarınca tapuya şerh verilmemiştir.

Kanunun 1009 uncu maddesi uyarınca, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Tapuya şerh edilmemiş satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmaz satılacağı taahhüt edilen taraf, tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan iyiniyetli üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz.

Davalı bankanın, kanun hükümlerine aykırı davrandığı mahkemece belirlenmemiş olup, tapu siciline şerh verilmeyen bir sözleşmeden dolayı, bu sözleşmenin ifasıyla ilgili konuları kredi vermeden ve ipotek koydurmadan önce araştırmadığı, özen yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle sorumlu tutmanın haklı gerekçesi bulunmamaktadır.

Kanun hükümlerine aykırı bir davranışı ispatlanamayan, tapu kaydına güvenerek diğer davalıya kredi kullandıran davalı bankayı, kredinin teminatı bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesiyle tapu dışı yolla 3 üncü bir kişinin alıp almadığını araştırmadığı için basiretli davranmadığından sorumlu tutmak adil ve hukuka uygun bir değerlendirme değildir. Somut olayda; ipoteğin tescil edildiği tarihte tapu kayıt maliki olarak davalı Teknik Yapı Teknik Yapılar San. ve Tic. A.Ş.'nin göründüğü ve tapu kaydında başkaca bir şerh bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bu durumda, tapuya şerh verilmeyen satış sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakkın, davacı tarafından sözleşmenin tarafı olmayan 3 üncü kişilere karşı ileri sürülmesi imkânı yasal olarak bulunmamaktadır. O halde, birleştirilen davada ipoteğin kaldırılması talebinin reddine, asıl davada ise tapunun takyidatlarla birlikte iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

01.10.2024 tarihinde kesin olmak üzere oy çokluğuyla karar verildi. (Muhalif) KARŞI OY

Dava konusu bağımsız bölüm hakkında davacı ile davalılardan Teknik Yapı arasında 16/06/2013 tarihinde düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı sözleşme kapsamında ödeme yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmiş, dava konusu taşınmaz tamamlanarak 30/12/2015 tarihinde davacıya tutanak ile teslim edilmiştir. Bağımsız bölüm teslim tarihinden itibaren davacının kullanımında ise de tapu kaydı halen davacı adına tescil edilmemiştir. Taşınmazın tapu kaydında davalılardan Albaraka Türk Katılım Bankası lehine 07/12/2018 tarihli ipotek konulmuştur. Davacı tescil isteminin yanında davalı banka lehine olan ipoteğin terkinini de istemiştir.

Türk Medeni Kanununun Dürüst davranma başlıklı 2. maddesine göre; Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yine İyiniyet başlıklı 3. maddesi gereğince; Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.

Türk Ticaret Kanununun Tacir olmanın hükümleri başlıklı 18- (2) maddesi gereğince; her tacir, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü, objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.

Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamı, hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böylece ağırlaştırılmış sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması olmalıdır.

İlk Derece Mahkemesince görev verilen bilirkişiler, Teknik yapı A.Ş.’nin ticari defter ve kayıtları üzerinde yaptıkları incelemede; davacı ile davalı inşaat şirketi arasında yapılmış olan bağımsız bölüm satışı nedeniyle 13/05/2013, 27/05/2013, 16/06/2013, 01/07/2013 tarihlerinde satış sözleşmesi bedelinin ticari defterlere kaydedildiği ve sözleşme bedelinin tamamının davacı tarafından ödendiği, ilgili kısımların Muhasebe Sistemi Uygulama Tebliğinde açıklandığı üzere satış sözleşmesine ilişkin kod numaralarına kaydedildiği, satış faturasının da 31/12/2015 tarihinde defterlere kaydedildiği, davalı bankanın bilanço üzerinde yapacağı basit bir inceleme ile dava konusu taşınmazın ipotek tesisi sırasında satıldığının ve şirket envanterinde olmadığının anlaşılabileceğini tespit etmişlerdir.

Yine, dava konusu bağımsız bölümün davacıya teslim edilmiş olması ve davacının kullanımında olduğu yapılacak basit bir araştırma ile tespit edilebileceği halde, davalı finans kuruluşunun da bilgisi dahilinde bulunan 26/11/2018 tarihli eksper raporunda, taşınmazı kullananın belirlenmesine dair gereken özenin gösterilmediği, anlaşılmakla ipoteğin tesisinde basiretli davranmayan, özen yükümlülüğüne uymayan bankanın iyi niyetli olduğundan bahsedilemeyeceğinden davalı Albaraka Türk A.Ş. lehine olan ipoteğin terkinine dair mahkeme kararları isabetli olduğundan hükmün onanması gerektiği kanaatindeyim.